Spis treści
- Atrakcyjna inwestycja długoterminowa
- Budowanie kapitału własnego
- Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
- Wyłączenie zysków kapitałowych
- Odliczenia podatkowe
- Ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu
- Wysokie koszty początkowe
- Potencjalna amortyzacja
- Duma i obowiązki
- Płynność
- Dolna linia
Właściciele domów zawsze byli częścią American Dream. Z tego powodu wiele osób akceptuje posiadanie domu jako słuszną, a nawet obowiązkową rzeczą bez uwzględnienia korzyści i ryzyka. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem domu, powinieneś zapoznać się z zaletami i wadami inwestycji, którą zamierzasz podjąć - tak jak w przypadku każdej decyzji inwestycyjnej - przed podpisaniem umowy na linii przerywanej.
Kluczowe dania na wynos
- Jeśli rozważasz posiadanie domu, pamiętaj o korzyściach i potencjalnym ryzyku, które możesz napotkać przed zamknięciem umowy, i zapoznaj się z nimi. Korzyści z inwestowania w dom obejmują wzrost wartości, kapitał własny, ulgi podatkowe i koszty uzyskania przychodów. inwestowanie w dom może obejmować wysokie koszty początkowe, amortyzację i brak płynności.
Atrakcyjna inwestycja długoterminowa
Uznanie oznacza wzrost wartości domów w czasie. Ceny nieruchomości są cykliczne, a właściciele domów nie powinni oczekiwać gwałtownego wzrostu wartości nieruchomości w krótkim okresie. Ale jeśli zostaniesz w domu wystarczająco długo, istnieje duże prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie sprzedać swój dom z zyskiem ze względu na aprecjację w przyszłości.
W rzeczywistości zakup domu jest jedną z najlepszych długoterminowych inwestycji, jakie możesz zrobić.
Pomimo dramatycznych spadków, takich jak w latach 2008-10, nieruchomości mieszkaniowe mają tendencję do wzrostu wartości. Według Banku Rezerw Federalnych w St. Louis średnia cena sprzedanych domów w USA wzrosła z 340 400 USD w III kwartale 2014 r. Do 380 300 USD w III kwartale 2019 r. - wzrost wartości o 10% w ciągu pięciu lat. Cofnij się o dekadę, kiedy przeciętny dom przyniósł 274 100 USD (III kwartał 2009 r.) I masz wzrost o 28%. To nie jest zły zwrot z inwestycji, która zapewnia również miejsce do życia.
Nieruchomości doceniają przede wszystkim ze względu na ziemię, na której siedzi dom, podczas gdy rzeczywista struktura traci na wartości w miarę upływu czasu. Wyrażenie „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” to nie tylko fraza dotycząca nieruchomości, ale bardzo ważna kwestia przy zakupie domu. Sąsiedztwo z udogodnieniami, które przynosi - dzielnice szkolne, parki, stan dróg itp. - oraz miasto, w którym znajduje się dom, wszystko to wpływa na uznanie nieruchomości.
Pomyśl o domu, który jest zniszczony i zrujnowany do tego stopnia, że nie nadaje się do zamieszkania. Ziemia pod domem może być nadal warta znacznej kwoty - w tym przypadku więcej niż miejsce zamieszkania. Sprzedawca może rozważyć sprzedaż takiej, jaka jest - przy niezmienionej strukturze - lub wydać trochę więcej na zburzenie domu i samodzielne sprzedanie ziemi po wyższej cenie.
Budowanie kapitału własnego
Kapitał własny domu reprezentuje różnicę między ilością kredytu hipotecznego a ceną rynkową lub wartością domu. Kapitał własny i aprecjacja mogą być rozpatrywane łącznie. Jak wspomniano powyżej, Twój dom może z czasem zyskać na wartości rynkowej. Twój kapitał rośnie również w miarę spłacania kredytu hipotecznego, przy czym mniejsza część płatności jest przeznaczana na odsetki, a bardziej na obniżenie salda pożyczki.
Uznanie to zmiana wartości domu w czasie, podczas gdy kapitał własny jest różnicą między saldem kredytu hipotecznego a wartością rynkową domu.
Budowanie kapitału własnego zajmuje trochę czasu, ponieważ obniżenie głównego salda kredytu hipotecznego zajmuje dużo czasu, chyba że oczywiście dokonujesz dużej zaliczki lub regularnych spłat. Należy jednak pamiętać, że długość czasu, jaki spędzasz w domu, ma duży wpływ na to, ile budujesz kapitału własnego i doceniasz go. Im dłużej go przechowujesz, tym więcej kapitału otrzymasz.
Kiedy spłacasz hipotekę i zmniejszasz kwotę, którą jesteś winien, nie zdając sobie z tego sprawy, oszczędzasz wraz ze wzrostem wartości domu - podobnie jak wartość konta oszczędnościowego rośnie wraz z odsetkami. Kiedy sprzedajesz, prawdopodobnie odzyskasz każdego wypłaconego dolara i więcej, zakładając, że zostaniesz w domu wystarczająco długo. Z biegiem czasu średnia stopa zwrotu z oszczędności wynosząca 6% powinna przekraczać
pokryć swoje wydatki.
Kolejny plus: kapitał własny zapewnia elastyczność w uzyskaniu pożyczki powiązanej z kwotą kapitału własnego. Wielu inwestorów jednocześnie śledzi swoje akcje domowe i aprecjację nieruchomości. Jeśli inwestor uważa, że jego wartość domu jest bardzo cenna, może odłożyć pożyczkę pod zastaw domu, aby mieć lepszą okazję do uzyskania aprecjacji sprzedającego.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Chociaż spłata kredytu hipotecznego działa tak samo bez względu na miejsce zamieszkania, wzrost wartości rynkowej zależy od lokalizacji. Według Federalnego Urzędu ds. Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) Indeks cen domów (HPI) ceny nieruchomości wzrosły średnio o 32, 93% w okresie pięciu lat kończącym się 31 sierpnia 2019 r. W całym USA. Jednak ceny w spisie powszechnym na Bliskim Atlantyku wzrosły tylko o 22, 26%, podczas gdy ceny w spisie powszechnym na Pacyfiku wzrosły średnio o 41, 04%.
Aby zobaczyć, jak może to wpłynąć na ceny w miejscu, w którym planujesz kupić, sprawdź pełny wykres FHFA poniżej:
|
Podział |
Podział Zaszeregowanie |
Rok |
Jedna czwarta |
Pięc lat |
Od I kw. 1991 r |
|---|---|---|---|---|---|
|
USA |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Góra |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Pacyfik |
2) |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Południowy Atlantyk |
3) |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
West South Central |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
East South Central |
5 |
5, 27% |
.99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Nowa Anglia |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
West North Central |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Środkowy Atlantyk |
9 |
4, 04% |
.76% |
22, 26% |
146, 18% |
Źródło: FHFA. Amerykańskie dywizje spisowe, procentowa zmiana cen nieruchomości. Korekta sezonowa, HPI tylko do zakupu, okres zakończony 31 sierpnia 2019 r.
Wyłączenie zysków kapitałowych
W końcu sprzedasz swój dom. Gdy to zrobisz, prawo pozwala ci zachować zyski i nie płacić podatków od zysków kapitałowych. Cóż, niekoniecznie wszystkie zyski. Istnieje zysk bez podatku w wysokości do 250 000 USD dla samotnych właścicieli domów i 500 000 USD dla małżeństw. Dotyczy to wyłącznie głównego miejsca zamieszkania - nie dotyczy drugiego domu lub nieruchomości wakacyjnej.
Istnieje kilka wymagań, które należy spełnić, aby kwalifikować się do tego wyłączenia. Musisz być właścicielem domu przez co najmniej dwa lata - 24 miesiące - w ciągu ostatnich pięciu lat do daty zamknięcia. Wymóg w zakresie miejsca zamieszkania oznacza, że powinieneś mieszkać w domu przez co najmniej 730 dni lub dwa lata w okresie pięciu lat poprzedzających sprzedaż. Ostateczne wymaganie, wymaganie retrospektywne, wskazuje, że nie skorzystałeś ze sprzedaży innej podstawowej rezydencji w ciągu dwóch lat poprzedzających ostatnią sprzedaż.
Odliczenia podatkowe
Po aprecjacji najczęściej wymienianą korzyścią z posiadania domu są ulgi podatkowe lub oszczędności. Kupując dom, możesz odliczyć część kosztów jego posiadania od podatków płaconych na rzecz rządu. Obejmuje to odsetki od kredytu hipotecznego na głównej rezydencji i drugim domu, które mogą wynosić tysiące dolarów rocznie.
Odsetki od pożyczek pod zastaw domu lub linii kredytowych pod zastaw domu (HELOC) można również odliczyć, jeśli fundusze zostaną wykorzystane do znacznej poprawy domu.
Możesz także odliczyć do 10 000 USD w stanowych i lokalnych podatkach (SALT), w tym podatkach od nieruchomości.
Efekt ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu
Ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu, przyjęta w grudniu 2017 r., Wprowadziła znaczące zmiany w częściach kodeksu podatkowego, które mają związek z właścicielem domu do wynajęcia. O ile przyszły Kongres nie zmieni prawa, wszystkie przepisy wygasną po 31 grudnia 2025 r. Na razie jednak zmiany tego prawa zmniejszyły wartość posiadania domu.
Prawo ogranicza odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego do 750 000 USD całkowitego zadłużenia hipotecznego, w tym dla pierwszego i drugiego domu oraz wszelkich pożyczek pod zastaw domu lub HELOC. Poprzedni limit wynosił 1 000 000 USD zadłużenia hipotecznego plus dodatkowe 100 000 USD zadłużenia hipotecznego.
Istnieje wyjątek zezwalający na łączne zadłużenie hipoteczne w wysokości 1 000 000 USD, jeśli kupiłeś dom w dniu 14 grudnia 2017 r. Lub przed tą datą. Przepis ten obowiązuje nawet w przypadku refinansowania tej starszej hipoteki. Odsetki od kredytu mieszkaniowego można odliczyć tylko wtedy, gdy pieniądze zostaną wykorzystane na znaczną poprawę domu, na który zaciągnąłeś pożyczkę. Wcześniej odsetki od kwoty do 100 000 USD podlegały odliczeniu bez względu na sposób wykorzystania kapitału własnego.
Prawo ustawiło również limit odliczenia SALT na 10 000 USD. Poprzednio wszystkie płatności SALT podlegały odliczeniu, chyba że podlegałeś alternatywnemu podatkowi minimalnemu.
Inne nowe przepisy obejmują ograniczenia dotyczące roszczeń z tytułu strat w ofiarach, z wyjątkiem klęsk federalnie zadeklarowanych. Odliczenie kosztów przeprowadzki już nie istnieje, z wyjątkiem przeprowadzki wojsk wojskowych z powodu pracy.
Wszystkie te zmiany obniżyły wartość posiadania domu - w tym fakt, że przy podwojeniu standardowego odliczenia (kolejna cecha ustawy), mniej osób będzie miało wystarczającą liczbę odliczeń, aby złożyć harmonogram A, zamiast wziąć standardowe odliczenie. A zatem fakt, że kwalifikujesz się do odliczenia podatku, nie oznacza, że okaże się on dla Ciebie przydatny. Poważne ograniczenie odliczenia SALT będzie szczególnie szkodliwe w obniżaniu dostępnych odliczeń dla osób mieszkających w krajach o wysokim opodatkowaniu.
Wysokie koszty początkowe
Koszt inwestowania w dom może być wysoki - koszty są większe niż cena sprzedaży nieruchomości i oprocentowanie kredytu hipotecznego. Na początek możesz spodziewać się zapłaty od 2% do 5% ceny zakupu w kosztach zamknięcia. Niektóre z najczęstszych kosztów zamknięcia obejmują opłatę za złożenie wniosku, opłatę za ocenę, opłaty adwokackie, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, inspekcję domu, składkę ubezpieczeniową za pierwszego roku, poszukiwanie tytułu, ubezpieczenie tytułu, punkty (odsetki opłacone z góry), opłatę początkową, rejestrację opłaty i ankieta.
Eksperci twierdzą, że powinieneś zaplanować pobyt w domu przez co najmniej pięć lat, aby odzyskać te koszty.
Potencjalna amortyzacja
Nie wszystkie domy zyskują na wartości. Kryzys mieszkaniowy z 2008 r. Spowodował, że wielu właścicieli domów znalazło się pod wodą, co oznacza, że jesteś winien więcej kredytu hipotecznego niż dom. Kryzys mieszkaniowy nie wymaga stagnacji lub spadku cen mieszkań. Regionalne lub lokalne warunki gospodarcze mogą skutkować wartościami domów, które nie nadążają za inflacją.
Pamiętaj również, że faktyczna struktura, w której żyjesz, z czasem traci na wartości. Może to być spowodowane zużyciem nieruchomości lub brakiem konserwacji i napraw.
Duma i odpowiedzialność finansowa
Często wymienianą korzyścią z posiadania domu jest wiedza, że posiadasz swój mały zakątek świata. Możesz spersonalizować swój dom, przebudować, pomalować i udekorować bez potrzeby uzyskania zgody właściciela.
Jednak odpowiedzialność spoczywa na właścicielach. Musisz spłacić kredyt hipoteczny lub ryzykować utratę domu i zgromadzonego kapitału. Utrzymanie i utrzymanie są twoją odpowiedzialnością. Nie możesz zadzwonić do właściciela o 2 nad ranem, aby naprawić nieszczelną rurkę wodną. Jeśli dach jest uszkodzony, musisz go naprawić - lub zlecić jego naprawę - samodzielnie. Na ciebie przypadają koszenie trawnika, odśnieżanie, ubezpieczenie domu i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Płynność
W przeciwieństwie do zapasów, które można sprzedać w ciągu kilku dni, rozładowanie domów trwa zwykle dłużej. Fakt, że możesz mieć dostęp do 500 000 $ wolnych od podatku zysków kapitałowych, nie oznacza, że masz łatwy dostęp. Tymczasem nadal musisz spłacać kredyty hipoteczne i utrzymywać dom, dopóki go nie sprzedasz.
Dolna linia
Dom to inwestycja, która przynosi wiele korzyści inwestycyjnych, ale także ryzyko, co czyni go inwestycją, która nie jest dla wszystkich. Ważne jest wyważenie korzyści inwestycyjnych względem ryzyka. Racjonalne porównanie zalet i wad może pomóc ci zdecydować, czy zainwestować pieniądze w inwestycję mieszkaniową, czy potencjalnie znaleźć lepsze zyski gdzie indziej.
Powiązane artykuły
Planowanie emerytury
Czy emeryci powinni posiadać lub wynająć swoje domy?
Najem
Różnica między wynajmem a posiadaniem domu
Kapitał własny
Luka podatkowa znaleziona w przypadku odsetek od kredytu mieszkaniowego
Kapitał własny
Home Equity Loan vs. HELOC: Jaka jest różnica?
Odliczenia / ulgi podatkowe
Oto potrącenia, które utraciłeś z powodu zmian przepisów podatkowych
Własność domu
Ukryte koszty posiadania domu
Linki partnerskieTerminy pokrewne
Jak działa stosunek kredytu do wartości (LTV) Wskaźnik kredytu do wartości jest definiowany jako wskaźnik oceny ryzyka kredytowego, który instytucje finansowe i inni pożyczkodawcy sprawdzają przed zatwierdzeniem hipoteki. więcej Pożyczka pod zastaw domu Pożyczka pod zastaw domu to pożyczka konsumpcyjna zabezpieczona drugą hipoteką, która umożliwia właścicielom domów zaciąganie pożyczek pod zastaw kapitału własnego. więcej Nieruchomość Krótka sprzedaż Na nieruchomościach krótka sprzedaż ma miejsce, gdy właściciel domu znajdujący się w trudnej sytuacji finansowej sprzedaje swoją nieruchomość za kwotę niższą niż kwota kredytu hipotecznego. więcej Odliczone od podatku odsetki Odliczone od podatku odsetki to koszty finansowania zewnętrznego, których podatnik może żądać w federalnym lub stanowym zeznaniu podatkowym w celu zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu. Rodzaje odsetek, które można odliczyć od podatku, obejmują odsetki od kredytu hipotecznego, odsetki od kredytu hipotecznego do nieruchomości inwestycyjnych, odsetki od kredytu studenckiego i inne. więcej Pożyczka Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) Pożyczka Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) jest hipoteką ubezpieczoną przez FHA, przeznaczoną dla pożyczkobiorców o niższych dochodach. więcej Jak czerpać zyski z nieruchomości Nieruchomości to nieruchomości - czyli materialne - nieruchomości składające się z ziemi oraz wszystkiego, co się na niej znajduje, w tym budynków, zwierząt i zasobów naturalnych. więcej