W końcu dostałeś tę wielką pracę w Nowym Jorku - być może szczyt twojej kariery.
Jak możesz sobie na to pozwolić?
W większości miast kupowanie jest lepszą ofertą niż wynajem - ale to, co jest odpowiednie dla Ciebie, zależy od wielu czynników, zarówno finansowych, jak i osobistych.
5 POWODÓW, KTÓRE NALEŻY WYNAJMOWAĆ
• Ceny w Nowym Jorku są wyższe niż na jakimkolwiek innym rynku. Kiedy duża publikacja biznesowa pisze w tytule artykuł „Domy na Manhattanie poniżej 3 milionów dolarów nigdy trudniejsze do kupienia”, wiesz, że szukasz drogiego rynku. Według BloombergBusiness mediana ceny za apartament z dwiema sypialniami na Manhattanie wynosi ponad 1, 35 miliona dolarów, a jednostka z trzema sypialniami jest dwa razy wyższa. W skali kraju mediana ceny domu wynosi około 214, 000 USD.
Choć zależy to od tego, jak drobno wycinasz dane - czy bierzesz pod uwagę tylko Manhattan, czy wszystkie pięć dzielnic Nowego Jorku, czy też znacznie szerszy obszar metropolitalny Nowego Jorku - jasne jest, że ceny są na szczycie lub blisko szczytu, do którego dołączają regiony w Kalifornii i Hawaje.
• Stan Nowy Jork ma jeden z najbardziej ciasnych rynków, na których można podejmować decyzje o zakupie lub wynajmie. Według Jed Kolko, głównego ekonomisty firmy zajmującej się nieruchomościami, firmy Trulia, Inc., kupowanie jest o 38 procent tańsze niż wynajmowanie w całym kraju - „a kupowanie jest tańsze niż wynajmowanie we wszystkich 100 największych metrach” - napisał. Ale obraz jest bardziej skomplikowany w Kalifornii i Nowym Jorku. W tej chwili niezwykle niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że kupowanie jest lepszym rozwiązaniem. Jeśli stawki wzrosną o ponad 7 procent, wynajem staje się tańszy niż zakup.
• Nowy Jork ma bardzo zróżnicowany rynek wynajmu. Podczas gdy Manhattan zyskuje na znaczeniu, czynsze w dzielnicach zewnętrznych można uzyskać za znacznie mniej pieniędzy i mogą one lepiej pasować do budżetu, zwłaszcza jeśli dopiero zaczynasz i nie masz pieniędzy na zaliczkę. Od dzielnic do dzielnic, a także w obrębie każdej dzielnicy, istnieje duża zmienność cen - wiele w rozwijających się dzielnicach.
• Brak kosztów utrzymania, podatku od nieruchomości i kosztów utrzymania. Zakup nieruchomości może wiązać się z dodatkowymi, a czasem nieoczekiwanymi kosztami. Pomiędzy naprawami, regularnymi konserwacjami i remontami, które możesz chcieć zrobić, cena posiadania domu wykracza znacznie poza miesięczny kredyt hipoteczny. Jeśli pomysł wezwania super, aby naprawił rzeczy, które psują się, jest bardziej atrakcyjny niż samodzielne ich naprawienie, najlepszym rozwiązaniem może być wynajem.
• Masz elastyczność. Chociaż prawdopodobnie zawrzesz umowę najmu, wynajem zapewnia większą elastyczność w przypadku zmiany pracy lub dochodów. Najemcy zazwyczaj mogą zdecydować się na przeprowadzkę z wyprzedzeniem miesiąca lub dwóch, podczas gdy właściciele domów prawdopodobnie stają w obliczu bardziej wyciągniętego przeniesienia oferty i sprzedaży ich nieruchomości. Koszt kupna i sprzedaży sumuje się, więc jeśli nie widzisz siebie przez jakiś czas w obiekcie, prawdopodobnie nie ma sensu kupować.
5 POWODÓW, KTÓRE POWINIENEŚ KUPIĆ
• Ceny w Nowym Jorku są niebotyczne, ale mniej zmienne niż w innych miastach. Podczas gdy rynek mieszkaniowy osiągnął maksimum przed Wielką recesją, a następnie upadł, niektóre rynki upadły, podczas gdy inne uległy stagnacji. Analiza The Wall Street Journal na Manhattanie (za ścianą płacową) pokazuje, że ceny spadają w latach 2008–2009, ale nieznacznie - a następnie wznawiają trend wzrostowy. Przegląd The New York Times pokazuje, że ceny w szerszym obszarze Nowego Jorku spadają po recesji, ale doświadczają mniejszej zmienności niż rynki takie jak Phoenix czy Las Vegas.
• Nowy Jork to nie tylko Manhattan. Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. W rejonie Nowego Jorku jest to tak samo prawdą - a kiedy wyjdziesz z Nowego Jorku stale widziany w telewizji, mieszkania w dzielnicach zewnętrznych są znacznie tańsze. Jonathan Miller, prezes i dyrektor generalny Miller Samuel Inc., rzeczoznawców majątkowych i konsultantów w Nowym Jorku, twierdzi, że tylko dzielnica Brooklynu faktycznie przekroczyła rekordy cen ustalone przed początkiem kryzysu finansowego.
• Posiadanie posiada korzyści podatkowe. Bycie właścicielem domu oznacza ulgę podatkową. Koszty odsetek i podatków od nieruchomości można odliczyć, co z czasem może przyczynić się do dużych oszczędności. Ponadto, budując kapitał własny w swoim domu, tworzysz również wartość, od której możesz zaciągać pożyczki. Jeśli kupisz jeden z domów z brązowego rzędu, z których słynie Brooklyn, twój dom może być wyposażony w jedną lub więcej jednostek do wynajęcia, co pozwala na amortyzację tej części domu.
• Budujesz długoterminową wartość inwestycji w formie kapitału własnego w domu. Jeśli nie masz dyscypliny, aby regularnie chować pieniądze, konieczność spłacania miesięcznego kredytu hipotecznego jest jak wymuszony plan oszczędnościowy. A nieruchomości mogą być dobrą inwestycją. Ceny mieszkań zwykle rosną szybciej niż czynsz. Pomimo pewnych wzlotów i upadków, ogólne ceny domów w Nowym Jorku znacznie wzrosły w ciągu ostatnich czterech dekad. Kiedy sprzedajesz, wzrost wartości jest opodatkowany według stopy zysków kapitałowych, która jest niższa od stawki podatku dochodowego.
• Wypłata może zbiegać się z przejściem na emeryturę. Kupowanie oznacza, że ostatecznie spłacisz kredyt hipoteczny po około 30 latach. Następnie, pod warunkiem, że pozostaniesz na miejscu, po przejściu na emeryturę możesz nie mieć już miesięcznych płatności mieszkaniowych - co da ci więcej pieniędzy na inne potrzeby w późniejszych latach.
ZASOBY
Istnieje wiele kalkulatorów czynszu lub zakupu, niektóre bardzo proste, a inne bardzo wyrafinowane. Zasadniczo zaczynasz od założenia, że wiesz, ile możesz wydać na zakup lub wynajem, a następnie pozwalasz na uwzględnienie stawek kredytu hipotecznego, stawki podatkowej, podatków od nieruchomości i wydatków na utrzymanie.
Jednym z najbardziej skomplikowanych jest The New York Times. Inne pochodzą z National Association of Realtors, Trulia.com i Regions Bank.
LINIA DOLNA
Ceny mieszkań w Nowym Jorku należą do najwyższych w kraju, ale z czasem wartości te wzrosły. Tak więc, jeśli planujesz zatrzymać nieruchomość przez kilka lat, zakup może być dobrą inwestycją - jeśli masz wystarczającą ilość gotówki na zaliczkę i na pokrycie bieżących kosztów utrzymania. Jak twierdzi Miller z Miller Samuel Inc., napięty kredyt utrudnia niektórym kupującym po raz pierwszy uzyskanie finansowania. Ostateczna decyzja o zakupie lub wynajmie może nie dotyczyć tego, który rynek jest bardziej przystępny, ale tego, czy można zakwalifikować się do pożyczki. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Życie w Nowym Jorku: spółdzielnie kontra mieszkania”)
