Kiedy stopy procentowe rosną, inwestorzy ubiegają się o ochronę - i dla każdego dobrego aktywa, jaki mogą znaleźć. Alternatywne inwestycje, takie jak fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT), mogą być dobrą opcją, przynajmniej według danych historycznych. Zobaczmy, jak radziły sobie REIT w okresach o wysokich i niskich stopach procentowych.
Szybkie podsumowanie REIT
REIT to publicznie notowany papier wartościowy, który inwestuje w nieruchomości za pośrednictwem nieruchomości lub hipotek i którego cena zmienia się na dużych giełdach, takich jak akcje. W rezultacie REIT oferują wysoki poziom płynności (rzadka jakość w przypadku nieruchomości). Fundusze często specjalizują się w określonych typach nieruchomości, takich jak mieszkania, budynki komercyjne, magazyny lub obiekty hotelowe. REIT są również dostępne w wariantach regionalnych, koncentrując się na nieruchomościach w określonych krajach / regionach, takich jak USA, Europa, Chiny lub Japonia. (Aby uzyskać więcej informacji, patrz: 5 rodzajów REIT-ów i jak w nie inwestować .)
REIT oferuje wiele korzyści, w tym dywersyfikację, wspomnianą wyżej płynność, niewielką kwotę inwestycji oraz korzyści podatkowe (w zależności od lokalnych przepisów). (Więcej wyjaśnień w części Inwestowanie w REIT ).
REIT zwraca Vs. Stopy procentowe
Raport REIT.com pokazuje historycznie niski poziom korelacji (jak dwa papiery wartościowe poruszają się względem siebie) między REIT a giełdą. Ten sam raport pokazuje podobny niski poziom korelacji między REIT a rentownością obligacji.
(Poniżej znajduje się przycięta tabela z podświetloną korelacją obligacji REIT).
Podobne historyczne porównanie zwrotów z popularnego indeksu REIT z oprocentowaniem 10-letnich obligacji wskazuje na odwrotną zależność. Roczne zwroty popularnego indeksu FTSE NAREIT All REIT sporządzamy na podstawie 10-letnich stóp procentowych
Obligacje skarbowe:
Jak widać na powyższym wykresie obejmującym 45 lat, rosnące stopy procentowe wydają się złe dla zwrotów REIT i odwrotnie. W okresach wysokich stóp procentowych w latach 1980–1985 zwroty z REIT były niższe, a wzrosły po 2008 r., Kiedy stopy procentowe osiągnęły rekordowo niski poziom.
Należy jednak wziąć pod uwagę inne czynniki i inne szczegółowe obserwacje, które mogą wskazywać na dodatnie zwroty z inwestycji w REIT, nawet w epoce wysokich stóp procentowych. Przeanalizuj poszczególne okresy, w których stopy procentowe były wysokie i pojawiły się interesujące spostrzeżenia:
Od 1981 r. Stopy procentowe wykazują tendencję spadkową; w międzyczasie nastąpiło kilka sporadycznych skoków, ale ogólnie jest to konsekwentny spadek (choć od października 2018 r. znów zaczynają rosnąć) w odniesieniu do stóp procentowych. Z każdym mijającym pięcio- lub dziesięcioletnim okresem niższy zakres stóp procentowych był uważany za „wysoki”.
- 1979–1984: W tym okresie stopy procentowe mieściły się w wysokim przedziale 10–14%. Zwrot z REIT również był w wysokim przedziale 9% - 32%.1991-1997: W tym okresie pojawił się nowy zakres wysokich stóp procentowych, który wahał się od 6% - 8%. Zwrot z indeksu REIT mieścił się w przedziale 12% - 36%, z wyjątkiem 1% w latach 1994.2000-2001: Kolejny wysoki przedział odsetkowy miał miejsce w okresie 2000-2001, kiedy stopy wahały się wokół 5, 5%. Zwroty z REIT wahały się od 16% do 26%.
Jak radziły sobie stawki REIT w okresach przejściowych o niskim oprocentowaniu?
- 1973–1974: Stopy procentowe były stosunkowo niższe, od 6, 9% do 7, 4% (w porównaniu do wysokiego zakresu od 10% do 14% w kolejnych latach). Wyniki REIT były złe, a roczne straty wahały się w przedziale od -42% do -27%.1998-1999: Stopy procentowe zawierały się w przedziale od 4% do 5, 5%, a zwroty z REIT były nadal ujemne do -18% do -6%.2007-2012: Ponieważ stopy procentowe stopniowo spadały z 4% do mniej niż 2%, REIT odnotowywał stałe roczne straty w przedziale od -45% do -5%, z jednym tylko wyjątkiem dodatnich zwrotów w 2009 r.
Te obserwacje wskazują, że REIT może tak naprawdę nie być zależny od scenariuszy stóp procentowych. Zwroty z inwestycji REIT mogą faktycznie pozostawać wolne od zmian stóp procentowych.
Korzyści z REIT dla inwestorów
Istnieją inne zalety REIT, dzięki czemu są dobrym wyborem inwestycyjnym nawet w okresach wysokiego oprocentowania:
- Możliwości dochodu: REIT są uważane za papiery wartościowe oparte na dochodzie. Chociaż mogą zyskać na cenie, znaczna część zysków REIT pochodzi z dywidend. REIT unikają płacenia podatku od osób prawnych, jeżeli przekazują co najmniej 90% swoich dochodów posiadaczom jednostek. Ta ulga podatkowa skutkuje regularną dystrybucją dochodu z dywidendy dla akcjonariuszy REIT, a efektywne dochody netto są często wyższe niż dochody z obligacji (lub akcji), nawet w przypadku wysokich stóp procentowych. Globalna dywersyfikacja: REIT oferują ekspozycję na rynki globalne. Od lat 90. XX w. Wielka Brytania, Singapur, Japonia, Australia, Holandia, Republika Południowej Afryki i wiele innych krajów umożliwiły notowanie REIT, umożliwiając inwestorom ekspozycję na rynkach nieruchomości zagranicznych. Na przykład, jeśli lokalny rynek nieruchomości w amerykańskich zbiornikach ze względu na skutki wyższych stóp procentowych, amerykański inwestor z ekspozycją na singapurski rynek nieruchomości może skorzystać, jeśli posiada w swoim portfelu REIT w Singapurze. Ekspozycja sektorowa: W przypadku wzrostu stóp procentowych nie wszystkie podsektory nieruchomości mogą zostać dotknięte negatywnie. Na przykład czynsze mieszkaniowe mogą ucierpieć, ale centra handlowe w najlepszych lokalizacjach nie. Dokładne badanie rynku nieruchomości, wpływu stóp procentowych na konkretny podsektor oraz na konkretne REIT oparte na posiadanych nieruchomościach może sprawić, że inwestycja w REIT będzie opłacalna bez względu na wpływ stopy procentowej. (Aby uzyskać więcej informacji, patrz: 3 REIT-y hotelowe, które przewyższyły rynek , REIT -y mieszkaniowe, opieki zdrowotnej i biura ).
Dolna linia
Po przeanalizowaniu wzorców korelacji i danych historycznych okazuje się, że zwroty z REIT pozostają niezależne od okresów stóp procentowych. Po dokładnym przestudiowaniu i odpowiednim wyborze podsektorów nieruchomości i regionów geograficznych inwestorzy mogą uznać REIT za dobrą alternatywę dla tradycyjnych akcji i obligacji, które są bardzo wrażliwe na stopy procentowe.
