Co to jest ustawa o ochronie domów?
Ustawa o ochronie domów jest ustawą mającą na celu zmniejszenie zbędnej spłaty prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) przez właścicieli domów, którzy nie są już zobowiązani do jego spłacania. Ustawa o ochronie domów stanowi, że pożyczkodawcy ujawniają pewne informacje o PMI. Prawo stanowi również, że PMI musi zostać automatycznie zakończone dla właścicieli domów, którzy zgromadzą wymaganą ilość kapitału własnego w swoich domach.
Wyjaśnienie ustawy o ochronie domów
Ustawa o ochronie domów obejmuje prywatne hipoteki mieszkaniowe zakupione po 29 lipca 1999 r. Nie ma ona zastosowania do kredytów weteranów (VA) ani Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) i nakłada nowy zestaw wymagań dotyczących kredytów hipotecznych „wysokiego ryzyka”. Ustawa ta ustanawia także nowe wymagania dotyczące pożyczek uzyskanych przed 29 lipca 1999 r.
PMI chroni pożyczkodawców przed ryzykiem niewykonania zobowiązania przez kupującego i wykluczenia. Umożliwia potencjalnym nabywcom, którzy nie dokonują znacznej zaliczki, uzyskanie przystępnej hipoteki. Jest szeroko stosowany w celu ułatwienia pożyczek o „wysokim wskaźniku”, w przypadku których wskaźnik kredytu do wartości (LTV) przekracza 80%. PMI umożliwia pożyczkodawcy odzyskanie kosztów związanych z odsprzedażą nieruchomości, które zostały przejęte, wraz z płatnościami odsetkowymi i kosztami stałymi, takimi jak podatki i polisy ubezpieczeniowe, zapłaconymi przed odsprzedażą zagrożonej nieruchomości. Gdy saldo kredytu hipotecznego spadnie poniżej 80% wskaźnika LTV, wskaźnik PMI nie jest już potrzebny, ponieważ zapewnia niewiele dodatkowej ochrony pożyczkodawcy i nie przynosi korzyści pożyczkobiorcy.
Kontekst ustawy o ochronie domów
Przed Ustawą o ochronie właścicieli domów wielu właścicieli domów miało problemy z anulowaniem PMI. W niektórych przypadkach pożyczkodawcy mogli zgodzić się na zakończenie ubezpieczenia, gdy kapitał pożyczkobiorcy osiągnął 20%, ale zasady anulowania ubezpieczenia PMI różniły się znacznie między pożyczkodawcami, a właściciele domów mieli ograniczone możliwości odwołania, jeśli pożyczkodawcy odmówili anulowania PMI. Ustawa chroni właścicieli domów, zakazując pokrycia PMI na całe życie dla produktów PMI opłacanych przez kredytobiorcę i ustanawiając jednolite procedury anulowania PMI. Współczynnik 80% LTV (z odpowiednią 20% zaliczką) od dawna wykorzystywany jest przez kredytodawców hipotecznych jako ostrożny standard dla hipotek. Gwarantuje, że pożyczkobiorca ma wystarczające udziały finansowe w nieruchomości, aby kontynuować dokonywanie płatności, a w przypadku, gdy pożyczkobiorca nie jest w stanie dokonać płatności, pożyczkodawca ma wystarczający kapitał własny na pokrycie kosztów wykluczenia pożyczkodawcy.
Jednak wraz ze wzrostem cen mieszkań, 20% zaliczek stało się trudne dla wielu potencjalnych właścicieli domów. Kredytodawcy zaczęli szukać sposobów na zrównoważenie rosnącego popytu na kredyty mieszkaniowe z ryzykiem udzielania pożyczek poza progiem 80% LTV. Doprowadziło to do opracowania wskaźnika PMI, który pomaga zmniejszyć ryzyko pożyczkodawcy związane z pożyczkami, w przypadku których zaliczka wynosi mniej niż 20% ceny sprzedaży lub, w przypadku refinansowania, gdy finansowana kwota jest większa niż 80% szacowanej wartości.
