Co to są obligacje władz mieszkaniowych?
Obligacje władz mieszkaniowych lub obligacje mieszkaniowe są emitowane przez agencję rządową lub samorządową w celu sfinansowania budowy lub remontu niedrogich mieszkań czynszowych. W ramach niektórych programów wpływy z takich obligacji mogą być również wykorzystane na pomoc osobom o niskich dochodach w zakupie domów. Odsetki uzyskiwane przez inwestorów od obligacji władz mieszkaniowych są zwolnione z podatków federalnych, a także mogą być zwolnione z państwowych i lokalnych podatków dochodowych.
Podobnie jak większość obligacji komunalnych, obligacje władz mieszkaniowych były w przeszłości postrzegane jako bardzo bezpieczne inwestycje. W tym przypadku obligacje są wspierane przez rząd federalny, który postrzega je jako środek zachęcający do budowy mieszkań dla osób o niskich dochodach.
Podstawy obligacji władz mieszkaniowych
Władze miejskie mogą emitować dług w formie obligacji w celu pozyskania kapitału na finansowanie projektów. Dwa rodzaje obligacji komunalnych to obligacje generalne i obligacje przychodowe. Wypłata odsetek i spłata kapitału obligacji z tytułu zobowiązania ogólnego (GO) są finansowane z kasy skarbowej państwa lub samorządu lokalnego. Obligacje te są poparte pełną wiarą i kredytem samorządu miejskiego, który może być uprawniony do podwyższenia podatków w celu wypełnienia swoich zobowiązań płatniczych z tytułu obligacji GO. Z drugiej strony zobowiązania płatnicze w ramach przedziału dochodów są poparte przewidywanym strumieniem dochodów projektu, dla którego wyemitowano obligację. Jedną z form obligacji przychodowej jest obligacja mieszkaniowa.
Kluczowe dania na wynos
- Obligacje władz mieszkaniowych lub obligacje mieszkaniowe są emitowane przez agencję rządową lub samorządową w celu sfinansowania budowy lub remontu niedrogich mieszkań czynszowych. Władze stanowe i lokalne emitują obligacje mieszkaniowe w celu sfinansowania budowy lub remontu niedrogiego mieszkania na wynajem. Oprócz spłaty kwoty głównej obligacji państwo lub miejscowość muszą zapłacić odsetki od pożyczonych pieniędzy. Podobnie jak większość obligacji komunalnych, obligacje władz mieszkaniowych były w przeszłości postrzegane jako bardzo bezpieczne inwestycje.
Władze stanowe i lokalne emitują obligacje mieszkaniowe w celu sfinansowania budowy lub remontu niedrogiego mieszkania na wynajem. Oprócz spłaty kwoty głównej obligacji państwo lub miejscowość muszą zapłacić odsetki od pożyczonych pieniędzy. Jako prywatne obligacje do prowadzenia działalności (PAB), obligacje mieszkaniowe mogą być emitowane w imieniu deweloperów z kwalifikowanym zyskiem i deweloperów non-profit w celu sfinansowania niskomodnych projektów mieszkaniowych wielorodzinnych i dla seniorów. Wpływy z obligacji mieszkaniowych mogą być również emitowane w celu zapewnienia taniego finansowania hipotecznego rodzinom lub osobom o niskich dochodach, aby mogły one kupić dom. Kredyty hipoteczne udzielane za pośrednictwem obligacji mieszkaniowych są ograniczone do osób kupujących po raz pierwszy w domu, które nie zarabiają więcej niż mediana dochodu w okolicy. Ponadto cena domu zakupionego z hipoteką na obligacjach mieszkaniowych jest ograniczona do 90 procent średniej ceny zakupu powierzchni.
Obligacje mieszkaniowe mają zazwyczaj niskie stopy procentowe i mogą być emitowane jako obowiązek popytu o stałej lub zmiennej stopie procentowej (VRDO). Płatności kapitałowe i odsetkowe na rzecz obligatariuszy są dokonywane z zastawionych spłat kredytu hipotecznego i zysków z inwestycji --- spłaty dokonane na kredytach hipotecznych przez pożyczkobiorców są pobierane przez powiernika obligacji mieszkaniowych, który inwestuje środki w inwestycje krótkoterminowe, do zaplanowanego terminu spłaty odsetki dla obligatariuszy. W efekcie spłatę obligacji mieszkaniowych zabezpiecza terminowa i spójna spłata odsetek oraz spłata kapitału hipotek podstawowych przez kredytobiorców.
Obligacje mieszkaniowe są korzystne zarówno dla państwa, jak i dla inwestorów prywatnych. Z jednej strony rząd uzyskuje dostęp do dużej ilości taniego finansowania. Z drugiej strony korzyści podatkowe oferowane przez obligacje mieszkaniowe są bardzo atrakcyjne dla osób z wyższych przedziałów podatkowych. Dla inwestorów odsetki płacone przez obligacje mieszkaniowe są zwolnione z federalnego, a czasem stanowego podatku dochodowego. Im wyższa krańcowa stawka podatkowa, tym bardziej wartościowe jest zwolnienie z podatku dochodowego od obligacji mieszkaniowych. Chociaż inwestorzy podlegający alternatywnemu podatkowi minimalnemu (AMT) mogą podlegać podatkom, zwolnienie oznacza, że inwestorzy o wysokich przedziałach podatków federalnych korzystają z obligacji przychodowych i innych obligacji komunalnych. To zwolnienie podatkowe pomaga zrekompensować niską stopę procentową obligacji.
Federalne ulgi podatkowe dla osób o niskich dochodach to kolejne źródło kapitału, które można wykorzystać zamiast lub oprócz obligacji mieszkaniowych w celu finansowania niedrogich projektów mieszkaniowych. Są to bezzwrotne federalne ulgi podatkowe dla części odsetek od kredytu hipotecznego, które kwalifikują się nabywcy mieszkań rocznie.
Przykład obligacji władz mieszkaniowych
Ponieważ pociągają za sobą dług publiczny, sprzedaż obligacji władz mieszkaniowych czasami wymaga zgody lokalnych wyborców. Na przykład w 2018 r. Wyborcy w Kalifornii zatwierdzili kartę do głosowania, aby sprzedać 4 mld USD obligacji władz mieszkaniowych na finansowanie programów dla osób o niskich dochodach, weteranów i robotników rolnych.
