Spis treści
- Rodzaje pożyczek
- Wymagania dotyczące kapitału i dochodów
- Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego
- Naprawiono vs zmienne stawki
- Dolna linia
Niezliczone opcje finansowania dostępne dla kupujących po raz pierwszy homebuyers mogą wydawać się przytłaczające. Ale poświęcenie czasu na zbadanie podstaw finansowania nieruchomości może zaoszczędzić znaczną ilość czasu i pieniędzy. Zrozumienie rynku, na którym znajduje się nieruchomość i tego, czy oferuje ona zachęty dla kredytodawców, może oznaczać dla ciebie dodatkowe korzyści finansowe. Spójrz na swoje finanse, aby upewnić się, że otrzymujesz kredyt hipoteczny, który najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.
Kluczowe dania na wynos
- Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie kluczowym krokiem przy zakupie pierwszego domu, a wybór najbardziej odpowiedniego jest kilka. Kredytodawcy ocenią Twoją zdolność kredytową i zdolność do spłaty na podstawie twoich dochodów, aktywów, długów i historii kredytowej. wybierając hipotekę, musisz zdecydować, czy wybrać stałą, czy zmienną stopę procentową, liczbę lat spłaty kredytu hipotecznego oraz wielkość zaliczki. Pożyczki konwencjonalne to hipoteki, które nie są ubezpieczone ani gwarantowane przez federalny W zależności od okoliczności możesz być uprawniony do korzystniejszych warunków w postaci pożyczki FHA lub VA lub innego rodzaju pożyczki gwarantowanej przez rząd.
Rodzaje pożyczek
Pożyczki konwencjonalne to hipoteki, które nie są ubezpieczone ani gwarantowane przez rząd federalny. Zazwyczaj są to kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Chociaż ich surowsze wymogi dotyczące większej zaliczki, wyższej oceny zdolności kredytowej, niższych wskaźników dochodu do zadłużenia i potencjalnego zapotrzebowania na prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego sprawiają, że najtrudniej się do nich zakwalifikować, konwencjonalne kredyty hipoteczne są zazwyczaj tańsze niż kredyty gwarantowane.
Pożyczki konwencjonalne są definiowane jako pożyczki zgodne lub niezgodne. Zgodne pożyczki są zgodne z wytycznymi, takimi jak limity pożyczek określone przez sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSE) Fannie Mae lub Freddie Mac, ponieważ oni lub różni pożyczkodawcy często kupują i pakują te pożyczki i sprzedają je jako papiery wartościowe na rynku wtórnym. Limit kredytu hipotecznego na 2019 r. Wynosi ogółem 484 350 USD, ale może być większy w przypadku wyznaczonych obszarów o wysokich kosztach.
Pożyczka udzielona powyżej tej kwoty nazywa się pożyczką typu jumbo i zwykle ma nieco wyższą stopę procentową, ponieważ pożyczki te wiążą się z większym ryzykiem (ponieważ wiążą się z większą ilością pieniędzy), co czyni je mniej atrakcyjnymi dla rynku wtórnego. W przypadku pożyczek niespełniających warunków instytucja pożyczająca, która udziela kredytu, zwykle pożyczkodawca portfelowy, ustala własne wytyczne.
Pożyczki FHA
Federal Housing Administration (FHA), część amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, zapewnia różne programy pożyczek hipotecznych. Pożyczka FHA ma niższe wymagania dotyczące zaliczki i jest łatwiejsza do zakwalifikowania niż pożyczka konwencjonalna. Pożyczki FHA są doskonałe dla osób kupujących po raz pierwszy homebuyers, ponieważ oprócz niższych kosztów kredytu z góry i mniej rygorystycznych wymagań kredytowych, możesz dokonać przedpłaty w wysokości zaledwie 3, 5%. Pożyczki FHA nie mogą przekroczyć ustawowych limitów opisanych powyżej.
Haczyk? Wszyscy kredytobiorcy FHA muszą zapłacić składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP), zakumulowaną w swoich spłatach kredytu hipotecznego (patrz prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego poniżej).
Pożyczki VA
Departament Spraw Weteranów USA (VA) gwarantuje pożyczki VA. VA nie udziela pożyczek, ale gwarantuje kredyty hipoteczne udzielone przez wykwalifikowanych pożyczkodawców. Gwarancje te umożliwiają weteranom i pracownikom usług uzyskanie pożyczek mieszkaniowych na korzystnych warunkach, zwykle bez zaliczki. W większości przypadków pożyczki VA są łatwiejsze do zakwalifikowania niż pożyczki konwencjonalne. Kredytodawcy zazwyczaj ograniczają maksymalną pożyczkę VA do tradycyjnych limitów kredytów hipotecznych. Przed złożeniem wniosku o pożyczkę należy wystąpić do VA o uprawnienia. Jeśli zostaniesz zaakceptowany, VA wyda zaświadczenie o uprawnieniu, którego możesz użyć do złożenia wniosku o pożyczkę.
Oprócz tych federalnych rodzajów pożyczek i programów, rządy stanowe i lokalne oraz agencje sponsorują programy pomocy w celu zwiększenia inwestycji lub posiadania domów w niektórych obszarach.
Wymagania dotyczące kapitału i dochodów
Kredyt mieszkaniowy ustalany jest przez kredytodawcę na dwa sposoby, oba na podstawie wiarygodności kredytowej kredytobiorcy. Oprócz sprawdzenia wyniku FICO w trzech głównych biurach kredytowych, kredytodawcy obliczą stosunek kredytu do wartości (LTV) i wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) w celu ustalenia kwoty, którą ci pożyczą, oraz odsetek oceniać.
LTV to kwota faktycznego lub dorozumianego kapitału, który jest dostępny w pożyczonym zabezpieczeniu. W przypadku zakupów domów LTV określa się, dzieląc kwotę pożyczki przez cenę zakupu domu. Kredytodawcy zakładają, że im więcej pieniędzy wydasz (w formie zaliczki), tym mniejsze prawdopodobieństwo niespłacenia pożyczki. Im wyższa wartość LTV, tym większe ryzyko niewykonania zobowiązania, więc kredytodawcy będą naliczać więcej.
Wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) określa twoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy dzielą miesięczny dochód netto przez koszty kredytu hipotecznego, aby ocenić prawdopodobieństwo, że spłacisz hipotekę. Większość kredytodawców będzie wymagać DSCR większej niż jeden. Im wyższy współczynnik, tym większe prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie pokryć koszty finansowania zewnętrznego, i tym mniejsze ryzyko, jakie podejmuje pożyczkodawca. Im wyższy wskaźnik DSCR, tym bardziej prawdopodobne jest, że pożyczkodawca będzie negocjował stopę pożyczki, ponieważ nawet przy niższej stopie, pożyczkodawca uzyskuje lepszą stopę zwrotu skorygowaną o ryzyko.
Z tego powodu powinieneś uwzględnić każdy rodzaj kwalifikującego się dochodu, który możesz negocjować z kredytodawcą hipotecznym. Czasami dodatkowa praca w niepełnym wymiarze godzin lub inna firma generująca dochód może stanowić różnicę między kwalifikowaniem się lub nie kwalifikowaniem się do pożyczki a otrzymywaniem możliwie najlepszej stopy.
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego
LTV określa również, czy będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). PMI izoluje pożyczkodawcę od przeniesienia części ryzyka kredytowego na ubezpieczyciela hipotecznego. Większość kredytodawców wymaga PMI dla każdej pożyczki o LTV większej niż 80%, co oznacza każdą pożyczkę, w której posiadasz mniej niż 20% kapitału własnego w domu. Kwota ubezpieczenia i program hipoteczny określą koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego i sposób jego pobrania.
Większość składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest pobierana co miesiąc wraz z ubezpieczeniami podatkowymi i majątkowymi. Gdy LTV będzie równe lub mniejsze niż 78%, PMI powinien zostać automatycznie wyeliminowany. Możesz być w stanie anulować PMI, gdy dom zyska na wartości na tyle, aby dać ci 20% kapitału własnego i upłynie ustalony okres, na przykład dwa lata. Niektórzy kredytodawcy, tacy jak FHA, ocenią ubezpieczenie kredytu hipotecznego jako ryczałt i dokapitalizują go do kwoty kredytu.
Z reguły staraj się unikać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, ponieważ jest to koszt, który nie przynosi korzyści.
Istnieją sposoby na uniknięcie płacenia za PMI. Nie można pożyczyć więcej niż 80% wartości nieruchomości przy zakupie domu; drugim jest wykorzystanie finansowania na rynku nieruchomości lub drugiej hipoteki, aby spłacić ponad 20%. Najpopularniejszy program nazywa się hipoteką 80-10-10. 80 oznacza LTV pierwszej hipoteki, pierwsze 10 oznacza LTV drugiej hipoteki, a trzecia 10 reprezentuje kapitał własny w domu.
Chociaż stawka drugiego kredytu hipotecznego będzie wyższa niż stawka pierwszego, w ujęciu mieszanym, nie powinna być znacznie wyższa niż stawka 90% kredytu LTV. Hipoteka 80-10-10 może być tańsza niż płacenie za PMI, a także pozwala przyspieszyć spłatę drugiej hipoteki i szybko wyeliminować tę część długu, abyś mógł wcześniej spłacić swój dom.
Kredyty hipoteczne o stałym i zmiennym oprocentowaniu
Innym zagadnieniem jest to, czy uzyskać hipotekę o stałej lub zmiennej stopie procentowej (lub zmiennej stopie procentowej). W przypadku kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej stawka nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Oczywistą korzyścią z uzyskania pożyczki o stałym oprocentowaniu jest to, że wiesz, jakie będą miesięczne koszty kredytu przez cały okres kredytowania. A jeśli dominujące stopy procentowe są niskie, zablokowałeś dobrą stopę na dłuższy czas.
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, taki jak kredyt oprocentowany lub kredyt o oprocentowaniu zmiennym (ARM), ma na celu pomóc kupującym po raz pierwszy w domu lub osobom, które oczekują znacznego wzrostu dochodów w okresie kredytowania. Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu zazwyczaj umożliwiają uzyskanie niższych stawek wprowadzających w pierwszych latach pożyczki, co pozwala zakwalifikować się do większej ilości pieniędzy niż w przypadku próby uzyskania droższej pożyczki o stałej stopie procentowej. Oczywiście ta opcja może być ryzykowna, jeśli twój dochód nie rośnie wraz ze wzrostem stopy procentowej. Drugą wadą jest to, że ścieżka rynkowych stóp procentowych jest niepewna: jeśli gwałtownie wzrosną, warunki kredytu wzrosną wraz z nimi.
Jak działają ARM
Najpopularniejsze typy ARM są na okres jednego, pięciu lub siedmiu lat. Początkowa stopa procentowa jest zwykle ustalana na pewien okres, a następnie jest okresowo zerowana, często co miesiąc. Po zresetowaniu ARM dostosowuje się do stopy rynkowej, zwykle poprzez dodanie pewnej wcześniej ustalonej marży (procentowej) do dominującej stopy Skarbu USA. Chociaż wzrost jest zwykle ograniczony, korekta ARM może być droższa niż dominująca pożyczka hipoteczna o stałym oprocentowaniu, aby zrekompensować pożyczkodawcy zaoferowanie niższej stopy w okresie wstępnym.
Pożyczki oprocentowane są rodzajem ARM, w którym płacisz odsetki od kredytu hipotecznego, a nie kwotę główną w okresie wstępnym, dopóki pożyczka nie powróci do stałej, spłacanej kwoty głównej. Takie pożyczki mogą być bardzo korzystne dla pożyczających po raz pierwszy, ponieważ jedynie spłacanie odsetek znacznie zmniejsza miesięczny koszt pożyczki i pozwala zakwalifikować się do znacznie większej pożyczki. Ponieważ jednak nie spłacasz kwoty głównej w początkowym okresie, saldo należne z tytułu pożyczki nie zmienia się, dopóki nie zaczniesz spłacać kwoty głównej.
Dolna linia
Jeśli szukasz kredytu hipotecznego dla domu po raz pierwszy, może być trudno uporządkować wszystkie opcje finansowania. Poświęć czas, aby zdecydować, na jaki dom faktycznie możesz sobie pozwolić, a następnie odpowiednio go sfinansować. Jeśli możesz sobie pozwolić na znaczną kwotę lub masz wystarczający dochód, aby stworzyć niskie LTV, będziesz mieć większą siłę negocjacyjną z pożyczkodawcami i najwięcej opcji finansowania. Jeśli zdecydujesz się na największą pożyczkę, możesz otrzymać wyższą stopę skorygowaną o ryzyko i prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Zważyć korzyść z uzyskania większej pożyczki z ryzykiem. Stopy procentowe zwykle zmieniają się w okresie wyłącznie odsetkowym i często dostosowują się w reakcji na zmiany rynkowych stóp procentowych. Weź również pod uwagę ryzyko, że dochód do dyspozycji nie wzrośnie wraz z możliwym wzrostem kosztów finansowania zewnętrznego.
Dobry pośrednik hipoteczny lub bankier hipoteczny powinien być w stanie pomóc ci przeprowadzić przez wszystkie różne programy i opcje, ale nic nie pomoże ci lepiej niż poznanie priorytetów kredytu hipotecznego.
