Federal Housing Authority jest największym ubezpieczycielem kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych, z portfelem ponad 1, 3 bln USD. W ramach amerykańskiego Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), pomaga około milionowi osób w całym kraju w zdobywaniu domów rocznie, a także wspiera dostępność 300 000 lokali mieszkalnych, czyniąc z nich niedrogie mieszkanie. Niskie zaliczki i niskie wymagania w zakresie zdolności kredytowej sprawiają, że kredyty FHA są znacznie bardziej atrakcyjne niż kredyty hipoteczne.
Chociaż może to być dobra wiadomość dla niektórych właścicieli domów, inwestorzy nieruchomości chcący skorzystać z zalet pożyczki FHA mogą potrzebować szukać gdzie indziej. To dlatego, że warunki tych pożyczek ograniczają, kto się kwalifikuje.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o pożyczkach FHA, kto się kwalifikuje i czy możesz wykorzystać je do finansowania nieruchomości na wynajem.
Kluczowe dania na wynos
- Federalny Urząd Mieszkalnictwa zapewnia kredyty hipoteczne, które wymagają niskiej zaliczki i liberalnych standardów gwarantowania. Ze względu na korzyści związane z pożyczkami FHA nie można ich wykorzystywać do drugich domów, wynajmu, wakacji ani innych nieruchomości inwestycyjnych. Kredytobiorcy FHA muszą przenieść się do dom 60 dni po zamknięciu hipoteki i musi ona pozostać głównym miejscem zamieszkania przez co najmniej jeden pełny rok. FHA zapewnia również hipoteki na mieszkania z maksymalnie czterema jednostkami, pod warunkiem, że jedna z nich jest zamieszkana przez właściciela.
Co to są pożyczki FHA?
Właściciele domów mieli trudności z kupowaniem i utrzymywaniem płatności za swoje nieruchomości podczas Wielkiego Kryzysu. Były one ograniczone do pożyczek o wartości 50% wartości rynkowej nieruchomości, a warunki kredytu hipotecznego były na ogół bardzo krótkie. Wiele pożyczek zakończyło się bardzo dużymi wypłatami balonowymi, na które większość ludzi nie mogła sobie pozwolić. Doprowadziło to do ogromnej liczby przypadków niewywiązania się ze zobowiązań, co spowodowało wzrost wskaźnika wykluczenia. W 1934 r. Kongres Stanów Zjednoczonych postanowił utworzyć Federalną Administrację Mieszkalnictwa, starając się promować niedrogie posiadanie domu. Tak powstał program pożyczek Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA).
Pożyczki oferowane przez FHA mają niższe wymagania dotyczące przedpłat i bardziej liberalne standardy gwarantowania niż większość tradycyjnych hipotek. Na przykład od 2019 r. Właściciele domów potrzebują jedynie oceny wiarygodności kredytowej wynoszącej 580 lub więcej. Zatwierdzeni wnioskodawcy mogą sfinansować aż 96, 5%, co oznacza, że muszą jedynie obniżyć 3, 5%. Osoby z wynikami kredytowymi niższymi niż 579 nadal się kwalifikują, ale muszą obniżyć nieco więcej - 10%.
Pożyczki FHA są w przeważającej części ograniczone do nabywców, którzy zamierzają wykorzystać zakupiony dom jako główną rezydencję. Oznacza to, że pożyczka FHA nie może być wykorzystana na sfinansowanie drugiego domu, domu na wynajem, domu wakacyjnego lub nieruchomości inwestycyjnej. Istnieje jednak kilka wyjątków i kilka sposobów obejścia tej ogólnej zasady.
Wymóg obecności FHA
Zgodnie z zasadami i wytycznymi FHA finansowana nieruchomość musi być zajmowana przez właściciela. Oznacza to, że wynajem i nieruchomości sezonowe nie mają zastosowania. FHA stosuje tę zasadę jako sposób na uniemożliwienie inwestorom skorzystania z programu.
Mortgagors z pożyczkami zabezpieczonymi przez FHA są zobowiązani do korzystania z domu jako podstawowego miejsca zamieszkania przez co najmniej jeden pełny rok.
Kredytobiorca musi zająć dom w ciągu 60 dni po zamknięciu hipoteki i musi mieszkać w domu przez większą część roku. Nieruchomość musi być wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej rok. Jeśli na hipotece występuje więcej niż jeden kredytobiorca, FHA wymaga co najmniej jednego, aby spełnić warunek obłożenia.
Refinansowanie istniejącej pożyczki FHA
Załóżmy, że ktoś korzysta z pożyczki FHA w celu sfinansowania zakupu podstawowego miejsca zamieszkania. Właściciel może wyprowadzić się z domu w dół drogi, ale nadal jest właścicielem, wynajmując go w celu uzyskania dochodu. Innymi słowy, dom staje się nieruchomością inwestycyjną. Stopy procentowe spadają, a właściciel chce refinansować, aby uzyskać lepszą ofertę.
Mimo że nie mieszka już w domu, zasady FHA pozwalają mu refinansować inną pożyczkę FHA. Refinansowanie od FHA do FHA jest również znane jako refinansowanie uproszczone przez FHA.
Istnieje kilka wymagań kwalifikujących się do refinansowania:
- Musi minąć co najmniej 210 dni od momentu zamknięcia pierwotnej pożyczki mieszkaniowej. Musisz dokonać przynajmniej sześciu miesięcznych spłat kredytu hipotecznego wydanego przez FHA. Jeśli masz pożyczkę FHA tylko krócej niż rok, nie możesz mieć żadnej zaległe płatności o ponad 30 dni. Jeśli posiadasz pożyczkę FHA przez ponad rok, możesz otrzymać jedną 30-dniową spóźnioną spłatę w ciągu 12 miesięcy, ale ta spóźniona spłata nie może nastąpić w ciągu ostatnich 90 dni. Refinansowanie musi obniżyć miesięczną spłatę kwoty głównej i odsetek, który jest często opisywany jako wymierna korzyść netto. Na przykład, jeśli poprzednia miesięczna płatność wynosiła 1100 USD, nowa miesięczna płatność po refinansowaniu powinna wynosić 1 050 USD lub mniej. Refinansowanie kredytu hipotecznego na krótszy okres również kwalifikuje wymierną korzyść netto.
Jeśli właściciel domu spełnia powyższe kryteria, usprawnione refinansowanie przez FHA jest prawdopodobnie najłatwiejszym sposobem na zamknięcie pożyczek. Nie wymagają weryfikacji zatrudnienia ani dochodu, weryfikacji zdolności kredytowej ani oceny domu. Najważniejsze, że liczy się to, że właściciel domu spłacił swoje istniejące pożyczki FHA na czas.
Podwójny cel
Innym sposobem na wykorzystanie pożyczki FHA do zakupu nieruchomości dochodowej jest zakup mieszkania wielorodzinnego. FHA pozwala właścicielom domów na zakup nieruchomości z maksymalnie czterema lokalami, pod warunkiem, że jedna jest zajęta przez właściciela. Nie ma jednak ograniczenia co do wielkości partii. W ten sposób właściciel może mieszkać w jednej jednostce, co czyni go własnością zajmowaną przez właściciela, a zatem kwalifikuje się do FHA. Właściciel może wynająć inne jednostki dla uzyskania dochodu.
Doświadczony inwestor na gorącym rynku wynajmu czasami zarabia wystarczająco dużo, używając tej metody, aby żyć w domu za darmo. Jak wspomniano powyżej, FHA pożycza do 96, 5% szacowanej wartości, co oznacza, że nabywca może obniżyć nawet o 3, 5%.
Uwagi specjalne
FHA ma specjalne przepisy, które mogą pozwolić ci na uzyskanie dochodu z wynajmu z domu. Jeśli Twoja praca wymaga przeprowadzki i potrzebujesz drugiego domu, lub jeśli Twój dom jest zbyt mały dla rozwijającej się rodziny, możesz być w stanie wynająć swój pierwszy dom po spełnieniu wymogu rocznego obłożenia. Jeśli jesteś zwolniony z pracy, ponieważ w inny sposób jesteś niezdolny do pracy, możesz być w stanie wynająć pokoje w domu dla internatów, aby zrekompensować utracone zarobki.
Oczywiście zawsze możesz spłacić kredyt hipoteczny wcześniej. FHA nie nalicza żadnych kar za przedpłatę, więc jeśli możesz całkowicie zlikwidować pożyczkę, możesz robić, co tylko chcesz z nieruchomością.
