Spis treści
- 1. Kredytodawca hipoteczny
- 2. Agregator
- 3. Dealerzy papierów wartościowych
- 4. Inwestorzy
- Dolna linia
Możesz zobaczyć swój kredyt hipoteczny jako pożyczkę, która pomogła Ci kupić dom. Ale inwestorzy widzą hipotekę jako strumień przyszłych przepływów pieniężnych. Te przepływy pieniężne są kupowane, sprzedawane, usuwane, dzielone na transze i sekurytyzowane na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Ponieważ większość hipotek trafia do sprzedaży, wtórny rynek hipoteczny jest wyjątkowo duży i bardzo płynny.
Od momentu powstania do momentu, w którym miesięczna rata pożyczkobiorcy kończy się na inwestorze w ramach zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką (MBS), zabezpieczenia zabezpieczonego aktywami (ABS), zabezpieczonego zobowiązania hipotecznego (CMO) lub zabezpieczonego zobowiązania dłużnego (CDO), istnieje kilka różnych instytucji, które wszystkie wydzielają pewien procent opłat początkowych i / lub miesięcznych przepływów pieniężnych., pokażemy Ci, jak działa wtórny rynek kredytów hipotecznych i przedstawimy jego głównym uczestnikom.
Na tym rynku jest czterech głównych uczestników: inicjator hipoteki, agregator, dealer papierów wartościowych i inwestor.
1. Kredytodawca hipoteczny
Pomysłodawca hipoteki jest pierwszą firmą zaangażowaną na wtórnym rynku hipotecznym. Kredytodawcy hipoteczni składają się z banków detalicznych, bankowców hipotecznych i brokerów hipotecznych. Podczas gdy banki używają swoich tradycyjnych źródeł finansowania do zamykania pożyczek, bankowcy hipoteczni zwykle używają tak zwanej linii magazynowej do finansowania pożyczek. Większość banków i prawie wszyscy bankowcy hipoteczni szybko sprzedają nowo powstałe kredyty hipoteczne na rynek wtórny.
Należy podkreślić, że banki i bankowcy hipoteczni używają własnych środków do zamykania hipotek, a brokerzy hipoteczni nie. Brokerzy kredytów hipotecznych działają raczej jako niezależni agenci dla banków lub bankierów hipotecznych, łącząc ich z klientami (kredytobiorcami).
Jednak w zależności od jego wielkości i złożoności wystawca hipoteki może agregować kredyty hipoteczne przez określony czas przed sprzedażą całego pakietu; może również sprzedawać pożyczki indywidualne, ponieważ zostały udzielone. Z inicjatorem wiąże się ryzyko związane z zaciągnięciem hipoteki po zacytowaniu i zablokowaniu stopy procentowej przez pożyczkobiorcę. Jeżeli kredyt hipoteczny nie jest jednocześnie sprzedawany na rynku wtórnym w momencie, gdy kredytobiorca blokuje stopę procentową, stopy procentowe mogą się zmienić, co zmienia wartość hipoteki na rynku wtórnym i ostatecznie zysk generowany przez hipotekę.
Jednostki inicjujące, które agregują hipoteki przed ich sprzedażą, często zabezpieczają swoje rurociągi hipoteczne przed zmianami stóp procentowych. Istnieje specjalny rodzaj transakcji, zwany handlem najlepszym wysiłkiem, przeznaczony do sprzedaży pojedynczej hipoteki, który eliminuje potrzebę zabezpieczenia kredytu hipotecznego przez inicjatora. Mali pomysłodawcy używają zwykle najlepszych praktyk.
Ogólnie rzecz biorąc, inicjatorzy kredytów hipotecznych zarabiają na opłatach pobieranych za powstanie hipoteki i różnicy między stopą procentową udzieloną pożyczkobiorcy a premią, jaką rynek wtórny zapłaci za tę stopę procentową.
2. Agregator
Agregatorzy to kolejna firma z grupy wtórnych uczestników rynku hipotecznego. Agregatorzy są dużymi inicjatorami kredytów hipotecznych powiązanymi z firmami z Wall Street i przedsiębiorstwami sponsorowanymi przez rząd (GSE), takimi jak Fannie Mae i Freddie Mac. Agregatorzy kupują nowo powstałe hipoteki od mniejszych inicjatorów i razem z ich własnymi źródłami tworzą pule hipotek, które albo sekurytyzują w papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami prywatnych marek (współpracując z firmami z Wall Street), albo tworzą papiery wartościowe zabezpieczone agencjami hipotecznymi (pracując przez GSE).
Podobnie jak inicjatorzy, agregatorzy muszą zabezpieczyć hipoteki na swoich rurociągach od momentu zobowiązania się do zakupu hipoteki, poprzez proces sekurytyzacji, aż do momentu sprzedaży MBS dealerowi papierów wartościowych. Zabezpieczanie rurociągu hipotecznego jest złożonym zadaniem ze względu na ryzyko upadku i rozprzestrzeniania się. Agregatorzy osiągają zyski na podstawie różnicy w cenie, jaką płacą za kredyty hipoteczne, oraz cenie, za jaką mogą sprzedać MBS zabezpieczone tymi hipotekami, w zależności od ich skuteczności zabezpieczenia.
3. Dealerzy papierów wartościowych
Po utworzeniu MBS (a czasem przed jego utworzeniem, w zależności od rodzaju MBS), jest on sprzedawany dealerowi papierów wartościowych. Większość biur maklerskich na Wall Street ma biura handlowe MBS. Dealerzy na tych biurkach robią wszelkiego rodzaju kreatywne rzeczy z MBS i udzielają kredytów hipotecznych w całości; ostatecznym celem jest sprzedaż ich jako papierów wartościowych inwestorom. Dealerzy często używają MBS do konstruowania CMO, ABS i CDO. Oferty te mogą mieć różną i nieco określoną charakterystykę przedpłaty oraz podwyższone oceny wiarygodności kredytowej w porównaniu do bazowego MBS lub całych pożyczek. Dealerzy robią różnicę w cenie, po której kupują i sprzedają MBS, i starają się osiągać zyski z arbitrażu w taki sposób, w jaki kształtują poszczególne pakiety CMO, ABS i CDO.
4. Inwestorzy
Inwestorzy są końcowymi użytkownikami hipotek. Zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe, banki, GSE i fundusze hedgingowe są dużymi inwestorami w kredyty hipoteczne. MBS, CMO, ABS i CDO oferują inwestorom szeroki zakres potencjalnych zysków w oparciu o zróżnicowane ryzyko związane z jakością kredytu i stopą procentową.
Zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i banki zazwyczaj inwestują w wysoko ocenione produkty hipoteczne. Inwestorzy poszukują określonych transz różnych strukturyzowanych umów o kredyt hipoteczny ze względu na profile ryzyka przedpłaty i stopy procentowej. Fundusze hedgingowe to zazwyczaj duzi inwestorzy w produkty hipoteczne o niskim ratingu kredytowym i strukturyzowane produkty hipoteczne o większym ryzyku stopy procentowej.
Ze wszystkich inwestorów hipotecznych GSE mają największe portfele. Rodzaj produktu hipotecznego, w który mogą inwestować, jest w dużej mierze regulowany przez Urząd Federalnego Urzędu Nadzoru Mieszkalnictwa.
Dolna linia
Niewielu kredytobiorców zdaje sobie sprawę z tego, w jakim stopniu ich hipoteka jest krojona, dzielona na kostki i handlowana. W ciągu kilku tygodni, a nawet miesiąca, od momentu ustanowienia hipoteki, może stać się częścią CMO, ABS lub CDO. Użytkownikiem końcowym hipoteki może być fundusz hedgingowy, który zawiera zakłady na oprocentowanie stóp procentowych lub wykorzystuje pozycje dźwigniowe w celu wykorzystania niewielkich nieprawidłowości w zakresie relacyjnych cen, lub może to być bank centralny obcego kraju, który lubi rating kredytowy agencji MBS.
Z drugiej strony mogłaby to być firma ubezpieczeniowa z siedzibą w Brukseli, która pociąga za sobą czas trwania i profil wypukłości określonej transzy w umowach ABS, CMO lub CDO. Wtórny rynek kredytów hipotecznych jest ogromny, płynny i złożony, a kilka instytucji chętnie zjada kawałek ciasta hipotecznego.
