Co to jest wskaźnik kosztów operacyjnych (OER)?
W nieruchomościach wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest miarą kosztu użytkowania nieruchomości w porównaniu z przychodami z niej uzyskanymi. Oblicza się go poprzez podzielenie kosztów operacyjnych nieruchomości (minus amortyzacja) przez dochód operacyjny brutto i służy do porównania kosztów podobnych nieruchomości. Inwestor powinien szukać czerwonych flag, takich jak wyższe koszty utrzymania, przychody operacyjne lub narzędzia, które mogą zniechęcić go do zakupu określonej nieruchomości.
Zakres współczynnika kosztów operacyjnych jest najbardziej idealny między poziomami 60–80%, gdzie im niższy, tym lepiej.
Kluczowe dania na wynos
- Wskaźnik kosztów operacyjnych jest miarą rentowności nieruchomości dla inwestora. Jest obliczany poprzez podzielenie wszystkich kosztów operacyjnych pomniejszonych o amortyzację przez przychody operacyjne. Niższa OER jest pożądana, ponieważ oznacza, że koszty są zminimalizowane w stosunku do przychodów.
Wzór na OER to:
W pobliżu OER = Przychody brutto Całkowite koszty operacyjne - amortyzacja
Jak obliczyć OER
Wskaźnik kosztów operacyjnych
Aby obliczyć OER dla nieruchomości, musisz znać koszty operacyjne. Obejmują one wszelkiego rodzaju opłaty i koszty ponoszone jako normalne koszty prowadzenia działalności. Będziesz także musiał obliczyć koszt amortyzacji nieruchomości, który będzie się różnić w zależności od zastosowanej metody księgowej.
Co mówi Ci wskaźnik kosztów operacyjnych?
Obliczanie OER na przestrzeni wielu lat może pomóc inwestorowi w zauważeniu trendów w zakresie wydatków operacyjnych nieruchomości. Jeżeli koszty nieruchomości rosną co roku w tempie wyższym niż dochód, OER również rośnie co roku. Dlatego inwestor może stracić więcej pieniędzy, im dłużej będzie posiadał nieruchomość.
Posiadając budynek mieszkalny, inwestor powinien uwzględnić wolne miejsca pracy, wykorzystując efektywny dochód z wynajmu lub potencjalny dochód z wynajmu minus wakat i straty kredytowe, a nie potencjalny dochód z wynajmu. Ponieważ zarządzanie wolnych miejsc pracy jest uwzględnione w efektywnym zarządzaniu nieruchomościami, w tym wolne miejsca pracy w OER dają dokładniejszy obraz kosztów operacyjnych i pokazują, gdzie można wprowadzić ulepszenia. Na przykład źle zarządzana nieruchomość najprawdopodobniej będzie miała wyższy wskaźnik pustostanów, co znajdzie odzwierciedlenie w OER.
Opłaty za zarządzanie nieruchomościami, media, usuwanie śmieci, utrzymanie, ubezpieczenie, naprawy, podatki od nieruchomości i inne koszty są uwzględnione w wskaźnikach kosztów operacyjnych. Dodatkowe koszty operacyjne, które inwestorzy powinni uwzględnić w OER, obejmują opłaty za zarządzanie nieruchomościami, kształtowanie krajobrazu, opłaty adwokackie, ubezpieczenie właściciela i podstawowe ubezpieczenie nieruchomości. Koszty te pomagają prowadzić nieruchomość codziennie. Z tego powodu spłaty pożyczek, ulepszenia kapitału i mienie osobiste są wyłączone z kosztów operacyjnych.
Niższe OER zazwyczaj oznacza, że nieruchomość jest zarządzana efektywnie i jest bardziej opłacalna dla inwestorów, a mniej dochodów z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i koszty utrzymania. Jeśli działalność jest skalowalna, właściciel może zwiększyć czynsz za każdą jednostkę bez znacznego wzrostu kosztów operacyjnych. Ponadto OER może pokazać, gdzie mogą wystąpić potencjalne problemy, takie jak znaczne zwiększenie rachunków za media, dzięki czemu inwestorzy mogą szybciej rozwiązywać problemy i chronić swoje poziomy zysków.
Przykład korzystania z OER
Weźmy hipotetyczny przykład, w którym Inwestor A jest właścicielem budynku wielorodzinnego i przynosi czynsz w wysokości 65 000 USD miesięcznie. Inwestor płaci również 50 000 USD na wydatki operacyjne, w tym miesięczne raty kredytu hipotecznego, podatki, usługi komunalne i tak dalej. Oczekuje się również, że wartość nieruchomości spadnie w tym roku o 85 000 USD.
Dlatego roczną OER można obliczyć jako:
W pobliżu (65 000 × 12) = 66%
Oznacza to, że koszty operacyjne pochłaniają około dwóch trzecich przychodów generowanych przez tę nieruchomość.
Różnica między OER a stopą ograniczenia
Stopa kapitalizacji (lub stopa kapitalizacji) jest stosowana w świecie nieruchomości komercyjnych w celu wskazania oczekiwanej stopy zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej. Często określany jako „stopa kapitalizacji”, ta miara jest obliczana na podstawie dochodu netto, który nieruchomość ma wygenerować. Służy do oszacowania potencjalnego zwrotu z inwestycji na rynku nieruchomości.
Stopa kapitalizacji po prostu reprezentuje zwrot z nieruchomości w horyzoncie rocznym, przy założeniu, że nieruchomość jest kupowana za gotówkę, a nie na kredyt. Jest określony przez wzór:
W pobliżu Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto ÷ bieżąca wartość rynkowa
Chociaż jest podobny do OER pod względem pomiaru rentowności nieruchomości inwestycyjnej, różni się tym, że OER wykorzystuje dochód brutto, a nie dochód netto, i umieszcza to w mianowniku. OER nie bierze również pod uwagę wartości rynkowej nieruchomości.
Ograniczenia OER
Inwestorzy w nieruchomości mają dwie wady OER. Po pierwsze, ponieważ nie uwzględnia wartości rynkowej nieruchomości (podobnie jak stopa kapitalizacji), nie informuje inwestora o względnej wartości nieruchomości przy zakupie lub sprzedaży. Mówi tylko o wydajności bieżących operacji. Należy go zatem stosować w połączeniu z czymś takim jak stopa ograniczenia przy ocenie inwestycji w nieruchomości.
Po drugie, ponieważ amortyzację można obliczyć na kilka różnych sposobów, w OER można grać, stosując bardziej korzystną metodę rozliczania amortyzacji.
