Co to jest zmodyfikowany leasing brutto?
Zmodyfikowana dzierżawa brutto to rodzaj umowy najmu nieruchomości, w której najemca płaci czynsz podstawowy od początku najmu, ale bierze on proporcjonalny udział w niektórych innych kosztach związanych z nieruchomością, takich jak podatki od nieruchomości, media, ubezpieczenie i utrzymanie.
Zmodyfikowane umowy najmu brutto są zwykle stosowane do powierzchni komercyjnych, takich jak budynki biurowe, w których jest więcej niż jeden najemca. Ten rodzaj najmu zazwyczaj mieści się między leasingiem brutto, w którym wynajmujący płaci koszty operacyjne, a leasingiem netto, który przenosi koszty nieruchomości na najemcę.
Wszystkie umowy powinny być uważnie przeglądane przez obie strony. Nawet jeśli umowa dzierżawi posługuje się wspólną terminologią, należy traktować ją tak, jakby była to unikalny dokument dla Twojej sytuacji.
Zmodyfikowany leasing brutto
Jak działa zmodyfikowana dzierżawa brutto
Leasing nieruchomości komercyjnych można podzielić na dwie metody obliczania czynszu: brutto i netto. Zmodyfikowany leasing brutto - czasami określany jako zmodyfikowany leasing netto - jest połączeniem leasingu brutto i leasingu netto.
Zmodyfikowane umowy najmu brutto są hybrydą tych dwóch umów, ponieważ koszty operacyjne ponoszą zarówno wynajmujący, jak i najemca. Dzięki zmodyfikowanej dzierżawie brutto dzierżawca przejmuje wydatki bezpośrednio związane z jego jednostką, w tym koszty utrzymania i napraw jednostek, usługi komunalne i koszty utrzymania, a właściciel / wynajmujący nadal pokrywa pozostałe koszty operacyjne.
Zakres odpowiedzialności każdej ze stron jest negocjowany w warunkach najmu. Koszty, które ponosi najemca, mogą się znacznie różnić w zależności od nieruchomości, dlatego potencjalny najemca musi upewnić się, że zmodyfikowana umowa najmu brutto jasno określa, które wydatki są obowiązkiem najemcy. Na przykład w ramach zmodyfikowanej umowy najmu brutto najemcy nieruchomości mogą być zobowiązani do zapłaty proporcjonalnego udziału w całkowitych kosztach ogrzewania biurowca.
Kiedy zmodyfikowane umowy leasingu brutto są powszechne
Zmodyfikowane umowy najmu brutto są powszechne, gdy wielu najemców zajmuje budynek biurowy. W budynku z jednym metrem, w którym miesięczny rachunek za prąd wynosi 1000 USD, koszt byłby równomiernie podzielony między najemców. Jeśli jest 10 najemców, każdy z nich płaci 100 USD. Lub każdy może zapłacić proporcjonalną część rachunku za prąd w oparciu o procent całkowitej powierzchni budynku, którą zajmuje lokator. Alternatywnie, jeśli każda jednostka ma swój własny licznik, każdy najemca płaci dokładnie poniesiony wydatek elektryczny, niezależnie od tego, czy wynosi 50, czy 200 USD.
Właściciel może zasadniczo pokryć inne koszty związane z budynkiem w ramach zmodyfikowanej umowy najmu brutto, takie jak podatki i ubezpieczenie.
Kluczowe dania na wynos
- Zmodyfikowane umowy najmu brutto to umowy najmu, w których najemca płaci czynsz podstawowy na początku umowy, a także proporcjonalnie dzielą inne koszty, takie jak usługi komunalne. Inne koszty związane z nieruchomością, takie jak utrzymanie i utrzymanie, są na ogół odpowiedzialnością wynajmującego. Zmodyfikowane umowy najmu brutto są powszechne w branży nieruchomości komercyjnych, a zwłaszcza powierzchni biurowych, w których jest więcej niż jeden najemca.
Plusy i minusy zmodyfikowanych umów leasingu brutto
Jak każda inna transakcja biznesowa, istnieją zarówno wady, jak i wady zmodyfikowanych umów najmu brutto najemców i właścicieli.
Najemcy
Ponieważ koszty utrzymania i inne powiązane koszty ponosi wynajmujący, najemca może skorzystać. Najemca ma większą kontrolę nad budżetowaniem kosztów bezpośrednio związanych z jego działalnością, w tym czynszu, podatków od działalności gospodarczej, wynagrodzeń itp. Ale jeśli wynajmujący jest ogólnie zaniedbany w utrzymaniu, może to stanowić problem dla najemców, szczególnie tych, którzy polegają na wyglądzie ich powierzchnię biurową lub handlową, aby przyciągnąć i zatrzymać klientów.
Właściciele
Korzystając z umowy najmu brutto zmodyfikowanej, właściciele mogą mieć pewność, że ich nieruchomość jest utrzymywana w stopniu, który uznają za odpowiedni, szczególnie, że niektórzy najemcy mogą nie być tak wiarygodni, jeśli chodzi o naprawy lub ulepszenia, takie jak utrzymanie powierzchni zewnętrznej. Wadą jest jednak niedocenianie kosztów operacyjnych. Więc właściciel może mieć kłopoty, jeśli czynsz, który pobiera, jest zbyt duży, ponieważ przestrzeń wymaga dużej konserwacji.
Leasing brutto i netto
Leasing brutto
W ramach umowy najmu brutto właściciel / wynajmujący pokrywa wszystkie koszty operacyjne nieruchomości, w tym podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, konserwację i naprawy strukturalne i zewnętrzne, konserwację i naprawy części wspólnych, konserwację i naprawy jednostek, usługi komunalne i koszty utrzymania.
Właściciele, którzy wydają leasing brutto, zwykle obliczają kwotę czynszu pokrywającą koszt czynszu i inne wydatki, takie jak media i / lub utrzymanie. Należna kwota jest zwykle wydawana jako opłata zryczałtowana, którą najemca płaci wynajmującemu co miesiąc za wyłączne korzystanie z nieruchomości. Może to być korzystne dla najemcy, ponieważ pozwala mu odpowiednio budżetować, zwłaszcza gdy mają ograniczone zasoby.
Natomiast dzierżawa netto jest bardziej powszechna w budynkach jednoosobowych i przenosi odpowiedzialność za koszty nieruchomości na najemcę. Dzierżawy netto są zazwyczaj stosowane w połączeniu z najemcami, takimi jak krajowe sieci restauracji.
Wielu inwestorów w nieruchomości komercyjne, którzy kupują nieruchomości, ale nie chcą pogorszenia własności, zwykle korzysta z leasingu netto. Ponieważ przenoszą koszty związane z budynkiem - ubezpieczenie, utrzymanie, podatki od nieruchomości - najemcę poprzez dzierżawę netto, większość właścicieli pobiera niższą kwotę czynszu.
