W amerykańskim przemyśle hipotecznym istnieją dwie kolosalne instytucje: Fannie Mae i Freddie Mac. Większość ludzi o nich słyszała, ale niewielu rozumie, co robią lub jaką ważną rolę odgrywają w finansowaniu amerykańskiego domu. Większość ludzi nie rozumie również potencjalnego ryzyka systemowego, jakie stanowią dla całego naszego systemu finansowego. omówimy to, co robią, ich status sponsorowanego przez rząd przedsiębiorstwa (GSE), ich publiczne misje i jak osiągają zyski. Zbadamy następnie niebezpieczeństwo, jakie te stwory mogą stwarzać dla amerykańskiego rynku kredytów hipotecznych, jeśli nie będą w stanie skutecznie zarządzać swoim ryzykiem. Pamiętajcie, kiedy olbrzymi upadają, chłopi zostają zgnieceni.
Co oni robią
Fannie Mae i Freddie Mac kupują i gwarantują kredyty hipoteczne na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Nie powstają ani nie obsługują hipotek.
Twórcy hipotek sprzedają hipoteki bezpośrednio Fannie Mae i Freddie Mac lub wymieniają z nimi pule kredytów hipotecznych w zamian za papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) zabezpieczone tymi samymi hipotekami, ale które są objęte dodatkową gwarancją terminowej spłaty kwoty głównej i odsetek na rzecz posiadacz zabezpieczenia. Kiedy inicjatorzy kredytów hipotecznych sprzedają kredyty hipoteczne Fannie Mae lub Freddie Mac lub sprzedają MBS, które zostały im wydane, to z kolei uwalnia fundusze wykorzystane do zainicjowania tych hipotek, dzięki czemu inicjatorzy mogą następnie stworzyć jeszcze więcej hipotek. Fannie Mae i Freddie Mac również dużo inwestują we własne MBS w tak zwane portfele zatrzymane.
Krótko mówiąc, ułatwiają przepływ pieniędzy z Wall Street na Main Street.
ZOBACZ: Za kulisami kredytu hipotecznego
Przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd
Fannie Mae i Freddie Mac to GSE. Oba zostały utworzone przez akty Kongresu; Fannie Mae w 1938 r. I Freddie Mac w 1970 r. Obie są spółkami giełdowymi, czarterowanymi, aby służyć misji publicznej. Ich akcje notowane są na NYSE pod odpowiednio symbolami FNM i FRE. Chociaż są to spółki giełdowe, ze względu na swoje czartery mają następujące powiązania z rządem federalnym:
- Obie firmy mają zarząd złożony z 18 członków, z których pięciu mianowanych jest przez prezydenta Stanów Zjednoczonych. W celu wsparcia ich płynności sekretarz skarbu jest upoważniony, ale nie wymagany, do zakupu papierów wartościowych o wartości do 2, 25 mld USD od każdej spółki. Obie firmy są zwolnione z podatków państwowych i lokalnych.
Ze względu na te więzi rynek uważa, że papiery wartościowe wyemitowane przez Fannie Mae i Freddie Mac są objęte dorozumianą gwarancją rządu USA. Innymi słowy, rynek uważa, że gdyby coś poszło nie tak w Fannie Mae lub Freddie Mac, rząd USA wkroczyłby, by ich ratować. Ta domniemana gwarancja znajduje odzwierciedlenie w tym, jak tanio są w stanie uzyskać dostęp do finansowania. Fannie Mae i Freddie Mac są w stanie emitować dług korporacyjny, zwany „obligacjami agencyjnymi”, przy stopach zwrotu niższych niż w innych instytucjach.
Cel publiczny i misja Fannie Mae i Freddie Mac
Według ich statutów, celem publicznym Fannie Mae i Freddie Mac jest ułatwienie stałego przepływu tanich funduszy hipotecznych.
Ich czartery obejmują:
- Ich głównym celem jest rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Nie mogą zawierać niepowiązanych linii biznesowych ani przerywać wsparcia dla rynku hipotecznych nieruchomości mieszkaniowych. Kredyty hipoteczne, które kupują i gwarantują, muszą być niższe niż kwota określona przez Federalny Urząd Nadzoru Przedsiębiorstw Mieszkaniowych (OFHEO). Zakazane jest im wchodzenie w działalność innych firm zajmujących się finansowaniem budownictwa mieszkaniowego - na przykład udzielanie kredytu hipotecznego. Muszą spełniać roczne cele ustalone przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD). Cele te koncentrują się wokół mieszkań o niskich i średnich dochodach oraz mieszkań dla mniejszości. Podlegają one minimalnym wymogom kapitałowym opartym na ryzyku oraz corocznym badaniom OFHEO.
Strona internetowa Freddiego Maca stwierdza, że jego misją jest zapewnienie płynności, stabilności i przystępności cenowej na rynku mieszkaniowym. Strona internetowa Fannie Mae stwierdza, że jej misją jest rozwój tanich mieszkań i dostarczenie globalnego kapitału społecznościom lokalnym w celu obsługi rynku mieszkaniowego w USA. (Aby dalej czytać o nieruchomościach, zobacz Inwestowanie w nieruchomości , Inteligentne transakcje nieruchomościami i nasz samouczek Eksplorowanie nieruchomości ).
Firmy nastawione na zysk z misją publiczną
Nie popełnij błędu - Fannie Mae i Freddie Mac napędzają zyski, zgodnie z żądaniami ich akcjonariuszy. Wypełniając swoją misję publiczną, osiągają zysk na dwa podstawowe sposoby: dochód z opłat gwarancyjnych i zatrzymane portfele.
- Po pierwsze, pokryjmy dochód z opłat gwarancyjnych lub „opłat g”. Fannie Mae i Freddie Mac zachowują pewien procent każdej spłaty kredytu hipotecznego za każdą hipotekę, którą zagwarantowali terminową spłatę kwoty głównej i odsetek na rzecz posiadacza MBS (inwestora). Na przykład każdą miesięczną spłatę kredytu hipotecznego można podzielić na kwotę główną i odsetki. Kwota główna i odsetki, zebrane przez podmiot obsługujący hipoteki, są przekazywane jednej z dwóch firm, powiedzmy Fannie Mae. Fannie Mae przekazuje następnie kwotę główną i odsetki wraz z posiadaczem zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką; utrzymuje jednak pewien procent odsetek jako opłatę gwarancyjną - zwykle od 0, 12% do 0, 50% rocznie. Pomyśl o tym jak o polisie ubezpieczeniowej. Mamy nadzieję, że Fannie Mae zbiera więcej dochodu z opłat gwarancyjnych niż wypłaca swoim posiadaczom papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką z powodu niespłacenia kredytu przez kredytobiorcę. To bardzo duża polisa ubezpieczeniowa. Pod koniec roku 2006 obie firmy miały gwarancje kredytowe na 2, 9 bln USD MBS, według sekretarza skarbu Roberta K. Steel (15 marca 2007 r. Świadectwo przed Komitetem ds. Usług Finansowych GSE w USA).
Po drugie, Fannie Mae i Freddie Mac mają ogromne portfele hipotek i MBS. Dużo inwestują we własne - i nawzajem - papiery wartościowe. Ze względu na ich dorozumianą gwarancję federalną, jak omówiono wcześniej, są w stanie emitować dług przy rentownościach niższych niż inne korporacje w celu sfinansowania zatrzymanych portfeli. Innymi słowy, są w stanie zarabiać na swoich portfelach, które są potencjalnie większe niż inne instytucje ze względu na tę korzyść w zakresie finansowania. Powiedzieć, że wielkość ich portfeli jest ogromna, to mało powiedziane. W 2006 r. Łączne portfele hipoteczne obu spółek wyniosły 1, 4 bln USD, ponownie według Steel (15 marca 2007 r.).
Nadzór nad Fannie Mae i Freddie Mac
Fannie Mae i Freddie Mac są regulowane przez OFHEO i HUD. OFHEO reguluje bezpieczeństwo finansowe i stabilność Fannie Mae i Freddie Mac, w tym wdrażanie, egzekwowanie i monitorowanie ich standardów kapitałowych oraz ograniczanie wielkości zatrzymanych portfeli. OFHEO ustala również roczne limity kredytowe zgodne z wymogami. HUD jest odpowiedzialny za misję mieszkaniową Fannie Mae i Freddie Mac. Wszystkie nowe programy pożyczkowe, w których mogą uczestniczyć (zakup i / lub gwarancja) muszą zostać zatwierdzone przez HUD. Ponadto HUD ustala roczne cele dla Fannie Mae i Freddie Mac w realizacji ich misji mieszkaniowej. Cele te dotyczą mieszkań o niskich i średnich dochodach oraz mieszkań dla mniejszości.
Zbyt duże ryzyko skoncentrowane w dwóch firmach z powiązaniami federalnymi?
Nie ma wątpliwości, że Fannie Mae i Freddie Mac odgrywają kluczową rolę w naszym systemie finansowania budownictwa mieszkaniowego. Istnieje jednak niebezpieczeństwo, że tak duże ryzyko skoncentruje się tylko w dwóch przedsiębiorstwach. Zarządzają ogromną ilością ryzyka kredytowego i stopy procentowej. Jeśli coś pójdzie nie tak z zarządzaniem ryzykiem i / lub praktykami zarządzania portfelem, nie ma wątpliwości, że na rynkach finansowych na całym świecie odczuwalny będzie ból i stres. Wielu krytyków uważa, że ze względu na swoją wielkość i złożoność zarządzania ryzykiem hipotecznym stanowią zbyt duże ryzyko systematyczne dla naszej gospodarki. Co więcej, niektórzy uważają, że Fannie Mae i Freddie Mac mają niesprawiedliwą przewagę ze względu na ich dorozumianą gwarancję federalną, która pozwala im emitować dług według stóp procentowych niedostępnych dla innych korporacji - w szczególności, że to ta ukryta gwarancja pozwoliła Fannie Mae i Freddie Mac na rosną tak duże.
Mówiąc prościej, istnieje niebezpieczeństwo, że obu firmom pozwolono podjąć zbyt duże ryzyko na potencjalny koszt amerykańskiego podatnika. Patrząc z perspektywy czasu, według Treasury Secretary Steel, pod koniec 2006 roku Fannie Mae i Freddie Mac miały około 4, 3 bln USD ekspozycji kredytowej, co stanowi około 40% całkowitego niespłaconego zadłużenia hipotecznego w USA (15 marca 2007 r.). Lub inaczej postrzegane, obie firmy mają 5, 2 bln USD długu i zaległe zobowiązania MBS, przekraczając 4, 9 bln USD publicznie utrzymywanego długu rządu Stanów Zjednoczonych, według rady dyrektora rezerwy federalnej Bena Bernanke (kwiecień 2007).
Ponadto nikt nigdy nie twierdził, że ryzyko kredytowe lub ryzyko stopy procentowej kredytu hipotecznego można łatwo zarządzać lub łagodzić dzięki wykorzystaniu instrumentów pochodnych.
Wniosek
Latem 2007 r. Rynek wszystkich hipotek, z wyjątkiem tych gwarantowanych przez Fannie Mae i Freddie Mac, całkowicie się zatrzymał, podkreślając znaczenie ról odgrywanych przez obie firmy. Jesienią 2007 r. Freddie Mac zszokował rynek, ogłaszając duże straty kredytowe, podsycając argument, że obie firmy stanowią ogromne ryzyko dla całego systemu finansowego. Czy korzyści, jakie Fannie Mae i Freddie Mac stworzą dla amerykańskiego właściciela domu, przeważają nad ryzykiem, jakie stwarzają dla całego naszego systemu finansowego i amerykańskiego podatnika? Tylko czas powie.
Aby dowiedzieć się więcej o tych dwóch instytucjach, zapoznaj się z zyskiem z długu hipotecznego z MBS .
