Spis treści
- Dywersyfikacja w / nieruchomości
- Optymalizacja portfela
- Wnioski
Nieruchomości są niewątpliwie istotnym elementem alokacji aktywów i powinny stanowić element każdego portfela inwestycji instytucjonalnych lub osobistych. Na znaczeniu zyskuje także infrastruktura, która ma podobne zalety jak nieruchomości. W oparciu o badania przeprowadzone na Uniwersytecie w Regensburgu w Niemczech w tym artykule rozważymy niektóre z głównych problemów związanych z alokacją aktywów w tym kontekście.
Zarówno nieruchomości, jak i infrastruktura stanowią atrakcyjne inwestycje dla inwestorów niechętnych do podejmowania ryzyka, szczególnie na bessach. Istnieją podobieństwa i różnice między nimi, i możesz zbudować naprawdę optymalne portfolio, w pełni je wykorzystując.
Kluczowe dania na wynos
- Dobrze zdywersyfikowany portfel powinien zawierać inwestycje w szeroką gamę klas aktywów, w tym projekty nieruchomości i infrastruktury, które są mniej skorelowane z akcjami lub obligacjami. Inwestycje w nieruchomości i infrastruktura są często łączone razem w papiery wartościowe, takie jak REIT lub fundusze wspólnego inwestowania w poszczególnych sektorach. Optymalna kwota tych inwestycji będzie się różnić indywidualnie w zależności od celów inwestycyjnych, horyzontu czasowego i profilu ryzyka.
Dywersyfikacja poprzez nieruchomości i infrastrukturę
Korzyści z dywersyfikacji wynikające z bezpośrednich i pośrednich inwestycji w nieruchomości są dobrze znane, a rola dywersyfikacji w portfelach instytucjonalnych była szeroko badana. Różne korelacje z akcjami i obligacjami są niezwykle pomocne w celu uniknięcia zmienności portfela.
W Stanach Zjednoczonych istnieje ogromna potrzeba inwestowania i ulepszania infrastruktury pod wieloma względami, więc na rynku jest duży potencjał. Prawie wszyscy inwestorzy powinni skorzystać z tego potencjału, aby dywersyfikować się bardziej efektywnie niż kiedykolwiek w niezwykle obiecującym sektorze.
W przeszłości infrastrukturę poświęcano stosunkowo mniej uwagi, podobnie jak inne alternatywne aktywa, takie jak towary i niepubliczne rynki kapitałowe. Nastąpiło odejście od tradycyjnych portfeli oldschoolowych obejmujących akcje, obligacje, środki pieniężne i nieruchomości.
W szczególności na alokację nieruchomości może mieć wpływ sytuacja, w której inwestycje alternatywne znacznie różnicują zwrot z inwestycji konwencjonalnych. W rzeczywistości infrastruktura stała się przedmiotem uwagi i trafiła do portfeli instytucjonalnych, aw mniejszym stopniu prywatnych.
Infrastruktura sprawia, że jest tak atrakcyjna, że wydaje się być bardzo podobna do nieruchomości bezpośrednich pod względem dużych działek i braku płynności, ale oferuje także ogólną stabilność i stabilne przepływy pieniężne. Badania nad infrastrukturą pozostają w tyle za nieruchomościami, a Tobias Dechant i Konrad Finkenzeller z Regensberg próbowali wypełnić tę lukę.
Optymalizacja portfela z nieruchomościami i infrastrukturą
Ten projekt badawczy i wcześniejsze prace w tej dziedzinie pokazują, że bezpośrednia infrastruktura jest ważnym elementem dywersyfikacji portfela i że firmy zazwyczaj dążą do ogólnej nieruchomości, jeśli nie zainwestują również w infrastrukturę. Jest to ważne odkrycie, biorąc pod uwagę fakt, że infrastruktura jest naprawdę pomocna dla inwestorów niechętnych do podejmowania ryzyka - zwłaszcza w przypadku pogorszenia się sytuacji na rynku akcji.
Istnieją znaczne różnice w zalecanych, względnych kwotach, które należy zainwestować w te dwie klasy aktywów. Zakres waha się od zera do nawet 70% (głównie w nieruchomościach), w zależności od ram czasowych, stanu rynków i metody zastosowane do uzyskania optymalnego.
Maksymalna łączna kwota zwykle zalecana do alokacji nieruchomości i infrastruktury wynosi około 25%, czyli znacznie więcej niż faktyczne alokacje instytucjonalne. Należy zauważyć, że efektywne alokacje w praktyce zależą od wielu czynników i parametrów, a żadna konkretna kombinacja nie okazuje się stale lepsza.
Mieszanka nieruchomości i infrastruktury jest również kontrowersyjna, ale jedno badanie Terhaar i in. (2003), na przykład, sugeruje równy podział. Niektórzy eksperci uważają, że na każde z nich wystarczy około 5%. W okresach kryzysowych może to być trzy, a nawet cztery razy więcej.
Innym ważnym odkryciem jest to, że nieruchomości i infrastruktura mogą być bardziej przydatne pod względem dywersyfikacji niż faktycznych zysków. Biorąc pod uwagę kontrowersje dotyczące efektywnej alokacji aktywów i zawirowań na rynkach nieruchomości, jest to poważny problem. Ten ostatni podkreśla korzyści płynące z korzystania nie tylko z nieruchomości, ale także infrastruktury.
Istotne jest również odkrycie, że docelowa stopa zwrotu wpływa na odpowiedni poziom nieruchomości. Inwestorzy z wyższymi celami zwrotu z portfela (którzy chcą zarabiać więcej, ale z większym ryzykiem) mogą chcieć poświęcić mniej na nieruchomości i infrastrukturę. Zależy to w dużej mierze od stanu tych rynków w odniesieniu do rynków akcji pod względem tego, czy te ostatnie znajdują się w fazie wzrostowej czy spadkowej.
Dokładne przydziały nieruchomości i infrastruktury zależą od różnych parametrów. Oprócz wspomnianej powyżej oczekiwanej stopy zwrotu z portfela, istnieje również kwestia zdefiniowania ryzyka. Inne istotne czynniki obejmują ogólne podejście do infrastruktury i jej związek z innymi alternatywnymi inwestycjami. W praktyce decyzje dotyczące alokacji są złożone i dlatego dla różnych inwestorów w różnych momentach możliwe są wyższe lub niższe optymalne wartości.
Wnioski
Jeśli jest jedna rzecz, która pozostaje najwyższym priorytetem dla wszystkich inwestorów, ma dobrze zdywersyfikowany portfel. Po prostu nie da się tego zastąpić, ale na rynku istnieje wiele niewykorzystanych możliwości. Inwestycje w nieruchomości, ale także infrastruktura, mogą odgrywać istotną rolę w optymalizacji portfeli. Dotyczy to głównie instytucji, ale także inwestorów prywatnych. Inwestorzy prywatni mogą zasadniczo korzystać z większej dywersyfikacji.
