Sprzedaż domu z wielkim zyskiem to spełnienie marzeń każdego właściciela domu. Kto nie chciałby zarabiać całkiem grosza w swoim domu? Mimo to, aby czerpać zyski ze sprzedaży domu, możesz odłożyć potrącenie swojego zysku jako ryczałt. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, dlaczego i dowiedzieć się o innej opcji: sprzedaży ratalnej.
Duża wypłata = duży rachunek podatkowy
Rzućmy okiem na wspólną sytuację:
Przykład: kiedy zysk na nieruchomości zwiększa zobowiązanie podatkowe Hal Bookman spojrzał na ofertę kupującego jego wynajmowanego domu i nie mógł uwierzyć w liczbę, którą zobaczył. Jego majątek podwoił się w ciągu zaledwie pięciu lat i nawet nie uważał go za tani, nawet gdy go kupił. Kiedy jednak Hal z radością powiedział doradcy podatkowemu o sprzedaży, doradca był mniej podekscytowany; przyjęcie dochodu jako jednej kwoty ryczałtowej nie byłoby w najlepszym interesie Hala z perspektywy podatkowej. Jeśli Hal zadeklaruje całość wpływów ze sprzedaży w tym samym roku, w którym sprzedaje nieruchomość, nie będzie kwalifikował się do praktycznie wszystkich ulg podatkowych, do których normalnie byłby uprawniony. Jego wyszczególnione potrącenia zostałyby również zmniejszone w wyniku dodatkowego dochodu ze sprzedaży. Hal pyta swojego doradcę podatkowego, czy jest coś, co może zrobić, aby obniżyć swój dochód do opodatkowania za rok. Doradca zna tylko narzędzie do użycia: umowę sprzedaży ratalnej.
Cel sprzedaży na raty
Jak szczegółowo opisano w publikacji 537 , IRS umożliwia podatnikom odroczenie zysków z dużej sprzedaży nieruchomości lub innych inwestycji za pomocą umowy sprzedaży ratalnej. Porozumienie to pozwala sprzedającym zadeklarować proporcjonalną część zysków kapitałowych w ciągu kilku lat, o ile odpowiednie dokumenty zostaną wypełnione w ciągu roku sprzedaży.
Jak działa metoda sprzedaży na raty
Deklarowanie zysków w ramach sprzedaży ratalnej jest teoretycznie proste. Opodatkowanie sprzedaży ratalnej odzwierciedla opodatkowanie rent rocznych, przy czym proporcjonalną część każdej płatności uważa się za zwrot kwoty głównej. Jedynymi zastrzeżeniami jest to, że sprzedawana nieruchomość nie może być papierami wartościowymi będącymi przedmiotem publicznego obrotu, a podatnik nie może być pośrednikiem sprzedawanej nieruchomości w żadnym sensie.
Rzućmy okiem na przykład tej metody i zobaczmy, w jaki sposób Hal mógłby zorganizować sprzedaż ratalną, gdyby chciał odłożyć swoje podatki dochodowe na przyszły rok.
Przykład: odroczenie podatków przy sprzedaży ratalnej Hal otrzymuje 400 000 $ za wynajęty dom. Kupił nieruchomość za 188 000 $ i zapłacił 12 000 $ w kosztach sprzedaży, które są dodawane do podstawy domu, co daje 200 000 $. W związku z tym Hal ma do zadeklarowania 200 000 USD (400 000 USD - 200 000 USD). Doradca Hala zaleca, aby rozbił swoje wpływy ze sprzedaży na osiem rocznych rat o wartości 50 000 USD każda, zamiast zadeklarować kwotę 400 000 USD w ciągu jednego roku. Tak długo, jak raty są konstruktywnie otrzymywane każdego roku, metoda ta pozwoli Halowi nadal kwalifikować się do ulg podatkowych i odliczeń, których zryczałtowana kwota uniemożliwiłaby mu.
Raportowanie przychodów ze sprzedaży na raty
Dochód ze sprzedaży ratalnej można podzielić na trzy odrębne kategorie: zysk, kapitał i odsetki. Każda z tych kategorii jest traktowana inaczej w formularzu 1040.
Zysk kapitałowy
W powyższym przykładzie Hal musi deklarować zysk każdego roku jako długo- lub krótkoterminowy, w zależności od tego, czy zysk był długo- czy krótkoterminowy w roku sprzedaży. Zyski długoterminowe są opodatkowane według niższej stawki, a zyski krótkoterminowe opodatkowane jako zwykły dochód. Ponieważ Hal utrzymywał dom przez pięć lat, zysk w tym przypadku byłby długoterminowy. Gdyby zysk był krótkotrwały, Hal nadal byłby opodatkowany od dochodu z raty według niższej stawki, niż gdyby miałby zadeklarować ryczałtowy zysk. Wynika to z faktu, że zyski krótkoterminowe są opodatkowane jako zwykły dochód, według najwyższej krańcowej stawki podatkowej podatnika. Zysk ze sprzedaży ratalnej jest zgłaszany na formularzu IRS 6252, a następnie przenoszony do wykazu D na formularzu 1040.
Zainteresowanie
Podatnicy z przychodami ze sprzedaży na raty muszą również naliczać odsetki od nabywcy według stopy, która jest niższa z obowiązującej stawki federalnej lub wynosi 9%, co pół roku. Nabywca zapłaci odsetki od niespłaconych rat, dopóki saldo nie zostanie usunięte. Dlatego też, jeśli Hal obciąży kupującego stawkę 9% swojej sprzedaży, otrzyma on również i zgłasza dodatkowe 4500 USD dochodu odsetkowego za każdą 50 000 USD jeszcze wymagalnej raty. Odsetki są wykazywane osobno w załączniku B jako zwykłe przychody odsetkowe. ( Uwaga : Jeśli odsetki nie zostaną zgłoszone osobno, IRS uzna część wpływów ze sprzedaży za odsetki).
Dyrektor
Część każdej sprzedaży ratalnej jest uznawana przez IRS za zwolniony od podatku zwrot kapitału. Kwotę tę można ustalić, obliczając współczynnik wykluczenia. Podziel kwotę rzeczywistego zysku przez cenę sprzedaży, która w tym przypadku wynosi 200 000 USD / 400 000 USD, zapewniając współczynnik wykluczenia wynoszący 50%. Po prostu pomnóż ten współczynnik przez kwotę raty. Jest to kwota, która ma być wyłączona z opodatkowania, ponieważ jest wyznaczona jako główna. Tak więc co roku zwracane jest 25 000 $ (50 000 $ x 50%) kwoty głównej.
Kredyty hipoteczne i cena umowna
Jeżeli nabywca nieruchomości przejmuje hipotekę lub inny weksel wraz z zakupem, podstawa kosztu nieruchomości musi zostać zmniejszona o kwotę hipoteki / weksla. Na przykład, jeśli wynajmowana nieruchomość, którą Hal sprzedał za 400 000 USD, ma kredyt hipoteczny w wysokości 100 000 USD, wówczas cena umowna zostanie obniżona do 300 000 USD (400 000 USD - 100 000 USD). Oznacza to, że Hal będzie miał tylko 100 000 $ całkowitego zysku do zgłoszenia w ratach.
Jeżeli kwota hipoteki przekracza całkowitą skorygowaną podstawę nieruchomości, różnicę należy zgłosić jako spłatę w pierwszym roku, a cena kontraktu zostanie powiększona o tę kwotę. Na przykład, jeśli nieruchomość Hala ma kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 USD, podstawa domu wyniesie 200 000 USD (188 000 USD + 12 000 USD). W takim przypadku oprócz płatności ratalnej Hal będzie musiał zgłosić nadwyżkę w wysokości 50 000 USD w pierwszym roku. Cena kontraktu wyniesie wówczas również 250 000 USD, pozostawiając 150 000 USD jako zysk podlegający opodatkowaniu.
Dolna linia
Istnieje wiele zasad i przepisów dotyczących sprzedaży ratalnej i należy ich ściśle przestrzegać. Jednak ci, którzy rozumieją zasady, mogą zachować prawo do wielu odliczeń i kredytów, które w przeciwnym razie musiałyby zostać utracone. Aby uzyskać więcej informacji na tematy podrzędne, takie jak zmiany ceny sprzedaży, mogą przyjąć różne formy otrzymanych płatności, a gdy lepiej byłoby zrezygnować z umowy ratalnej i zamiast tego skorzystać z płatności ryczałtowej, odwiedź stronę internetową IRS lub skonsultuj się z doradcą podatkowym.
