Spis treści
- Wzrost w HOA
- Naucz się lokalnych przepisów dotyczących HOA
- Ustanowienie HOA
- Chroń HOA
- Zachowaj solidną dokumentację finansową
- Informuj właścicieli domów
- Kontynuacja reklamacji
- Spotkania społeczności gospodarzy
- Dolna linia
Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) zarządzają problemami mającymi wpływ na całą społeczność, takimi jak bezpieczeństwo i ochrona, brak utrzymania nieruchomości, lokalne niedogodności lub świadczenie usług, którymi nie zajmuje się lokalny rząd. HOA mogą być również źródłem poważnych sporów ze względu na władzę, jaką posiadają nad właścicielami domów.
HOA są zazwyczaj tworzone przez programistów, gdy budowana jest nowa społeczność. Jako warunek nabycia nieruchomości w wielu społecznościach, kupujący muszą dołączyć do HOA. W rezultacie wiele osób dołącza do HOA, nie rozumiejąc, czym są i jak działają, tylko dlatego, że zakochują się w określonym domu.
Wzrost w HOA
Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) stają się coraz bardziej rozpowszechnione. Mówiąc o tym gwałtownym wzroście w tworzeniu domów mieszkalnych, stowarzyszeń właścicieli domów i spółdzielni profesor polityki publicznej Robert H. Nelson stwierdza:
Jeszcze w 1970 r. Stanowiło tylko około 1% amerykańskich mieszkań. Do 2010 r. Istniało jednak ponad 300 000 stowarzyszeń społecznych, w których mieszka ponad 60 milionów Amerykanów, 20% populacji USA… W latach 1980–2000 połowa Stanów Zjednoczonych została zbudowana i zorganizowana pod prywatnym zarządem stowarzyszenie społeczności.
Naucz się lokalnych przepisów dotyczących HOA
Kody nieruchomości państwowych określają prawne wytyczne dotyczące ustanowienia stowarzyszenia właścicieli domów. Na przykład w Teksasie, rozdział 204 kodu nieruchomości mówi, że trzyosobowy komitet musi utworzyć petycję w celu utworzenia stowarzyszenia właścicieli nieruchomości (POA). Komitet musi złożyć oficjalne pisemne zawiadomienie, że zamierza utworzyć POA z obowiązkowym członkostwem. Wszyscy właściciele akt w poddziale muszą zostać powiadomieni, a właściciele co najmniej 60% nieruchomości muszą podpisać i zatwierdzić petycję w ciągu jednego roku. Po utworzeniu POA może tworzyć ograniczenia w ramach oddzielnego procesu składania petycji, który wymaga zgody właścicieli co najmniej 75% własności podrejonu.
Ustanowienie HOA
Proces ustanawiania HOA zależy od tego, gdzie się znajduje, ale prawdopodobnie konieczne będą następujące kroki.
- Ustanowienie struktury biznesowej poprzez utworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub korporacji non-profit Tworzenie umów, warunków i ograniczeń (CC & Rs), które opisują, jak będzie działać HOA i jakie zasady muszą przestrzegać właściciele domów Ustanowienie procedury przyszłych modyfikacji CC & Rs Zasady pisania przepisów, które wprowadzają CC & R łatwy do zrozumienia język dla mieszkańców społeczności Opracowywanie dokumentów rządzących, takich jak statut spółki i regulamin (które określają częstotliwość spotkań, wytyczne głosowania, wybór liderów HOA i inne procedury operacyjne) Wybór wykwalifikowanych funkcjonariuszy / członków zarządu (skarbnik faktycznie potrzebuje na przykład, aby zrozumieć, jak prowadzić książki i zarządzać pieniędzmi)
Jeśli osoby ustanawiające HOA nie są ekspertami w zakresie prawa nieruchomości, na tym etapie rozsądną decyzją byłoby zatrudnienie prawnika posiadającego wiedzę specjalistyczną w zakresie HOA. HOA nie będzie w stanie egzekwować swoich przepisów, jeśli zostaną zakwestionowane i uznane za niezgodne z prawem. Dobry adwokat może również wskazać kluczowe kwestie, na które liderzy HOA powinni zwrócić uwagę, takie jak sprawiedliwe prawo mieszkaniowe, aby uniknąć problemów prawnych po utworzeniu stowarzyszenia. Przepisy federalne, stanowe i lokalne mają pierwszeństwo przed przepisami HOA.
(W celu zapoznania się z treścią zobacz: Jak wybrać właściwego prawnika .)
Chroń HOA
Funkcjonariusze i zarząd odpowiadają za prowadzenie i nadzór nad HOA. Wraz z tym wysokim poziomem odpowiedzialności towarzyszy wysoki poziom ryzyka. HOA potrzebuje sposobu, aby się zabezpieczyć, jeśli właściciel domu zdecyduje się pozwać.
Dlaczego właściciel domu może pozwać? W Elk Grove w Kalifornii mieszkaniec pozwał HOA o sugerowane zmiany zasad parkowania w sąsiedztwie. Pewien mężczyzna z Houston w Teksasie pozwał HOA, ponieważ chciał, aby usunął z domu włamywacze, pomimo wysokiej przestępczości w okolicy. Uczciwa organizacja mieszkaniowa pozwała stowarzyszenie kondominium na Florydzie za odmowę pozwolenia dzieciom na zamieszkanie w budynku. Członek zarządu może zostać pozwany za naruszenie jego obowiązków powierniczych wobec mieszkańców HOA i może zostać pociągnięty do osobistej odpowiedzialności.
Ubezpieczenie dyrektorów i funkcjonariuszy zapewnia ochronę finansową osobom zarządzającym HOA. Obejmuje zarówno koszty obrony prawnej, jak i szkody. Nie obejmuje to jednak umyślnego niewłaściwego postępowania. Ubezpieczenie od kradzieży pracowników może chronić stowarzyszenie, jeśli dyrektor, oficer lub zarządca nieruchomości sprzeniewierzy fundusze HOA.
Zachowaj solidną dokumentację finansową
HOA potrzebuje pieniędzy, aby funkcjonować, a pieniądze te pochodzą od mieszkańców gminy. Część pieniędzy finansuje administrację HOA (np. Usługi prawne, księgowe i zarządcze), ale większość pieniędzy przeznaczana jest na utrzymanie wspólnych obszarów. Może to opłacić usługi kształtowania krajobrazu, utrzymanie basenu, a nawet wywóz śmieci. Część pieniędzy wydaje się co miesiąc, a resztę przeznacza się na fundusz rezerwowy. Czasami powstają znaczne koszty, których nie można pokryć z funduszu rezerwowego HOA. W takim przypadku HOA będzie wymagać od mieszkańców uiszczenia dodatkowej opłaty zwanej specjalną oceną.
Nowa HOA będzie musiała przeprowadzić analizę finansowania i skonstruować budżet, aby ustalić, ile należy zebrać w miesięcznych opłatach od właściciela (właścicieli) każdej nieruchomości. Analiza opiera się na tym, które wydatki zostaną pokryte przez członków społeczności, ile będą one kosztować, ile zostaną przeznaczone na fundusz rezerwowy i procent majątku wspólnoty należącego do każdego mieszkańca. Ponadto fundusz rezerwowy musi być zarządzany i inwestowany, aby utrzymać dobrą kondycję finansową HOA (na przykład wartość funduszu musi być chroniona przed inflacją).
Informuj właścicieli domów
Jako członkowie społeczności, którzy płacą składki i są dotknięci decyzjami HOA, mieszkańcy muszą być informowani o działaniach HOA i wszelkich problemach mających wpływ na społeczność. HOA muszą odbywać regularne spotkania i powiadamiać mieszkańców z wystarczającym wyprzedzeniem, że każdy ma okazję uczestniczyć. Muszą także przeprowadzić wybory na dyrektorów i oficerów oraz zapewnić wszystkim możliwość głosowania. Biuletyn społecznościowy, e-mail i / lub strona internetowa mogą również pomóc utrzymać właścicieli domów na bieżąco.
Urzędnicy i dyrektorzy HOA powinni prowadzić szczegółową dokumentację swoich działań, na przykład protokołów ze spotkań społeczności. Stowarzyszenia powinny regularnie ujawniać ważne informacje finansowe członkom społeczności. Członkowie powinni być świadomi swoich praw do przeglądania rejestrów HOA i mieć dostęp na żądanie.
(Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Radzenie sobie z planszą mieszkania ).
Kontynuacja reklamacji
HOA są społecznościami opartymi na regułach, więc od czasu do czasu muszą egzekwować zasady łamane przez członków społeczności. HOA muszą również rozpatrywać skargi mieszkańców dotyczące istniejących przepisów, które im się nie podobają, lub zasad, które ich zdaniem powinny zostać dodane, aby rozwiązać bieżący problem.
HOA muszą egzekwować zasady szybko i konsekwentnie. Właściciele domów, którzy odmawiają przestrzegania, powinni zostać ukarani grzywną. Jeśli właściciel domu odmówi zastosowania się do tego, HOA może potrzebować wysłać konto do windykacji lub pozwać właściciela domu. HOA powinni unikać selektywnego egzekwowania - innymi słowy, nie powinni grać w ulubionych z liderami HOA lub mieszkańcami społeczności, z którymi są przyjaciółmi. Zachowanie stronnicze może prowadzić do procesu.
Zatrudnienie profesjonalnej firmy zarządzającej może zmniejszyć obciążenie urzędników i dyrektorów HOA i wyeliminować potencjalne źródło konfliktu między liderami HOA a innymi członkami społeczności. Firma zarządzająca może przejąć znaczną część pracy administracyjnej i poradzić sobie z nieprzyjemnościami, takimi jak egzekwowanie przepisów i pobieranie opłat. Może również wykorzystać swoją wiedzę specjalistyczną w zakresie zarządzania nieruchomościami, aby zapewnić sprawne funkcjonowanie społeczności i uniknąć błędów, które mogą popełnić niedoświadczeni oficerowie i dyrektorzy. Jednak profesjonalne zarządzanie kosztuje, co oznacza, że miesięczne opłaty HOA dla właścicieli domów będą wyższe.
Najgorszy scenariusz dotyczący egzekwowania przepisów obejmuje zamknięcie nieruchomości właściciela domu z powodu niespłacenia należności lub specjalnych ocen. Ten ekstremalny środek może stworzyć sporną sytuację między właścicielem domu i HOA. Wykluczenie nieruchomości obniża również wartości nieruchomości, co nie jest dobre dla innych mieszkańców okolicy.
Spotkania społeczności gospodarzy
HOA mogą dotyczyć wyłącznie biznesu, ale nie muszą tak być. Okazjonalna zabawa pozwala członkom HOA poznać się w przyjazny, społeczny sposób, a nie tylko w potencjalnie przeciwnych okolicznościach spotkania HOA. Jeśli sąsiedzi znają się osobiście, społeczność może być przyjemniejszym miejscem do życia, a konflikty łatwiej rozwiązać.
Dolna linia
Utworzenie stowarzyszenia właścicieli domów i zarządzanie nim to ogromne zadanie, które wiąże się ze znacznymi obowiązkami i poważnymi konsekwencjami. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości w HOA, przed zakupem dowiedz się, w co się pakujesz.
(Więcej informacji można znaleźć w: 9 rzeczach, które musisz wiedzieć o stowarzyszeniach właścicieli domów ).
