Spis treści
- Zalety dla sprzedawców
- Jak wygrywają kupujący
- Oświadczenie MLS 8.0
- Wpływ oświadczenia MLS 8.0
- Pozycje pozagiełdowe pozostają
- Skontaktuj się z agentami nieruchomości
- W trybie online
- Podejdź do właścicieli domów
- Poznaj proces
- Dolna linia
Ponieważ na wielu rynkach w całym kraju wciąż utrzymuje się stan inwentarza nieruchomości, jako potencjalny nabywca domu chcesz wyprzedzić swoją konkurencję. W tym miejscu pojawiają się oferty pozarynkowe. Znane również jako ciche lub kieszonkowe, domy te mogą być na sprzedaż, ale nie są wymienione w wielu usługach aukcyjnych (MLS). Oznacza to, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy sprzedają te nieruchomości, muszą wykonać prace przygotowawcze, aby samodzielnie znaleźć nabywców.
Wykluczanie domów z rynku było w przeszłości rzadkością, ale zyskało większą popularność w ostatnich latach wśród właścicieli domów, czyniąc te aukcje częścią swego rodzaju wtórnego rynku - szczególnie w obliczu stale rosnącego popytu.
Nowa polityka Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, znana jako „MLS Statement 8.0”, znacznie ogranicza notowania poza rynkiem.
Oferty pozarynkowe mogą wydawać się sprzedawcy sprzeczne z intuicją. W końcu istnieje większe zapotrzebowanie niż zapasy, co oznacza, że wojny przetargowe są powszechne w wielu dzielnicach. Dlaczego więc sprzedawcy chcieliby robić tajne wykazy i jak je znaleźć - kupujący - je znaleźć?
Kluczowe dania na wynos
- Oferty poza rynkiem to nieruchomości, które są na sprzedaż, ale nie są wymienione w wielu usługach aukcyjnych. Niektórzy sprzedawcy chcą aukcji poza rynkiem, aby przetestować wody, zachować prywatność, zaoszczędzić na prowizjach lub stworzyć poczucie wyłączności, które może skutkować wyższa cena sprzedaży. Dla nabywców aukcje pozarynkowe zapewniają dostęp do dodatkowych zapasów, możliwość zaoszczędzenia, jeśli prowizja jest niższa, oraz możliwość uniknięcia konkurencji o nieruchomości w pożądanym obszarze. Sprzedaż poza rynkiem z udziałem tylko jednego agenta może czasami zapewniają bardzo mało miejsca na poruszanie się dla kupujących, którzy chcą negocjować cenę. Aby uzyskać dostęp do tych ofert, kupujący mogą bezpośrednio skontaktować się z agentami lub właścicielami domów lub przejść do trybu online.
Zalety dla sprzedawców
Niektórzy sprzedawcy domów decydują się na aukcję pozarynkową w celu przetestowania wód, podczas gdy inni chcą bardziej prywatnego procesu sprzedaży lub możliwości wynegocjowania niższej prowizji od sprzedaży, ponieważ jest zaangażowany tylko jeden agent.
Niektórzy właściciele domów sądzili, że kieszonkowy wykaz tworzy urok, który zapewni im wyższą cenę. W końcu, jeśli dom jest na liście i kończy się na rynku przez ponad 30 dni, istnieje duża szansa, że potencjalni kupujący spróbują złożyć oferty lowball. Bez odliczania „dni na rynku” nie ma tak dużej szansy, że sprzedawca zostanie podcięty.
Jak wygrywają kupujący
Dla ciebie, jako kupującego, korzyści z pozagiełdowego notowania są dwojakie. Na początek daje dostęp do ekwipunku, którego nie widzą inni kupujący. Jeśli kupujesz na szczególnie gorącym rynku, oferty kieszonkowe mogą być jedynym sposobem na zakup domu. W normalnych warunkach rynkowych możesz uzyskać ofertę częściowo dlatego, że prowizja, którą sprzedawca musi zapłacić, jest niższa.
Nie wszyscy nabywcy domów szukają podstawowej rezydencji. Być może szukasz nieruchomości inwestycyjnej lub domów do kupienia i sprzedaży z zyskiem. Pozagiełdowe notowanie w doskonałej okolicy może być doskonałym sposobem na osiągnięcie tego celu.
MLS Statement 8.0 Jasna polityka współpracy
Istotną przeszkodą dla notowań pozarynkowych było niedawne przejście przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami „Oświadczenie MLS 8.0 Jasna polityka współpracy”. Ta polityka, obowiązująca od 1 stycznia 2020 r., Z obowiązkowym wdrożeniem lokalnym do 1 maja 2020 r., Wymaga dowolny pośrednik w obrocie nieruchomościami, który uczestniczy w usłudze wielokrotnego notowania, w celu przedstawienia swojego wykazu w MLS w ciągu jednego dnia roboczego od ogłoszenia nieruchomości do publicznej wiadomości.
Praktyczny wpływ oświadczenia MLS 8.0
Warto zauważyć, że MLS Statement 8.0 nie jest prawem w tradycyjnym tego słowa znaczeniu. Według pośrednika w obrocie nieruchomościami Douga Wagnera z RE / Max Victory, „National Association of Realtors jest stowarzyszeniem zarządzającym, a nie osobą prawną, ale wszyscy członkowie MLS, maklerzy i agenci stowarzyszenia muszą przestrzegać nowej polityki”.
Wagner zauważa, że licencjonowani agenci, którzy nie są pośrednikami w obrocie nieruchomościami (nie są członkami NAR), nie są związani tą polityką. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że 89% niedawnych nabywców domów korzystało z nieruchomości lub brokera i że prawie 7 na 10 licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami to pośrednicy w handlu nieruchomościami, praktyczny wpływ jest taki, że oświadczenie 8.0 dotyczy większości transakcji na nieruchomościach mieszkalnych.
Pozycje pozagiełdowe pozostają
Na szczęście MLS Statement 8.0 nie oznacza końca notowań poza rynkiem. Nowa polityka NAR ma wbudowane opcje, które umożliwiają agentom członkowskim i brokerom utrzymywanie zarówno ograniczonych, jak i pełnych ofert poza rynkiem.
Na przykład, zgodnie z MLS Statement 8.0, sprzedawcy mogą zrezygnować z MLS IDX lub wyświetlacza internetowego. Inna opcja, znana jako „ekskluzywne biuro”, jest również dostępna dla sprzedawców, którzy chcą zachować prywatność. W przypadku wyłączności dla biura agent może udostępnić aukcję innym agentom w biurze lub osobiście z nabywcami.
Niektóre inne opcje pozarynkowe dostępne wcześniej za pośrednictwem brokerów, takie jak „prywatne sieci giełdowe”, nie są już dozwolone w oświadczeniu 8.0. Inne, w tym „wkrótce” i „opóźnione wyświetlanie” będą pod kontrolą lokalnych MLS, ale będą zawierać nowe ograniczenia uniemożliwiające agentom udostępnianie ich kupującym.
Według Wagnera, internetowa strona internetowa Zillow, która czerpie informacje z danych MLS, ale nie jest członkiem NAR, nie jest wykluczona z kontynuacji wewnętrznych programów pozarynkowych, takich jak „Make Me Move”, Coming Soon, „FSBO” i „iBuyer”.
Skontaktuj się z agentami nieruchomości
Znalezienie tradycyjnego, ekskluzywnego domu poza rynkiem wymaga odrobiny pracy domowej i dużo pracy w sieci. Po wskazaniu dzielnicy, w której chcesz kupić, musisz znaleźć listę najlepszych agentów nieruchomości i skontaktować się z nimi w sprawie wszelkich ofert biurowych, które mogą mieć.
W trybie online
Oprócz bezpośredniego kontaktowania się z agentami nieruchomości, kupujący mają do dyspozycji narzędzia online, aby znaleźć oferty spoza MLS, takie jak na sprzedaż przez właściciela (FSBO), ogłoszenia w gazetach, a nawet Craigslist. Jak wspomniano powyżej, strona internetowa Zillow ma kilka programów pozarynkowych dostępnych dla potencjalnych sprzedawców i kupujących.
Podejdź do właścicieli domów
Jeśli szczególnie interesuje Cię obszar lub okolica, jedną z opcji jest bezpośredni kontakt z właścicielami domów. Być może uda ci się znaleźć trop, pukając do drzwi lub wysyłając pocztę. Choć będzie cię to kosztować czas i pieniądze - i nie zagwarantuje sukcesu - istnieje niewielka szansa, że przynajmniej jedna osoba odpowie.
Nie wykluczaj zaniedbanych właściwości, zwłaszcza jeśli wiesz, że stać cię na naprawę. Być może jest właściciel domu, który jest tak przytłoczony kosztami utrzymania - i taki, który nigdy nie wierzył, że może kiedykolwiek sprzedać - że niezamówiona oferta zostanie uznana za błogosławieństwo.
Aby nie skończyć z bankructwem, upewnij się, że drukujesz tanie i efektywne mailingi. W końcu chcesz wyglądać jak najbardziej profesjonalnie. I nigdy nie wiesz, dopóki nie zapytasz, prawda?
Poznaj proces
Znalezienie oferty spoza rynku to tylko połowa sukcesu. Ostateczna transakcja to gra ostateczna, dlatego nabywcy ofert pozagiełdowych muszą poznać tajniki tego procesu. Po zawarciu umowy jest to standardowa umowa, ale ponieważ agent prawdopodobnie reprezentuje was oboje, może być nieco mętny.
Znany jako sprzedaż z dwiema agencjami - choć całkowicie legalna - kupujący może mieć trudności z ustaleniem, czy agent ma na względzie jego najlepszy interes. Im wyższa cena sprzedaży, tym wyższa prowizja dla agenta. Jeśli kupujesz na rynku z małą ilością zapasów, może nie mieć znaczenia, czy dostaniesz najlepszą ofertę, dopóki dostaniesz dom, ale warto mieć świadomość wszelkich konfliktów interesów.
Dolna linia
Rynek nieruchomości jest wciąż gorący w wielu regionach kraju, gdzie jest więcej popytu niż zapasów. Sfrustrowani kupujący, którzy zostali licytowani z domów, potrzebują jakiejkolwiek przewagi, jaką mogą uzyskać. Chociaż oświadczenie MLS 8.0 poważnie ogranicza dostęp do ofert pozagiełdowych, nie wprowadza ich całkowitego zakazu. Odrabiaj pracę domową, zdawaj sobie sprawę z tego, że istnieje ryzyko, i wiedz, że znalezienie następnego domu za pośrednictwem aukcji pozarynkowej może być warte wysiłku.
