Inwestowanie w akcje i nieruchomości: przegląd
Finansowanie społecznościowe zaczęło obowiązywać od czasu uchwalenia ustawy Jumpstart Our Business Startups w 2012 roku, a rynek ma się jeszcze bardziej rozwinąć. W październiku 2015 r. SEC wydała ostateczne orzeczenie w sprawie przepisów tytułu III ustawy JOBS, umożliwiając nieakredytowanym inwestorom udział w umowach dotyczących finansowania społecznościowego wraz z akredytowanymi inwestorami.
Inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem platformy crowdfundingowej ma pewne zalety w stosunku do REIT lub bezpośredniej własności nieruchomości. Jedną z tych zalet jest możliwość wyboru między inwestycjami dłużnymi i kapitałowymi. Przed podjęciem decyzji o finansowaniu społecznościowym pomocne jest zrozumienie różnic między nimi i ryzyka. (Aby uzyskać więcej informacji o podstawach finansowania społecznościowego nieruchomości, zobacz: Nieruchomości i finansowanie społecznościowe: Nowa ścieżka dla inwestorów.)
Kluczowe dania na wynos
- Finansowanie społecznościowe jest coraz bardziej popularną alternatywą dla REIT i ETF-ów nieruchomości w celu dodawania nieruchomości do swojego portfela. Inwestowanie w nieruchomości przynosi zwrot z dochodów z wynajmu płaconych przez najemców lub zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z udzielaniem pożyczek lub inwestowanie w kredyty hipoteczne (lub papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką).
Podstawy inwestycji kapitałowych
Większość transakcji finansowania społecznościowego dotyczy inwestycji kapitałowych. W tym scenariuszu inwestor jest udziałowcem w określonej nieruchomości, a ich udział jest proporcjonalny do kwoty, którą zainwestował. Zwroty realizowane są w formie udziału w przychodach z wynajmu generowanych przez nieruchomość, pomniejszonym o wszelkie opłaty za usługi płacone na platformę crowdfundingową. Inwestorzy mogą otrzymać wypłatę części dowolnej wartości wzrostu, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana.
Plusy:
- Brak ograniczenia zwrotu: inwestycje kapitałowe oferują szerszy horyzont pod względem potencjału zarobkowego. Można zaobserwować roczny zwrot w wysokości od 18% do 25%. Ponieważ jednak nie ma ograniczenia, niebo jest naprawdę granicą z punktu widzenia inwestora. Korzyści podatkowe: jednym zyskiem z posiadania nieruchomości inwestycyjnej jest możliwość odliczenia niektórych wydatków związanych z jej własnością, takich jak amortyzacja i koszty napraw. W przypadku crowdfundingu kapitałowego transakcje są zwykle zawierane przez spółkę LLC, która do celów podatkowych jest traktowana jako jednostka przepływowa. Oznacza to, że inwestorzy mogą czerpać korzyści z odliczenia amortyzacji bez konieczności bezpośredniego posiadania nieruchomości. Niższe opłaty: Inwestycje kapitałowe mogą być tańsze w przypadku opłat. Zamiast płacić z góry opłaty i miesięczne opłaty za usługi, inwestorzy mogą płacić jedną roczną opłatę za utrzymanie swojej pozycji w nieruchomości. Opłata jest obliczana jako procent całkowitej zainwestowanej kwoty i często wynosi od 1% do 2%.
Wady:
-
Jak działają inwestycje dłużne
Inwestując w nieruchomościowe instrumenty dłużne, inwestor występuje jako pożyczkodawca właściciela nieruchomości lub sponsora transakcji. Pożyczka jest zabezpieczona przez samą nieruchomość, a inwestorzy otrzymują stałą stopę zwrotu, która zależy od oprocentowania pożyczki i kwoty, którą zainwestowali. W umowie o dług inwestor znajduje się na dole stosu kapitałowego, co oznacza, że mają pierwszeństwo w dochodzeniu wypłaty z nieruchomości. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz samouczek: Jak zarabiać na nieruchomościach.)
Plusy:
- Krótszy czas utrzymywania: Inwestycje dłużne są najczęściej związane z projektami rozwojowymi. W rezultacie zazwyczaj mają krótszy okres utrzymywania w porównaniu do inwestycji kapitałowych. W zależności od charakteru transakcji czas oczekiwania może trwać od sześciu do 24 miesięcy. To plus dla inwestorów, którzy nie czują się komfortowo wiążąc aktywa w perspektywie długoterminowej. Niższe ryzyko: ze względu na strukturę ofert; inwestorzy ponoszą mniejsze ryzyko dzięki inwestycjom dłużnym. Pożyczka jest zabezpieczona nieruchomością, która stanowi polisę ubezpieczeniową na wypadek spłaty pożyczki. W przypadku niewywiązania się właściciela lub sponsora z nieruchomości inwestorzy mogą odzyskać utracone środki inwestycyjne w drodze postępowania wykluczającego. Stały dochód: Inwestycje dłużne są bardziej przewidywalne pod względem kwoty i częstotliwości spłat. Chociaż każda transakcja jest inna, inwestorzy nierzadko zarabiają od 8% do 12% rocznie. Zwroty te są zazwyczaj wypłacane co miesiąc lub co kwartał. Ograniczone zwroty: Inwestycje dłużne wiążą się z mniejszym ryzykiem, ale jednym z głównych minusów jest fakt, że zwroty są ograniczone stopą procentową pożyczki. Inwestorzy muszą wyjaśnić, czy są gotowi poświęcić potencjał do uzyskania wyższych zysków w zamian za bezpieczniejszy zakład. Wyższe opłaty: Podczas gdy większość platform finansowania społecznościowego nieruchomości nie pobiera od inwestorów żadnych opłat za założenie konta ani badanie inwestycji dłużnych, zwykle wiąże się to z pewnym rodzajem opłaty za udział w transakcji. Platforma crowdfundingowa zwykle pobiera procent z góry, zanim zostaną wypłacone odsetki, które mogą wpłynąć na twoje zyski. Może również istnieć osobna opłata za udzielenie pożyczki, która jest przekazywana inwestorom. (Aby uzyskać więcej informacji na temat platform finansowania społecznościowego nieruchomości, przeczytaj: 5 najlepszych firm finansujących finansowanie nieruchomości ).
Cons:
- Niższe potencjalne zwroty: przy niższym ryzyku przychodzi niższy oczekiwany zwrot. Narażenie na ryzyko przedpłaty: hipotekami czasami spłacają swoje pożyczki wcześniej, albo poprzez sprzedaż domu, albo poprzez refinansowanie. Może to przerwać przepływy pieniężne związane z inwestycją w dług i skrócić czas trwania portfela kredytowego.
Dolna linia
Finansowanie społecznościowe jest atrakcyjną opcją dla inwestorów, którzy chcą inwestować w prywatne oferty nieruchomości w opłacalny sposób. Minimalna inwestycja na wielu platformach wynosi od 5000 do 10 000 USD, co jest stosunkowo niewielką ceną, jaką należy zapłacić, aby uzyskać dostęp do tej klasy aktywów. Zarówno inwestycje kapitałowe, jak i dłużne mają swoje dobre i złe strony, które doświadczeni inwestorzy muszą poświęcić czas na dokładne rozważenie. Zrozumienie, co możesz zyskać w porównaniu z tym, na co ryzykujesz, może pomóc ci zdecydować, czy jedna lub oba rodzaje inwestycji są odpowiednie dla twojego portfela.
