Podczas gdy mieszkaniowy kredyt hipoteczny jest najczęstszym rodzajem finansowania wykorzystywanym do zakupu domu, finansowanie przez właściciela jest alternatywą, która ma zalety i wady zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.
Finansowanie przez właściciela: przegląd
Dom jest zazwyczaj największą pojedynczą inwestycją, jaką kiedykolwiek poczyniono. Ze względu na wysoki koszt zwykle wymaga pewnego rodzaju finansowania. Finansowanie przez właściciela ma miejsce, gdy nabywca domu finansuje zakup bezpośrednio przez sprzedającego - zamiast przez zwykłego kredytodawcę hipotecznego lub bank.
W przypadku finansowania przez właściciela (zwanego również finansowaniem przez sprzedającego) sprzedawca nie przekazuje kupującemu żadnych pieniędzy, tak jak zrobiłby to pożyczkodawca hipoteczny. Zamiast tego sprzedawca udziela kupującemu wystarczającej kwoty na pokrycie ceny zakupu domu, pomniejszonej o zaliczkę, a następnie kupujący dokonuje regularnych płatności, dopóki kwota nie zostanie wypłacona w całości. Kupujący podpisuje weksl do sprzedającego, który określa warunki pożyczki, w tym stopę procentową, harmonogram spłat i skutki niewykonania zobowiązania. Właściciel czasami zachowuje tytuł domu, dopóki kupujący nie spłaci pożyczki.
Większość umów finansowania przez właścicieli ma charakter krótkoterminowy, a typowa umowa może obejmować amortyzację pożyczki przez 30 lat, ale ostateczna płatność balonowa przypada po pięciu. Teoria jest taka, że po pięciu latach nabywca powinien mieć wystarczającą ilość kapitału w domu i / lub mieć wystarczająco dużo czasu na poprawę swojej sytuacji finansowej, aby zakwalifikować się do tradycyjnej pożyczki hipotecznej.
Finansowanie przez właściciela może być dobrą opcją zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, ale wiąże się to z ryzykiem. Oto zalety i wady finansowania przez właściciela, niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym.
Zalety finansowania przez właściciela
Finansowanie przez właściciela może być dobrą opcją dla obu stron w transakcji nieruchomościowej:
Plusy dla kupujących
- Szybsze zamykanie - bez czekania, aż urzędnik ds. Pożyczek bankowych, gwarant i dział prawny przetworzą i zatwierdzą wniosek. Tańsze zamknięcie - brak opłat bankowych lub kosztów oceny. Elastyczna zaliczka - brak wymaganego banku lub rządu. Dobra opcja dla kupujących, którzy nie są w stanie zabezpieczyć kredytu hipotecznego.
Plusy dla sprzedawców
- Może sprzedawać „w stanie, w jakim się znajduje” - może sprzedawać bez dokonywania kosztownych napraw wymaganych przez tradycyjnych pożyczkodawców. Dobra inwestycja - potencjał do uzyskania lepszych stóp procentowych od pieniędzy zebranych ze sprzedaży domu niż z zainwestowania tej kwoty w inny sposób. opcja sumy - weksel może zostać sprzedany inwestorowi, co zapewnia natychmiastową płatność ryczałtową. Uzyskaj tytuł - jeśli kupujący nie dotrzyma umowy, zatrzymasz zaliczkę, wszelkie wpłacone pieniądze plus dom. Sprzedaj szybciej - możliwość szybszej sprzedaży i zamknięcia, ponieważ kupujący unikają procesu hipotecznego.
Należy skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem ds. Nieruchomości, aby odpowiedzieć na wszelkie pytania, a także napisać umowę sprzedaży i weksel.
Wady finansowania przez właściciela
Chociaż finansowanie przez właściciela może być korzystne zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, ma również pewne prawne, finansowe i logistyczne niedogodności:
Wady dla kupujących
- Wyższe odsetki - odsetki, które płacisz, będą prawdopodobnie wyższe niż te, które zapłacisz bankowi. Nadal będzie wymagać akceptacji sprzedawcy - nawet jeśli sprzedawca jest finansowany przez właściciela, może nie chcieć zostać twoim pożyczkodawcą. - jeśli sprzedawca ma hipotekę na nieruchomości, jego bank lub pożyczkodawca może zażądać natychmiastowej spłaty całości długu, jeśli dom zostanie sprzedany (tobie). Wynika to z faktu, że większość hipotek ma klauzule „należne przy sprzedaży”, a jeśli pożyczkodawca nie zostanie spłacony, bank może zamknąć dostęp do rynku. Aby uniknąć tego ryzyka, upewnij się, że sprzedawca jest właścicielem domu wolny i przejrzysty lub że pożyczkodawca sprzedającego zgadza się na finansowanie przez właściciela. Jeśli nie będziesz w stanie zabezpieczyć finansowania do tego czasu, możesz stracić wszystkie pieniądze, które do tej pory zapłaciłeś, plus dom.
Wady dla sprzedawców
- Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act - Na mocy tej ustawy zastosowano nowe zasady finansowania właścicieli. Płatności balonowe mogą nie być opcją i może być konieczne zaangażowanie kredytodawcy hipotecznego w zależności od liczby nieruchomości, które właściciel finansuje każdego roku. Domyślnie - kupujący może w dowolnym momencie przestać dokonywać płatności. Jeśli tak się stanie, a on nie tylko odejdzie, możesz przejść przez procedurę wykluczenia. Koszt naprawy - jeśli odzyskasz nieruchomość z jakiegokolwiek powodu, możesz w końcu zapłacić za naprawy i konserwację, w zależności od jak dobrze kupujący zadbał o nieruchomość.
Kluczowe dania na wynos
- Finansowanie przez właścicieli może pomóc sprzedawcom szybciej sprzedawać i pomóc kupującym dostać się do domów, nawet jeśli nie byliby w stanie uzyskać tradycyjnej hipoteki. Są zalety i wady, o których zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni wiedzieć, rozważając lub podejmując umowę o finansowaniu przez właściciela. Zarówno kupujący, jak i sprzedający muszą skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem ds. Nieruchomości, aby odpowiedzieć na pytania i odpowiednio ułatwić sprzedaż / zakup.
