Amerykański rynek mieszkaniowy, kluczowy wskaźnik amerykańskiej gospodarki, miga pięcioma głównymi sygnałami ostrzegawczymi, że ceny domów osiągnęły najwyższy poziom pomimo niskich stóp hipotecznych i możliwych przyszłych obniżek stóp procentowych z Rezerwy Federalnej. Wysoko latające akcje budowniczych domów, takie jak Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) i Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) prawdopodobnie zwyciężą, gdy inwestorzy dowiedzą się o rynku nieruchomości pięć złowieszczych znaków.
Znaki te obejmują spadek sprzedaży domów w głównych obszarach metra, rosnącą liczbę domów wystawionych na sprzedaż na najgorętszych rynkach, rosnące obniżki cen ofertowych, zanikanie wojen przetargowych w gorących obszarach metra oraz pogorszenie standardów gwarantowania kredytów hipotecznych w ciągu ostatniego roku, według Barrona.
Co to oznacza dla inwestorów
Komunikat prasowy Freddiego Maca, sponsorowanego przez rząd przedsiębiorstwa utworzonego w celu wspierania rynku hipotecznego, wskazał w zeszłym tygodniu, że średni 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej wynosi 3, 82%, czyli o 0, 80% mniej niż w zeszłym roku 4, 62%. Ale pomimo niższych oprocentowania kredytów hipotecznych, które mogą spaść jeszcze bardziej, jeśli Fed dokona w tym roku spodziewanych obniżek stóp procentowych, potencjalni nabywcy domów nie przyjmą przynęty.
Dane z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Redfin pokazują, że sprzedaż domów w głównych obszarach metra spada od około roku, co jest pierwszą oznaką problemów na rynku mieszkaniowym. Wiele wcześniej gorących obszarów metra w Kalifornii odnotowało dwucyfrowy spadek sprzedaży zarówno w lutym, jak i marcu w porównaniu z rokiem poprzednim. Sprzedaż domów w pierwszym kwartale w hrabstwie Orange spadła o 20% w porównaniu z rokiem ubiegłym, osiągając najniższy poziom od załamania rynku mieszkaniowego w 2008 roku. Spadająca sprzedaż domów jest oznaką mniejszej presji zakupowej.
Kolejnym znakiem ostrzegawczym jest liczba domów wystawionych na sprzedaż, które wzrosły w wielu głównych obszarach metra w marcu 2019 r. W porównaniu do marca 2018 r. Liczba ofert wzrosła aż o 104% w San Jose, 83% w Seattle, 30% w Portland i 24% w San Francisco. Zwiększona liczba ofert sugeruje, że liczba osób, które chcą sprzedawać w stosunku do tych, które chcą kupić, rośnie, co oznacza, że podaż przewyższa popyt.
Sprzedaż domów i szybujące oferty to śmiertelna kombinacja, która ma tendencję do wywierania presji na ceny wywoławcze, co właśnie dzieje się w częściach Los Angeles, Nowego Jorku i hrabstwa Fairfield, Conn. Spadające ceny wywoławcze, trzeci sygnał, jest znakiem, że siła przetargowa przenosi się ze sprzedawców na nabywców, którzy mogą wstrzymać się z zakupami, jeśli spodziewają się dalszego spadku cen.
Większa siła przetargowa dla kupujących w połączeniu z wyższymi ofertami zmniejsza liczbę wojen licytacyjnych, czwarty główny znak ostrzegawczy. Liczba agentów nieruchomości Redfin w Stanach Zjednoczonych, którzy mieli wiele ofert na domy, spadła z 60% w kwietniu 2018 r. Do zaledwie 15% w kwietniu 2019 r. Ponieważ kupujący nie próbują już się przelicytować, sprzedawcy są zmuszeni konkurować, rezygnując z dalsze ceny.
Wreszcie, przy pomocy hipotek, których standardy ubezpieczeniowe uległy niebezpiecznemu upadkowi, robi się to w większej liczbie. Rzeczywiście, standardy spadły do najniższych poziomów podobnych do tych, które istniały w czasach rozkwitu bańki mieszkaniowej w latach 2005–2007. Aż 3, 3 miliona kredytów hipotecznych powstałych w latach 2014-2018 zostałoby odrzuconych, gdyby standardy nie spadły tak nisko, według raportu przez Urban Institute cytowany przez Barron's.
Patrząc w przyszłość
W świetle sygnałów ostrzegawczych, że rynek mieszkaniowy miga, w tym roku wyniki wielu spółek budujących domy mieszkaniowe prawdopodobnie spadną. Lennar, który do tej pory był o 34% wyższy, DR Horton o 32%, PulteGroup i Taylor Morrison o 27%, mogą odnotować poważne straty, jeśli utrzymają się ostatnie trendy.
