Co to jest podejście kosztowe?
Podejście kosztowe to metoda wyceny nieruchomości, która zakłada, że cena, jaką kupujący powinien zapłacić za nieruchomość, powinna być równa kosztowi budowy równoważnego budynku. W przypadku wyceny opartej na kosztach cena rynkowa nieruchomości jest równa kosztowi gruntu powiększonemu o koszt budowy, pomniejszoną o amortyzację. Daje najdokładniejszą wartość rynkową, gdy nieruchomość jest nowa.
Zrozumienie podejścia kosztowego
Podejście kosztowe jest jedną z trzech metod wyceny nieruchomości; inne są podejściem dochodowym i porównywalnym.
Zamiast skupiać się na cenach innych podobnych domów w okolicy lub na zdolności nieruchomości do generowania dochodu, metoda ta wycenia nieruchomości, obliczając, ile kosztowałby dzisiaj budynek, gdyby został zniszczony i wymagał wymiany. Uwzględnia także wartość gruntu i dokonuje potrąceń z tytułu utraty wartości, znanej również jako amortyzacja.
Logika takiego podejścia polega na tym, że kupujący nie mają większego sensu płacić za nieruchomość więcej niż koszt budowy od zera.
Istnieją dwa główne rodzaje ocen podejścia kosztowego:
- Metoda reprodukcji: Podejście to uwzględnia budowę repliki nieruchomości i zwraca uwagę na powielanie oryginalnych materiałów. Metoda wymiany. W tym przypadku zakłada się, że nowa struktura ma tę samą funkcję z nowszymi materiałami, wykorzystując obecne metody konstrukcyjne i zaktualizowany projekt.
Po zebraniu wszystkich szacunków podejście kosztowe oblicza się w następujący sposób: Koszt odtworzenia lub odtworzenia - amortyzacja + wartość gruntu = wartość nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Metoda wyceny oparta na kosztach zaleca cenę, jaką kupujący powinien zapłacić za nieruchomość, powinien być równy kosztowi budowy równoważnej struktury. Cena rynkowa nieruchomości jest równa kosztowi gruntu, powiększonemu o koszt budowy, pomniejszoną o amortyzację. podejście kosztowe jest uważane za mniej wiarygodne niż inne metody wyceny nieruchomości, ale w niektórych przypadkach może być przydatne.
Zalety i wady podejścia kosztowego
Podejście kosztowe jest ogólnie uważane za mniej niezawodne niż przychody i porównywalne metodologie. Wymaga to pewnych założeń, w tym zakładania z góry, że nabywca ma wystarczająco dużo dostępnej ziemi, aby zbudować identyczną nieruchomość.
Ponadto, jeśli porównywalne niezabudowane grunty nie są dostępne, wartość należy oszacować, co czyni ocenę mniej dokładną. Brak podobnych materiałów budowlanych zmniejsza również dokładność oceny i zwiększa pole do podmiotowości. Obliczanie amortyzacji starszych nieruchomości również nie jest proste i łatwe do zmierzenia.
Pomimo tych ograniczeń istnieje kilka przypadków, w których podejście kosztowe może być przydatne, a nawet konieczne. Osobna wycena różnych składników nieruchomości jest szczególnie pomocna w przypadku nieruchomości, które są nowe lub różnią się od innych.
Przykłady podejścia kosztowego
Właściwości specjalnego zastosowania
Konieczne jest podejście kosztowe, a czasem jedyny sposób na określenie wartości budynków do wyłącznego użytku, takich jak biblioteki, szkoły lub kościoły. Zasoby te generują niewielki dochód i nie są często wprowadzane do obrotu, co unieważnia dochód i porównywalne podejścia.
Nowa konstrukcja
Podejście kosztowe jest często stosowane również w przypadku nowych konstrukcji. Kredytodawcy budowlani wymagają oceny podejścia kosztowego, ponieważ każda wartość rynkowa lub wartość dochodu zależy od standardów projektu i realizacji. Projekty są poddawane ponownej ocenie na różnych etapach budowy, aby umożliwić uwolnienie funduszy na kolejny etap realizacji.
Ubezpieczenie
W wycenach ubezpieczeniowych zwykle stosuje się podejście kosztowe, ponieważ tylko wartość ulepszeń jest ubezpieczalna, a wartość gruntu jest oddzielona od całkowitej wartości nieruchomości. Wybór między zamortyzowaną wartością a pełną wartością zastępczą lub reprodukcyjną jest decydującym czynnikiem oceny.
Nieruchomość komercyjna
Wreszcie, podejście kosztowe czasami opiera się na wartości nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce, sklepy i hotele. Podejście dochodowe jest tutaj główną metodą, chociaż podejście kosztowe może zostać wdrożone, gdy projekt, konstrukcja, użyteczność użytkowa lub gatunek materiałów wymagają indywidualnych korekt.
Ważny
Gdy wycena oparta na kosztach spadnie poniżej cen rynkowych, może to świadczyć o przegrzaniu rynku. I odwrotnie, regularne oceny powyżej cen rynkowych mogą sygnalizować możliwość zakupu.
Uwagi specjalne
Większość ocen mieszkaniowych nie stosuje podejścia kosztowego. Zamiast tego porównania sprzedaży zwykle napędzają wyceny rynkowe tego rodzaju nieruchomości.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy właściwość jest niedostatecznie ulepszona lub nadmiernie ulepszona w swoim sąsiedztwie. W takim przypadku dokładne oszacowanie wartości ulepszeń zwiększa precyzję określania wartości, co nie jest możliwe przy zastosowaniu jedynie porównywalnego podejścia.
