Jaki jest współczynnik powierzchni podłogi (FAR)?
Współczynnik powierzchni podłogi (FAR) to stosunek między całkowitą ilością powierzchni użytkowej, jaką budynek ma lub miał pozwolenie, a całkowitą powierzchnią działki, na której stoi budynek. Współczynnik określa się, dzieląc całkowitą lub brutto powierzchnię budynku przez powierzchnię brutto działki. Wyższy wskaźnik częściej wskazuje na gęstą lub miejską konstrukcję. Władze lokalne używają FAR do kodów stref.
Wzór na współczynnik powierzchni podłogi (FAR) to
W pobliżu Współczynnik powierzchni podłogi = Całkowita powierzchnia działki Całkowita powierzchnia budynku
Jak obliczyć współczynnik powierzchni podłogi (FAR)
Współczynnik powierzchni podłogi (FAR) oblicza się, dzieląc całkowitą powierzchnię podłogi budynku przez powierzchnię działki brutto.
Co mówi Ci wskaźnik powierzchni podłogi (FAR)?
Współczynnik powierzchni podłogi (FAR) uwzględnia całą powierzchnię budynku, a nie tylko powierzchnię budynku. Z obliczeń kwadratowych wyłączone są niezajęte obszary, takie jak piwnice, garaże, schody i szyby wind.
Budynki o różnej liczbie kondygnacji mogą mieć tę samą wartość FAR. Każde miasto ma ograniczoną pojemność lub ograniczoną przestrzeń, którą można bezpiecznie wykorzystać. Każde użycie poza tym punktem powoduje nadmierny stres w mieście. Jest to czasami określane jako bezpieczny współczynnik obciążenia.
FAR może się różnić, ponieważ zmienia się dynamika populacji, wzorce wzrostu i działania budowlane, a także zmienia się charakter gruntu lub przestrzeni, w której znajduje się budynek. Pomieszczenia przemysłowe, mieszkalne, handlowe, rolnicze i nierolnicze mają różne współczynniki bezpiecznego obciążenia, więc zazwyczaj mają różne FAR. Ostatecznie rządy wprowadzają w życie przepisy i ograniczenia określające FAR.
FAR jest kluczowym czynnikiem determinującym rozwój w każdym kraju. Niski FAR jest ogólnym czynnikiem odstraszającym od budowy. Wiele branż, głównie branża nieruchomości, poszukuje podwyżek w FAR, aby otworzyć przestrzeń i zasoby ziemi dla deweloperów. Zwiększone FAR pozwala deweloperowi na ukończenie większej liczby projektów budowlanych, co nieuchronnie prowadzi do większej sprzedaży, zmniejszenia wydatków na projekt i większej podaży w celu zaspokojenia popytu.
Kluczowe dania na wynos
- Współczynnik powierzchni podłogi jest stosunkiem całkowitej powierzchni użytkowej budynku w stosunku do całkowitej powierzchni działki. Wyższy wskaźnik wskazuje na gęsty lub silnie zurbanizowany obszar. FAR będzie się różnić w zależności od rodzaju konstrukcji, np. Przemysłowej, mieszkaniowej, komercyjnej lub rolniczej.
Przykład użycia współczynnika powierzchni podłogi (FAR)
Na przykład FAR budynku o powierzchni 1000 stóp kwadratowych z jedną kondygnacją na działce o powierzchni 4000 stóp kwadratowych wyniósłby 0, 25. Dwupiętrowy budynek na tej samej działce, gdzie każde piętro miało 500 stóp kwadratowych, miałby tę samą wartość FAR.
Z drugiej strony wiele ma współczynnik FAR 2, 0, a powierzchnia wynosi 1000. W tym scenariuszu deweloper mógłby zbudować budynek o powierzchni do 2000 stóp kwadratowych. Może to obejmować budynek o powierzchni 1000 stóp kwadratowych z dwoma piętrami.
Jako prawdziwy przykład rozważmy budynek mieszkalny na sprzedaż w Charlotte w Północnej Karolinie. Kompleks jest na sprzedaż za 3 miliony dolarów i ma powierzchnię 17 350 metrów kwadratowych. Cała działka ma 1, 81 akra lub 78 843 stóp kwadratowych. FAR wynosi 0, 22 lub 17 350 podzielone przez 78 843.
Różnica między stosunkiem powierzchni podłogi (FAR) a zasięgiem działki
Podczas gdy współczynnik powierzchni podłogi (FAR) oblicza wielkość budynku w stosunku do działki, pokrycie działki uwzględnia wielkość wszystkich budynków i konstrukcji. Współczynnik pokrycia terenu obejmuje konstrukcje, takie jak garaże, baseny i szopy - w tym również budynki niespełniające wymagań.
Ograniczenia stosowania współczynnika powierzchni podłogi
Wpływ, jaki FAR ma na wartość gruntów, zmniejsza w obie strony. W niektórych przypadkach podwyższony FAR może uczynić nieruchomość bardziej wartościową, jeśli na przykład można zbudować kompleks apartamentów, który pozwala na bardziej przestronne wynajmowanie lub większą liczbę najemców.
Deweloper, który może zbudować większy kompleks apartamentów na jednej działce, może jednak obniżyć wartość sąsiedniej nieruchomości o wysokiej wartości sprzedaży wzmocnionej przez zasłonięty widok.
