Co to są punkty końcowe
Punkty końcowe to opłata wnoszona na rzecz pożyczkodawcy lub brokera hipotecznego w zamian za obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego. Każdy punkt zamknięcia stanowi jeden procent całkowitej kwoty pożyczki. Punkty końcowe są wypłacane w momencie zamknięcia transakcji hipotecznej. Punkty zamknięcia są również znane jako punkty dyskontowe lub punkty hipoteczne. Punkty końcowe nie są punktami początkowymi, które są opłatą uiszczaną na pokrycie kosztów napisania kredytu hipotecznego.
ŁAMANIE PUNKTÓW ZAMKNIĘCIA
Punkty końcowe lub punkty dyskontowe to kompromis gotówki wypłaconej przy zamknięciu w zamian za niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Są jak forma przedpłaconych odsetek, ponieważ kupujący płacą z góry, aby otrzymać niższe oprocentowanie w okresie kredytowania.
W niektórych przypadkach punkty zamykające lub dyskontowe są warunkiem koniecznym do zatwierdzenia pożyczki. Ponieważ niższe odsetki zmniejszą miesięczne płatności, pożyczkobiorca może kwalifikować się do pożyczki. Punkty te zwykle podlegają odliczeniu od podatku dla pożyczkobiorcy zgodnie z załącznikiem A w części dotyczącej odsetek hipotecznych. Punkty zapłacone za zakup nieruchomości podlegają całkowitemu odliczeniu w roku zakupu, podczas gdy punkty wydane na kredyt refinansujący hipotekę wymagają proporcjonalności przez cały okres kredytowania. Ta różnica daje pożyczkobiorcom większą wartość finansową niż tylko ilość pieniędzy zaoszczędzonych na niższych odsetkach miesięcznych płatności.
Nie ma stałej bezpośredniej korelacji między liczbą punktów płaconych przy zamknięciu a dyskontem od stopy procentowej.
Korzyści i ryzyko związane z płaceniem punktów końcowych
Płacenie punktów końcowych może pozwolić pożyczkobiorcy znacznie obniżyć kwotę odsetek płaconych od kredytu hipotecznego. Będą mieli mniejszą miesięczną płatność, a także będą wydawać mniej odsetek w całym okresie kredytowania, ale korzystanie z punktów końcowych wiąże się z ryzykiem.
Jeśli pożyczkobiorca sprzedaje dom i spłaca kredyt hipoteczny, zanim różnica w zapłaconych odsetkach i koszt punktów osiągnie równowagę, mogą stracić pieniądze. Płacenie punktów zamknięcia znacznie zwiększy kwotę, którą pożyczkobiorca musi zapłacić, aby zamknąć hipotekę, więc kupujący, którzy muszą zaoszczędzić pieniądze na kosztach zamknięcia, nie powinni kupować punktów zamknięcia.
Na przykład, jeśli kwota kredytu hipotecznego wynosi 200 000 USD, a oprocentowanie wynosi 6 procent, miesięczna rata wynosi 1 482 USD. Pożyczkodawca oferuje jeden procent zniżki od oprocentowania za spłatę trzech punktów zamknięcia (6000 USD), więc przy oprocentowaniu 5-procentowym spłata kredytu hipotecznego wyniesie 1357 USD miesięcznie. Różnica wynosi 125 USD miesięcznie. Po przedłużeniu o 48 płatności oszczędność wynosi 6000 USD, czyli kwota wypłacona w punktach końcowych. W takim przypadku pożyczkobiorca musi zatrzymać dom na dłużej niż cztery lata, aby opłacenie punktów końcowych było uzasadnione finansowo.
