Chociaż inwestowanie w wynajem nieruchomości przynosi korzyści finansowe, istnieje również ryzyko - najemcy, którzy nie płacą czynszu i ból głowy związany z byciem właścicielem. Będziesz musiał zważyć podatki, wzrost wartości nieruchomości, koszty kredytu hipotecznego i utrzymania, a także chęć bycia właścicielem przy podejmowaniu decyzji, czy posiadanie czynszu jest mądrym posunięciem finansowym.
Pomyśl o korzyściach podatkowych
Możesz odliczyć odsetki, podatki, ubezpieczenie i inne wydatki od dochodu z nieruchomości i zwykle odliczyć straty od innych dochodów. Możesz także odliczyć amortyzację od swoich podatków. Odliczenie jest zasadniczo ulgą na zużycie przez 27, 5 lat od 26 stycznia 2019 r. Możesz sprzedać nieruchomość na wynajem i przelać wpływy na inną nieruchomość na wynajem bez płacenia podatków od zysków kapitałowych. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Ulgi podatkowe dla właścicieli drugich domów”)
Nie zapomnij, że będziesz gospodarzem
Twoja nieruchomość na wynajem to firma wymagająca czasu i energii. Będziesz musiał być na bieżąco z przepisami dotyczącymi najmu i być prawnie zobowiązany do utrzymania bezpiecznych i mieszkalnych nieruchomości dla swoich najemców. Pamiętaj, że najemca płacący najwyższą wartość dolara ma prawo oczekiwać natychmiastowej odpowiedzi na każdy problem, duży lub mały. Najemcy, którzy wiedzą, że płacą trochę za mało, będą zwykle mniej wymagający. Pomaga to w samodzielnych drobnych naprawach. Musisz także zbierać czynsze i radzić sobie z zalegającymi najemcami.
Jeśli perspektywa zarządzania własnymi czynszami jest zniechęcająca, poproś brokera nieruchomości o skierowanie do zarządcy nieruchomości lub dozorcy lub przeszukaj internet. Pamiętaj tylko, że zatrudnienie zarządcy nieruchomości wpłynie na twoje zyski.
Odrób pracę domową na rynku nieruchomości
Poświęć tyle samo, jeśli nie więcej, na badanie wynajmu nieruchomości, jak na zakup mieszkania. Musisz znać specyfikę rynku, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz trendy dotyczące wynajmu i sprzedaży domu w miejscu, które rozważasz. Spójrz na szkoły, transport, zasoby rekreacyjne, zakupy i czego najemcy w okolicy oczekują na wynajem. Zakup przejęcia może być opcją, ponieważ bank przejmujący zazwyczaj chce odzyskać saldo hipoteczne i sprzedaje nieruchomość po cenie niższej niż rynkowa.
Chcesz, aby Twoja nieruchomość była atrakcyjna dla najemców. Poszukaj nieruchomości z nabrzeżem lub w pobliżu kampusu akademickiego lub lokalnej strefy szkolnej. Dobrym rozwiązaniem może być również starszy dom w stabilnej społeczności lub rewitalizowany w sąsiedztwie. Jeśli kupisz nieruchomość pod wynajem inwestycyjną na nowym polu golfowym, strzeż się „syndromu pola golfowego”. Jeśli nowsze i bardziej wyszukane mieszkania na polu golfowym zostaną zbudowane na tym samym obszarze ogólnym, Twoja nieruchomość może pojawić się w ciągu kilku lat, co obniży cenę.
Nie zaniedbuj uruchamiania liczb
Skorzystaj z aplikacji na smartfony lub kalkulatorów hipotecznych online, aby przeanalizować miesięczne koszty mieszkaniowe. Kalkulator powinien umożliwiać wprowadzenie ceny zakupu, zaliczki, podatków, ubezpieczenia i oprocentowania kredytu hipotecznego. Oprocentowanie kredytów hipotecznych na wynajem nieruchomości jest zwykle wyższe niż oprocentowanie podstawowego domu.
Weź również pod uwagę konserwację i naprawy. Dobrą zasadą jest około 1% ceny zakupu rocznie, więc utrzymanie 300 000 USD kosztowałoby około 3000 USD rocznie. Możesz jednak zwiększyć wartość procentową do 1, 5% lub 2%, jeśli nieruchomość jest starsza. Innym sposobem obliczania napraw i konserwacji jest przestrzeganie tak zwanej „reguły stopy kwadratowej”, która sugeruje, że właściciele domów mają budżet 1 USD na stopę kwadratową rocznie. Jeśli na przykład wynajmujesz dom o powierzchni 1800 stóp kwadratowych, to kosztujesz 1800 $ rocznie na koszty napraw i konserwacji.
Wskazówki dla przyszłego właściciela
Przykład z prawdziwego świata
Oto przykład prognozowanego dochodu: Załóżmy, że wynajmujesz dom o wartości 300 000 USD za 2000 USD miesięcznie. Zaliczka w wysokości 20% wynosi 60 000 USD, a 30-letnie stałe oprocentowanie salda 240 000 USD wynosi 4%. Podatki, ubezpieczenie i budżet na utrzymanie spowodują, że koszt miesięczny wyniesie 1 764 USD, co przyniesie nominalny zysk w wysokości 2838 USD rocznie, czyli 4, 73% zaliczki rocznie. Nie jest zły. To o wiele lepsze niż konto oszczędnościowe i lepsze niż większość akcji blue chip wypłacających dywidendy, choć być może nie tyle, ile można zarobić na giełdzie w dobrym roku. Ale gdy obliczysz typową amortyzację w wysokości 3, 64%, nominalny zysk w wysokości 2838 USD staje się stratą w wysokości 6 252 USD, którą możesz zastosować w odniesieniu do innych dochodów. Jednak w zależności od przedziału podatkowego może to stanowić kilkaset dolarów oszczędności podatkowych na dodatni przepływ gotówki oraz możliwość, że dom zyska na wartości.
Dolna linia
Inwestowanie w nieruchomości w celu uzyskania dochodu nie jest dla wszystkich, ale jeśli traktujesz swoją inwestycję jako biznes, tolerujesz nieodłączne ryzyko i przydaje się młotek, korzyści finansowe mogą być znaczne. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Jak pozwolić sobie na drugi dom”)
