Ze względu na spadające ceny domów i chaos na rynku nieruchomości agenci nieruchomości nie są obecnie najpopularniejszymi profesjonalistami. Ponieważ ceny domów nadal spadają, wielu właścicieli domów nie chce płacić agentowi za sprzedaż domu, która prawdopodobnie nie będzie dla nich opłacalna, bez względu na to, co zrobią. Nie wspominając już o tym, że istnieje spór o to, ile naprawdę wnosi agent nieruchomości. (Aby zapoznać się z tłem, zobacz Czy potrzebujesz agenta nieruchomości? )
NA ZDJĘCIACH: 6 porad dotyczących sprzedaży domu na rynku w dół
Większość ludzi słyszała o dobrze opublikowanej statystyce, z której wynika, że gdy agenci nieruchomości sprzedają swoje domy, zwykle utrzymują je na rynku dłużej (około 10 dni) i uzyskują wyższą cenę sprzedaży (o około 3%) niż wtedy, gdy sprzedają domy dla swoich klientów. Statystyka ta pochodzi z niezwykle popularnej książki z 2005 roku „Freakonomics” Stevena D. Levitta i Stephena J. Dubnera. Autorzy zakładają, że dzieje się tak, ponieważ uzyskanie kilku dodatkowych dolarów dla sprzedawcy nie ma znacznego wpływu na prowizję agenta.
Niestety, ta dobrze promowana statystyka nie podaje żadnych szczegółów, dlaczego tak jest, a autorzy wydają się zakładać najgorsze. Istnieją jednak mniej niecne powody, dla których agent nieruchomości może uzyskać wyższą cenę za swój dom. Tutaj przyjrzymy się drugiej stronie monety i tego, czego możesz się z niej nauczyć, niezależnie od tego, czy sam zdecydujesz się zatrudnić agenta, czy sprzedać swój dom.
Robić wrażenie
Gdyby nieznajomy wszedł do twojego domu, jakie byłoby pierwsze wrażenie? Jest to jedna rzecz, którą wiele osób myli się - nawet gdy korzystają z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Na przykład w popularnym programie telewizyjnym A&E „Sell This House” potencjalni nabywcy są nagrywani na wideo podczas zwiedzania domu, którego właściciel desperacko chce sprzedać. Zasadniczo właściciele domów są zszokowani pierwszymi wrażeniami nieznajomych na temat ich domu. Dom jest odzwierciedleniem jego właściciela, więc jest zrozumiałe, że właścicielowi trudno jest zaakceptować fakt, że inni ludzie uważają wystrój, czystość, a nawet zapach domu za niesmaczny. Agent nieruchomości jest często sondażem dla kupujących i ich skarg dotyczących domów, które odwiedzają, i dlatego może zająć się ważnymi szczegółami we własnym domu.
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, drugim największym powodem, dla którego dom nie chce się sprzedać, jest to, że właściciel domu nie zadbał o szczegóły, takie jak zapewnienie, że dom jest czysty i uporządkowany, wystrój jest neutralny, a dom został „wystawiony” ”, aby odtworzyć jego najlepsze funkcje. Największym powodem, dla którego dom nie chce się sprzedać, jest oczywiście cena. Przejdziemy do tego w następnej kolejności. (Odkryj inne błędy, które mogą powstrzymać Twój dom przed sprzedażą przy sprzedaży domu? Unikaj tych błędów ).
Ocena Twojej nieruchomości
Czy więc agenci nieruchomości naprawdę sprzedają wyższe ceny, sprzedając swoje domy? W 2005 r. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami odpowiedziało na to pytanie, ale ponieważ istnieje bardzo niewiele danych poza danymi zebranymi dla „Freakonomics”, nie byli w stanie zaprzeczyć, że dane mogą być prawdziwe.
Jednak według jednego z głównych powodów, według pośrednika w obrocie nieruchomościami, Realty Times , agenci nieruchomości wiedzą, jak oceniać nieruchomości pod kątem tego, co może zapewnić najwyższą odsprzedaż. Dlatego prawdopodobnie będą analizować wartości odsprzedaży kupowanych przez siebie nieruchomości, aby zapewnić wyższą wartość odsprzedaży. (Dowiedz się więcej o tym, jak wybrać nieruchomość o wysokiej wartości odsprzedaży w The 5 Factors Of A „Good” Location .)
Ustalanie ceny
Według National Association of Realtors, sprzedawcy domów często wybierają cenę sprzedaży swoich domów na podstawie trzech czynników: potrzeby, ego lub chciwości. Szczególnie na trudnym rynku nieruchomości, takim jak ten, który obserwujemy obecnie w Stanach Zjednoczonych, sprzedawcy często chcą wycenić swoje domy zgodnie z tym, ile muszą wyjść ze sprzedaży, aby kupić nową nieruchomość.
Niestety to, co sprzedawca musi zrobić na nieruchomości, nie ma nic wspólnego z warunkami rynkowymi, które zwykle reguluje podaż i popyt, a także inne czynniki ekonomiczne. To samo dotyczy cen sprzedaży podyktowanych przez ego lub chciwość; tylko dlatego, że dom sąsiada sprzedany za wyższą cenę nie oznacza, że twój również powinien, chyba że twój dom jest naprawdę cenniejszy lub warunki rynkowe się zmieniły.
Przyjęcie oferty
Ostatnim elementem układanki pod względem sprzedaży domu jest decyzja, którą wybrać. Levitt i Dubner twierdzą, że ich dane sugerują, że agent nieruchomości „utrzymuje” wyższą cenę we własnym domu. Zakładając, że to prawda, ważne jest, aby pamiętać, że jeśli chodzi o sprzedaż własnego domu, to agent nieruchomości jest decydentem. Gdy agent sprzedaje dom klienta, ten sprzedawca siedzi na miejscu kierowcy i agent musi zrównoważyć swoje pragnienie uzyskania ceny, z której sprzedawca będzie zadowolony, oraz potrzebę zapewnienia, że dom faktycznie sprzedaje w odpowiednim czasie - lub w wszystko.
Sprzedając własny dom, agent może pozwolić sobie na ryzyko, że pojawi się lepsza oferta - nawet jeśli ten plan często się nie powiedzie, zwłaszcza jeśli dom pozostanie na rynku zbyt długo. To samo dotyczy sytuacji, gdy makler giełdowy zarabia więcej na swoim koncie, ponieważ podejmuje większe ryzyko, niż uważa za stosowne, aby wziąć na rachunek klienta.
Ponadto powszechną praktyką dla pośredników w obrocie nieruchomościami jest relistowanie domu, który się nie sprzedaje. Wynika to z faktu, że „dni na rynku” aukcji mogą wpływać na cenę, jaką sprzedawca może uzyskać za nieruchomość. Kiedy dom stoi zbyt długo, kupujący zakładają, że cena jest zbyt wysoka, sprzedający muszą desperacko sprzedać lub że coś jest nie tak z nieruchomością. Może to zabić szansę sprzedającego na uzyskanie uczciwej ceny, a pośrednicy w handlu nieruchomościami muszą zrównoważyć to ryzyko z chęcią sprzedającego utrzymania się za wyższą cenę. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz 7 sposobów poprawy zdolności sprzedaży domu .)
Dolna linia
Wpisz „agenci nieruchomości są” w pasku wyszukiwania Google, a pierwsze opcje, które się pojawią, to „szumowina”, „oszust” i „kłamca”. Być może dlatego ta mała statystyka z „Freakonomics” Stevena D. Levitta i Stephena J. Dubnera ma tak wielką siłę pozostania - mimo że książka została opublikowana ponad pięć lat temu. Być może agenci nieruchomości naprawdę sprzedają własne domy za więcej. Ale tak jak w przypadku każdej prostej statystyki, dane mogą nam tylko powiedzieć, że istnieje korelacja, podczas gdy przyczyny, dla których tak się dzieje, pozostawiono do spekulacji.
