Nabywcy domów zamierzający sfinansować zakup domu pożyczką Federalnego Urzędu Mieszkalnictwa (FHA) czasami otrzymują przykrą niespodziankę: nie będą mogli kupić konkretnej nieruchomości, ponieważ nie spełnia ona wymagań FHA. Dlaczego te wymagania istnieją, jakie są i czy można im zaradzić, aby kupujący mogli kupić domy, których chcą?
Dlaczego FHA ustanawia minimalne standardy własności
Gdy nabywca domu zaciąga kredyt hipoteczny, nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Innymi słowy, jeśli pożyczkobiorca przestanie spłacać hipotekę, pożyczkodawca hipoteczny w końcu zamknie dom i przejmie dom. Pożyczkodawca następnie sprzedaje dom, aby odzyskać jak najwięcej pieniędzy pozostających do spłaty z tytułu pożyczki. Proces wykluczenia obejmuje 6 etapów.
Wymaganie, aby nieruchomość spełniała minimalne standardy, chroni pożyczkodawcę. Oznacza to, że nieruchomość powinna być łatwiejsza do sprzedania i zażądać wyższej ceny, jeśli pożyczkodawca musi ją przejąć. Jednocześnie ten wymóg chroni pożyczkobiorcę: oznacza to, że od samego początku nie będzie obciążony zrujnowanymi rachunkami za naprawę, a przy zasadniczo zdrowym miejscu do życia pożyczkobiorca ma większą motywację do dokonywania płatności w trudnych czasach finansowych utrzymać dom.
Jakie są minimalne standardy własności?
Według amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) FHA wymaga, aby nieruchomości finansowane z produktów pożyczkowych spełniały następujące minimalne standardy:
- Bezpieczeństwo: Dom powinien chronić zdrowie i bezpieczeństwo mieszkańców. Bezpieczeństwo: dom powinien chronić bezpieczeństwo nieruchomości. Solidność: nieruchomość nie powinna mieć fizycznych braków lub warunków wpływających na jej integralność strukturalną.
HUD następnie opisuje warunki, jakie musi spełnić nieruchomość, aby spełnić te wymagania. Rzeczoznawca będzie obserwował stan nieruchomości podczas wymaganej oceny nieruchomości i przekaże wyniki na formularzu oceny FHA. Wyceny nieruchomości są jednym z wielu wymagań, które kupujący spełniają przed zawarciem umowy.
W przypadku domów jednorodzinnych jednorodzinnych rzeczoznawca jest zobowiązany do skorzystania z formularza o nazwie Raport Jednolitej Oceny Mieszkaniowej. Formularz prosi rzeczoznawcę o opisanie podstawowych cech nieruchomości, takich jak liczba opowieści, rok jej budowy, powierzchnia, liczba pokoi i lokalizacja. Wymaga również od rzeczoznawcy „opisania stanu nieruchomości (w tym niezbędnych napraw, pogorszenia stanu, remontów, przebudowy itp.)” I pyta: „Czy występują jakieś fizyczne braki lub niekorzystne warunki, które wpływają na żywotność, stabilność lub integralność strukturalną własność?" Formularz oceny jednostki kondominium jest podobny, ale zawiera szczegółowe pytania dotyczące części wspólnych, stowarzyszenia właścicieli domów, liczby jednostek zajmowanych przez właścicieli i tak dalej.
FHA nie wymaga naprawy wad kosmetycznych lub drobnych, odroczonej konserwacji i normalnego zużycia, jeśli nie wpływają one na bezpieczeństwo, bezpieczeństwo i stabilność domu. FHA twierdzi, że przykłady takich problemów obejmują między innymi:
- Brakujące poręcze Pęknięte lub uszkodzone drzwi wyjściowe, które w innym przypadku mogłyby być obsługiwane Pęknięte szkło okienne Uszkodzone powierzchnie lakiernicze w domach wybudowanych po 1978 r. (Z powodu zagrożenia farbą ołowiową) Drobne wycieki hydrauliczne (takie jak kapiące krany) Wadliwe wykończenie podłogi lub wykładziny (zużyte przez wykończenie, źle zabrudzona wykładzina) Dowody wcześniejszego (nieaktywnego) niszczenia drewna przez owady / organizmy, gdy nie ma dowodów na naprawę szkód strukturalnych Zgniłe lub zużyte blaty Uszkodzony tynk, blacha lub inne materiały ścian i sufitów w domach zbudowanych po 1978 r. Niewłaściwe wykonanie Zagrożenie przewróceniem (pęknięte lub częściowo falujące chodniki, źle zamontowane dywany) Czołgać się śmieciami i śmieciami Brak nawierzchni na każdą pogodę
Istnieje jednak wiele obszarów, w których FHA wymaga rozwiązania problemów w celu zamknięcia sprzedaży. Oto niektóre z najczęstszych problemów, z jakimi borykają się nabywcy domów.
Elektryczne i grzewcze
- Skrzynka elektryczna nie powinna mieć wystrzępionych lub odsłoniętych przewodów. Wszystkie pomieszczenia mieszkalne muszą mieć sprawne źródło ciepła (z wyjątkiem kilku wybranych miast o łagodnych zimach).
Dachy i Poddasze
- Zadaszenie musi chronić przed wilgocią. Zadaszenie musi trwać przez co najmniej dwa lata. Rzeczoznawca musi sprawdzić strych pod kątem ewentualnych problemów z dachem. Dach nie może zawierać więcej niż trzech warstw pokrycia dachu. Jeśli kontrola wykaże potrzeba naprawy dachu, a dach ma już trzy lub więcej warstw pokrycia dachowego, FHA wymaga nowego dachu.
Podgrzewacze wody
Podgrzewacz wody musi być zgodny z lokalnymi przepisami budowlanymi i musi być transportowany z nieruchomością.
Zagrożenia i uciążliwości
Szereg warunków należy do tej kategorii. Obejmują one między innymi:
- Zanieczyszczona gleba Odległość od niebezpiecznego składowiska odpadów Odwierty naftowe i gazowe znajdujące się na posesji Ciężki ruch drogowy Hałas lotniczy Zagrożenia i zagrożenia Inne źródła nadmiernego hałasu Odległość od czegoś, co mogłoby eksplodować, np. Linia ropy naftowej pod wysokim ciśnieniem Odległość od linii energetycznych wysokiego napięcia Odległość od wieży radiowej lub telewizyjnej
Dostęp do nieruchomości
Nieruchomość musi zapewniać bezpieczny i odpowiedni dostęp dla pieszych i pojazdów, a ulica musi mieć powierzchnię na każdą pogodę, aby pojazdy ratunkowe mogły uzyskać dostęp do nieruchomości w każdych warunkach pogodowych.
Dźwięk strukturalny
Wszelkie wadliwe warunki konstrukcyjne i wszelkie inne warunki, które mogą prowadzić do przyszłych szkód konstrukcyjnych, muszą zostać usunięte przed sprzedażą nieruchomości. Obejmują one wadliwą konstrukcję, nadmierną wilgotność, wyciek, rozkład, uszkodzenia termitów i ciągłe osiadanie.
Azbest
Jeśli obszar domu zawiera azbest, który wydaje się być uszkodzony lub pogarszający się, FHA wymaga dalszej kontroli przez specjalistę ds. Azbestu.
Łazienki
Dom musi mieć toaletę, umywalkę i prysznic. (To wymaganie może zabrzmieć głupio, ale zdziwiłbyś się, co ludzie wezmą ze sobą, gdy zostaną wykluczeni, i jakich wandali ukradną z pustego domu).
Urządzenia
Niepotwierdzone dowody sugerują, że FHA wymaga, aby właściwości posiadały działające urządzenia kuchenne, w szczególności działający piec. Jednak dokumenty FHA nie wymieniają żadnych wymagań dotyczących urządzeń.
Homebuyer zadośćuczynienie za nieruchomości poniżej minimalnych standardów
Co robić kupujący po zakochaniu się w nieruchomości, która ma jeden z tych potencjalnie potencjalnych problemów?
Pierwszym krokiem powinno być poproszenie sprzedawcy o wykonanie niezbędnych napraw. Jeśli sprzedającego nie stać na jakąkolwiek naprawę, być może cena zakupu może zostać podwyższona, aby sprzedający odzyskali pieniądze przy zamknięciu. Zwykle sytuacja działa odwrotnie - jeśli nieruchomość ma poważne problemy, kupujący zażąda niższej ceny, aby to zrekompensować. Jeśli jednak nieruchomość jest już wyceniona poniżej rynku lub jeśli kupujący chce jej wystarczająco mocno, podniesienie ceny w celu zapewnienia zakończenia napraw i zamknięcia transakcji może być opcją.
Jeśli sprzedawca jest bankiem, może nie chcieć dokonywać żadnych napraw. W tym przypadku umowa jest martwa. Nieruchomość będzie musiała zostać przekazana nabywcy gotówki lub nabywcy spoza FHA, którego pożyczkodawca pozwoli im na zakup nieruchomości w obecnym stanie.
Wielu kupujących po prostu będzie musiało szukać, dopóki nie znajdzie lepszej nieruchomości, która spełni standardy FHA. Ta rzeczywistość może być frustrująca, szczególnie dla kupujących z ograniczonymi środkami i ograniczonymi nieruchomościami w swoim przedziale cenowym. Niestety czasami jest to jedyne rozwiązanie.
Niektórzy nabywcy domów mogą uzyskać zgodę na inny produkt pożyczkowy. Pożyczka inna niż FHA może zapewnić większą swobodę w tym, w jakim stanie może być nieruchomość, ale pożyczkodawca nadal będzie miał własne wymagania, więc nie stanowi to gwarancji. Inną opcją jest złożenie wniosku o pożyczkę FHA 203 (k), która pozwala na zakup domu, który ma poważne problemy.
Dolna linia
Pożyczki FHA ułatwiają pożyczkobiorcom zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego, ale niekoniecznie ułatwiają zakup nieruchomości. Wielu nabywców domów będzie musiało po prostu szukać, dopóki nie znajdą lepszej nieruchomości, która spełni standardy FHA - proces, który może być frustrujący, szczególnie dla nabywców z ograniczonymi środkami i niewielką liczbą nieruchomości w swoim przedziale cenowym.
Jednak kredytobiorcy FHA, którzy wiedzą, czego mogą się spodziewać przy zakupach w domu, mogą ograniczyć wyszukiwanie do nieruchomości, które prawdopodobnie spełniają wytyczne FHA, lub przynajmniej uniknąć nadziei na nieruchomość położoną u góry przed ustaleniem.
