Sprzedaż domu - zwłaszcza jeśli nigdy wcześniej tego nie robiłeś - może być zaskakująco czasochłonna i pełna wyzwań emocjonalnych. Nieznajomi pojawią się w twoim domu i będą grzebać w szafach i szafkach. Będą krytykować miejsce, które prawdopodobnie stało się dla ciebie czymś więcej niż tylko czterema ścianami i dachem, a następnie, na dodatek, zaoferują ci mniej pieniędzy, niż myślisz, że twój dom jest wart.
Bez doświadczenia i złożonej, emocjonalnej transakcji w rękach, początkujący sprzedawcy domów mogą popełniać wiele błędów, ale przy odrobinie wiedzy specjalistycznej można uniknąć wielu z tych pułapek. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak uzyskać najwyższą możliwą cenę za dom w rozsądnych ramach czasowych - nie tracąc przy tym uwagi.
Błąd nr 1: Zaangażowanie emocjonalne
Po podjęciu decyzji o sprzedaży domu pomocne może być rozpoczęcie myślenia o sobie jak o przedsiębiorcy i sprzedawcy domu, a nie o właścicielu domu. Patrząc na transakcję z czysto finansowego punktu widzenia, zdystansujesz się od emocjonalnych aspektów sprzedaży nieruchomości, w której niewątpliwie stworzyłeś wiele wspomnień.
Spróbuj także zapamiętać, jak się czułeś, kiedy robiłeś zakupy do tego domu. Większość kupujących będzie również w stanie emocjonalnym. Jeśli pamiętasz, że sprzedajesz nie tylko nieruchomość, ale także obraz, amerykański sen i styl życia, bardziej prawdopodobne jest, że włożysz dodatkowy wysiłek w inscenizację i być może drobną przebudowę, aby uzyskać najwyższą cenę za Twój dom. Te zmiany w wyglądzie nie tylko pomogą w cenie sprzedaży, ale także pomogą stworzyć ten emocjonalny dystans, ponieważ dom będzie wyglądał mniej znajomo.
Błąd nr 2: Nie zatrudnienie agenta
Chociaż agenci nieruchomości zlecają pokaźną prowizję (zwykle 5 do 6% ceny sprzedaży twojego domu), prawdopodobnie nie zaleca się próby sprzedaży domu na własną rękę, szczególnie jeśli wcześniej tego nie robiłeś. Dobry agent pomoże Ci ustalić uczciwą i konkurencyjną cenę sprzedaży domu, która zwiększy szanse na szybką sprzedaż. Agent może również pomóc złagodzić emocje związane z procesem, wchodząc w interakcje z potencjalnymi nabywcami, abyś nie musiał i eliminując osoby, które chcą oglądać Twoją nieruchomość, ale nie mają zamiaru pisać oferty.
Agent będzie miał także większe doświadczenie w negocjowaniu sprzedaży domu niż Ty, potencjalnie pomagając ci zdobyć więcej pieniędzy niż sam. Ponadto, jeśli podczas procesu pojawią się jakiekolwiek problemy - i często się zdarzają - doświadczony profesjonalista będzie w stanie je rozwiązać. Wreszcie, agenci są zaznajomieni ze wszystkimi formalnościami i pułapkami związanymi z transakcjami na rynku nieruchomości i mogą pomóc zapewnić, że proces przebiegnie sprawnie.
Błąd nr 3: Minimalizacja czynności agentów
Niektórzy ludzie sami sprzedają swoje domy. Będziesz musiał przeprowadzić badania dotyczące ostatnio sprzedanych nieruchomości w Twojej okolicy i nieruchomości obecnie dostępnych na rynku, aby ustalić atrakcyjną cenę sprzedaży, pamiętając, że większość cen domów ma uwzględnioną prowizję agenta i może być konieczne obniżenie ceny, ponieważ wynik.
Będziesz odpowiedzialny za własny marketing, więc upewnij się, że Twój dom znajduje się w usłudze Multiple Listing Service (MLS) w Twoim obszarze geograficznym, aby dotrzeć do jak największej liczby kupujących. Będziesz także tym, który pokazuje dom i negocjuje sprzedaż z agentem kupującego, co może być czasochłonne, stresujące i emocjonalne dla niektórych osób.
Jeśli rezygnujesz z usług agenta, rozważ zatrudnienie prawnika ds. Nieruchomości, który pomoże ci z drobniejszymi punktami transakcji i procesem depozytowym. Jednak nawet z honorariami adwokata samodzielna sprzedaż domu może zaoszczędzić tysiące. Jeśli kupujący ma agenta, będzie oczekiwać odszkodowania. Koszt ten zazwyczaj pokrywa sprzedawca, więc nadal musisz zapłacić od 1 do 3% ceny sprzedaży domu agentowi kupującego.
Błąd nr 4: Ustalenie nierealnej ceny
Niezależnie od tego, czy pracujesz z agentem, czy sam, wybranie właściwej ceny wywoławczej jest kluczem. Pamiętasz porównywalną analizę rynku przeprowadzoną przez ciebie lub twojego agenta przy zakupie domu w celu ustalenia uczciwej ceny ofertowej? Kupujący zrobią to również dla twojego domu, więc jako sprzedawca powinieneś być o krok przed nimi.
Nieobecne bańki mieszkaniowej, drogie domy na ogół nie sprzedają. Nie przejmuj się zbytnio ustalaniem niskiej ceny, ponieważ teoretycznie wygeneruje to wiele ofert i podniesie cenę do prawdziwej wartości rynkowej domu. W rzeczywistości zaniżanie cen domu może być strategią generującą dodatkowe zainteresowanie twoją ofertą i zawsze możesz odrzucić ofertę, która jest zbyt niska.
Błąd nr 5: Oczekiwanie ceny wywoławczej
Każdy inteligentny nabywca będzie negocjował, a jeśli chcesz sfinalizować sprzedaż, być może będziesz musiał zagrać w piłkę. Większość ludzi chce wymienić swoje domy w cenie, która przyciągnie kupujących, pozostawiając jednocześnie trochę miejsca na negocjacje - odwrotnie niż w przypadku opisanej powyżej strategii zaniżania cen. To też może zadziałać i pozwoli kupującemu poczuć, że zyskuje na wartości, jednocześnie umożliwiając uzyskanie potrzebnej kwoty ze sprzedaży.
Oczywiście to, czy skończysz na cenie wyższej czy niższej, prawdopodobnie będzie zależeć nie tylko od Twojej strategii cenowej, ale także od tego, czy jesteś na rynku kupującego, czy na rynku sprzedawcy oraz od tego, jak dobrze wystawiłeś i zmodernizowałeś swój dom.
Błąd nr 6: Sprzedaż w miesiącach zimowych
Zima, szczególnie w okresie świątecznym, jest zwykle powolną porą roku na sprzedaż domów. Ludzie są zajęci kontaktami towarzyskimi, a zimna pogoda sprawia, że pobyt w domu jest bardziej atrakcyjny. Ponieważ prawdopodobnie szuka mniej kupujących, sprzedaż domu może zająć więcej czasu, a Ty możesz nie uzyskać tak dużej ilości pieniędzy. Możesz jednak pocieszyć się wiedząc, że chociaż może nie być tak wielu aktywnych kupujących, nie będzie też tylu konkurujących sprzedawców, którzy mogą działać na twoją korzyść.
Błąd nr 7: przeglądanie zdjęć na liście
Tak wielu kupujących szuka obecnie domów online, a tak wielu z nich ma zdjęcia, że zrobisz sobie prawdziwą krzywdę, jeśli również nie zaoferujesz zdjęć. Jednocześnie jest tak wiele ubogich zdjęć domów na sprzedaż, że jeśli wykonasz dobrą robotę, wyróżnisz swój wpis i pomoże wygenerować dodatkowe zainteresowanie.
Dobre zdjęcia powinny być wyraźne i wyraźne, powinny być robione w ciągu dnia, gdy jest dużo naturalnego światła, i powinny pokazywać najlepsze atuty Twojego domu. Jeśli to możliwe, rozważ użycie obiektywu szerokokątnego - pozwoli to potencjalnym kupującym lepiej zorientować się, jak wyglądają całe pokoje. Najlepiej wynająć profesjonalnego fotografa nieruchomości, aby uzyskać najwyższą jakość wyników, zamiast pozwolić agentowi na robienie zdjęć przez telefon. Rozważ dodanie wycieczki wideo lub widoku 360 stopni, aby jeszcze bardziej ulepszyć swój wpis.
Błąd nr 8: Brak odpowiedniego ubezpieczenia
Twój pożyczkodawca mógł wymagać od ciebie wykupienia polisy ubezpieczeniowej właściciela domu, ale jeśli nie, będziesz chciał upewnić się, że jesteś ubezpieczony na wypadek, gdyby widz miał wypadek na miejscu i próbował pozwać cię o odszkodowanie. Chcesz również upewnić się, że w obiekcie nie ma żadnych oczywistych zagrożeń lub że podejmujesz kroki w celu ich złagodzenia (na przykład trzymanie dzieci potencjalnych nabywców z dala od basenu i wydostawanie psów z domu podczas pokazów).
Błąd nr 9: Ukrywanie poważnych problemów
Każdy problem z nieruchomością zostanie ujawniony podczas kontroli kupującego, więc nie ma sensu go ukrywać. Albo rozwiąż problem z wyprzedzeniem, wyceń nieruchomość poniżej wartości rynkowej, aby uwzględnić problem, lub umieść nieruchomość w normalnej cenie, ale zaoferuj kupującemu kredyt na rozwiązanie problemu.
Uświadom sobie, że jeśli nie rozwiążesz problemu z wyprzedzeniem, możesz wyeliminować sporą liczbę kupujących, którzy chcą domu pod klucz. Po sprawdzeniu domu przed umieszczeniem go na liście, dobrym pomysłem jest uniknięcie kosztownych niespodzianek po zawarciu umowy. Ponadto w wielu stanach obowiązują zasady ujawniania informacji. Wielu wymaga od sprzedawców ujawnienia znanych problemów związanych z ich domem, jeśli kupujący bezpośrednio pytają, podczas gdy inni postanawiają, że sprzedający muszą dobrowolnie ujawnić pewne problemy.
Błąd nr 10: Nieprzygotowanie do sprzedaży
Sprzedawcy, którzy nie sprzątają i nie wystawiają domów, wyrzucają pieniądze. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na zatrudnienie profesjonalisty, to w porządku, istnieje wiele rzeczy, które możesz zrobić samodzielnie. Niezastosowanie się do tych rzeczy nie tylko obniży cenę sprzedaży, ale może również w ogóle uniemożliwić uzyskanie sprzedaży. Na przykład, jeśli nie zajmowałeś się drobnymi problemami, takimi jak zepsuta klamka, potencjalny nabywca może zastanawiać się, czy w domu nie ma większych, droższych problemów, które również nie zostały rozwiązane.
Poproś przyjaciela lub agenta, kogoś o świeżej parze, wskaż obszary domu, które wymagają pracy. Z powodu twojej znajomości domu możesz być odporny na jego kłopoty. Oczyszczanie, dokładne czyszczenie, nakładanie świeżej warstwy farby na ściany i usuwanie wszelkich zapachów pomoże również wywrzeć dobre wrażenie na kupujących.
Błąd nr 11: nieprzystosowanie kupujących
Jeśli ktoś chce zobaczyć twój dom, musisz pomieścić tę osobę, nawet jeśli jest to dla ciebie niewygodne. I tak, musisz sprzątać i sprzątać dom przed każdą wizytą. Kupujący nie będzie wiedział i nie dba o to, czy Twój dom był czysty w zeszłym tygodniu. To dużo pracy, ale skup się na wygranej.
Błąd nr 12: Sprzedaż niekwalifikowanym nabywcom
Bardziej niż uzasadnione jest oczekiwanie, że kupujący przyniesie od pożyczkodawcy hipotekę (lub dowód wpłaty środków na zakupy gotówkowe) wskazującą, że ma pieniądze na zakup domu. Podpisanie umowy z nabywcą, którego zakup domu jest uwarunkowany sprzedażą jego własnej nieruchomości, może również poważnie wiązać cię z koniecznością zamknięcia w określonym terminie.
Dolna linia
Nawet jeśli nie popełnisz żadnego z tych błędów przy sprzedaży domu, najlepiej przygotować się psychicznie i finansowo na mniej niż idealne scenariusze. Dom może pozostać na rynku znacznie dłużej niż się spodziewasz, szczególnie na rynku spadającym. Jeśli nie możesz znaleźć kupca na czas, możesz skończyć próbą spłacenia dwóch kredytów hipotecznych, zmuszając do wynajmu domu, dopóki nie znajdziesz kupca lub w trudnych sytuacjach wykluczenia. Jeśli jednak unikniesz wymienionych tu kosztownych błędów, będziesz daleko do postawienia swojej najlepszej stopy i osiągnięcia tej płynnej, lukratywnej sprzedaży, na którą liczy każdy sprzedawca domu.
