Spis treści
- Co to jest pierwsza hipoteka?
- Zrozumienie pierwszej hipoteki
- Przykład pierwszej hipoteki
Co to jest pierwsza hipoteka?
Pierwszy kredyt hipoteczny jest głównym zastawem nieruchomości. Pierwsza hipoteka to główna pożyczka, która spłaca nieruchomość, a pożyczka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi zastawami lub roszczeniami dotyczącymi nieruchomości w przypadku niewykonania zobowiązania. Pierwsza hipoteka nie jest hipoteką w pierwszym domu kredytobiorcy; jest to pierwotna hipoteka zaciągnięta na jednej nieruchomości. Jest również nazywany Pierwszym Zastawem. Jeśli dom jest refinansowany, refinansowany kredyt hipoteczny przyjmuje pierwszą pozycję hipoteczną.
Kluczowe dania na wynos
- Pierwszy kredyt hipoteczny jest podstawowym zastawem na nieruchomości zabezpieczającej hipotekę. Drugi kredyt hipoteczny to pieniądze pożyczone na kapitał własny w celu sfinansowania innych projektów i wydatków. Jeżeli stosunek kredytu do wartości (LTV) pierwszego kredytu hipotecznego jest większy niż 80 %, pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Odsetki hipoteczne zapłacone od pierwszej hipoteki można odliczyć od podatku, obowiązują tylko podatników, którzy wyszczególniają wydatki w swoich deklaracjach podatkowych.
Zrozumienie pierwszej hipoteki
Kiedy osoba chce kupić nieruchomość, może zdecydować o sfinansowaniu zakupu pożyczką od instytucji pożyczającej. Pożyczkodawca oczekuje spłaty kredytu mieszkaniowego lub kredytu hipotecznego w miesięcznych ratach, które obejmują część spłat kapitału i odsetek. Pożyczkodawca będzie miał zastaw na nieruchomości, ponieważ pożyczka jest zabezpieczona przez dom. Ten kredyt hipoteczny zaciągnięty przez nabywcę domu na zakup domu jest znany jako pierwszy kredyt hipoteczny.
Pierwszą hipoteką jest pierwotna pożyczka zaciągnięta na nieruchomości. Homebuyer może mieć wiele właściwości w swojej nazwie; jednak to pierwotne hipoteki zaciągnięte w celu zabezpieczenia każdej nieruchomości stanowiącej pierwszą hipotekę. Na przykład, jeśli właściciel nieruchomości zaciągnie hipotekę dla każdego z trzech domów, każda z trzech hipotek jest pierwszą hipoteką.
Termin „pierwsza hipoteka” prowadzi do zrozumienia, że na nieruchomości mogą istnieć inne hipoteki. Właściciel domu może zaciągnąć kolejną hipotekę, na przykład drugą hipotekę, podczas gdy pierwotna i pierwsza hipoteka nadal obowiązuje. Drugi kredyt hipoteczny to pieniądze pożyczone na kapitał własny w celu sfinansowania innych projektów i wydatków. Jednak druga hipoteka i wszelkie inne kolejne hipoteki zaciągnięte na tej samej nieruchomości są podporządkowane pierwszej hipotece. Oznacza to, że pierwsza hipoteka jest spłacana przed spłatą dodatkowych hipotek w przypadku niewykonania zobowiązania.
Pierwsza pożyczka hipoteczna i wartość pożyczki (LTV)
Jeśli stosunek kredytu do wartości (LTV) pierwszej hipoteki jest większy niż 80%, pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). W takim przypadku może być czasem ekonomicznym dla pożyczkobiorcy ograniczenie wielkości pierwszej hipoteki do 80% LTV i wykorzystanie finansowania wtórnego w celu pożyczenia pozostałej potrzebnej kwoty. Ekonomika płacenia PMI w porównaniu do korzystania z drugiej pożyczki w dużej mierze zależy od tempa, w jakim kredytobiorca spodziewa się wzrostu wartości domu. PMI można wyeliminować, gdy LTV pierwszej hipoteki osiągnie 78%. Jednak drugie zastaw, który zazwyczaj ma wyższą stopę procentową niż pierwszy kredyt hipoteczny, musi zostać spłacony. Najprawdopodobniej odbywa się to poprzez refinansowanie pierwszej hipoteki na kwotę równą pozostałemu saldowi pierwszej i drugiej hipoteki.
Podatki od pierwszej hipoteki
Odsetki hipoteczne zapłacone od pierwszej hipoteki można odliczyć od podatku. Oznacza to, że właściciele domów mogą zmniejszyć swój dochód do opodatkowania o kwotę odsetek zapłaconych od pożyczki za rok podatkowy. Odliczenie podatku od odsetek od kredytu hipotecznego ma jednak zastosowanie tylko do podatników, którzy wyszczególniają wydatki w swoich deklaracjach podatkowych.
Przykład pierwszej hipoteki
Na przykład, jeśli nabywca domu zabezpieczy pierwszą hipotekę w wysokości 250 000 USD na nieruchomości mieszkalnej, a po kilku latach uzyska drugą hipotekę za 30 000 USD na tej samej nieruchomości, pierwsza hipoteka jest ważniejsza od drugiej hipoteki. Pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań po spłacie 50 000 USD pierwotnej kwoty pożyczki, a jego nieruchomość zostaje przejęta i sprzedana na pokrycie pożyczki. Jeżeli wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyniosą 210 000 USD, pierwszy kredytodawca hipoteczny otrzyma należne saldo, tj. 200 000 USD. Drugi pożyczkodawca otrzyma wszystko, co pozostanie, czyli w tym przypadku 10 000 USD. Ponieważ pierwsza hipoteka jest głównym roszczeniem, które ma pierwszeństwo przed roszczeniami wtórnymi, drugie hipoteki zwykle mają wyższe oprocentowanie niż pierwsze hipoteki.
