Stopy procentowe są nadal bardzo niskie, ale nie oczekuje się, że długo tam pozostaną. Czy powinieneś refinansować, zanim będzie za późno? Niekoniecznie. Oto cztery powody, dla których refinansowanie może być złym pomysłem.
TUTORIAL: Badanie inwestycji w nieruchomości
1. Okres progowy jest zbyt długi.
Okres rentowności to liczba miesięcy, które zajmie zwrot kosztów zamknięcia nowej pożyczki. Aby obliczyć okres rentowności, musisz wiedzieć, jakie będą koszty zamknięcia nowej pożyczki i jaka będzie twoja nowa stopa procentowa. Powinieneś być w stanie uzyskać oszacowanie tych liczb od pożyczkodawcy.
Nie ma żadnej magicznej liczby, która reprezentowałaby akceptowalny okres progu rentowności - zależy to od tego, jak długo planujesz zostać w domu i od tego, czy masz pewność co do tej prognozy. (Dowiedz się, jak ustalić, czy refinansowanie zapewni Ci przewagę, a nawet więcej w tyle. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Jak refinansowanie kredytów hipotecznych wpływa na twoją wartość netto ).
2. Koszty długoterminowe są zbyt wysokie.
Refinansowanie w celu obniżenia miesięcznej płatności jest świetne - chyba że na dłuższą metę znacząco cię skrzywdzi. Jeśli masz kilka lat do 30-letniej hipoteki, zapłaciłeś dużo odsetek, ale niewiele kapitału. Refinansowanie do 15-letniej hipoteki prawdopodobnie zwiększy twoją miesięczną spłatę, być może do poziomu, na który cię nie stać. Jeśli zaczniesz od nowa z 30-letnią hipoteką, zaczniesz od prawie tyle samo kapitału, co na początku obecnego kredytu hipotecznego. Podczas gdy twoje nowe oprocentowanie będzie niższe, będziesz go płacić przez 30 lat. Twoje długoterminowe oszczędności mogą być nieznaczne, a pożyczka może nawet kosztować Cię w dłuższej perspektywie.
Jeśli obniżenie miesięcznej płatności oznacza różnicę między utrzymywaniem bieżącej nowej, niższej płatności a niewywiązywaniem się z bieżącej, wyższej płatności, może się okazać, że ta długoterminowa rzeczywistość jest do zaakceptowania. Ale jeśli możesz sobie pozwolić na bieżącą spłatę kredytu hipotecznego, możesz teraz. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz : Kredyty hipoteczne: ABC refinansowania ).
3. Musisz przejść do ARM, aby znacznie obniżyć swoją stawkę.
Załóżmy, że masz już niskie oprocentowanie: 5% na 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Jeśli dokonałeś refinansowania na kolejne 30 lat ustalone na 4, 5%, miesięczne oszczędności nie byłyby znaczące, gdybyś nie posiadał hipoteki kilkakrotnie większej niż średnia krajowa.
Uzyskanie kredytu hipotecznego z regulowaną stawką (ARM) może wyglądać na świetny pomysł. Mechanizmy ARM mają najniższe dostępne stopy procentowe: na przykład Quicken Loans reklamuje stopy już od 2, 75%. Reklamowane stawki są tak niskie, że może wydawać się szalone, aby z nich nie skorzystać, szczególnie jeśli planujesz ruszyć do czasu, gdy ARM się zresetuje. Z pewnością rynek mieszkaniowy poprawi się za pięć lub siedem lat i będziesz mógł sprzedawać, prawda?
Chodzi o to, że stawki są obecnie tak niskie (około 4, 5% na 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej), zarówno według historycznych, jak i absolutnych standardów, że prawdopodobnie nie będą znacznie niższe w przyszłości. Prawdopodobnie więc będziesz musiał stawić czoła znacznie wyższym odsetkom po zresetowaniu ARM, jeśli jesteś w stanie refinansować wyjście z ARM, lub jeśli zapłacisz odsetki, jeśli uda ci się sprzedać i kupić inny dom.
Jeśli masz już niskie stałe oprocentowanie i zarządzasz swoimi płatnościami, możesz trzymać się pewności. Hipoteka o zmiennej stopie procentowej jest zwykle znacznie bardziej ryzykowna niż hipotecznych o stałej stopie procentowej. Może się opłacić i zaoszczędzić tysiące dolarów - lub może kosztować tysiące dolarów, a nawet zmusić cię do opuszczenia domu. (W celu zapoznania się z czytaniem zobacz ARM Ma Zęby. )
TUTORIAL: Badanie inwestycji w nieruchomości
4. Nie możesz sobie pozwolić na koszty zamknięcia.
Tak naprawdę nie ma czegoś takiego jak refinansowanie bez kosztów. Opłacasz koszty zamknięcia z kieszeni lub płacisz wyższą stopę procentową. W niektórych przypadkach możesz przeliczyć koszty zamknięcia na twoją pożyczkę, ale wtedy płacisz odsetki tak długo, jak masz tę pożyczkę.
Czy stać Cię teraz na wydanie kilku tysięcy dolarów na koszty zamknięcia, czy potrzebujesz tych pieniędzy na coś innego? Jeśli szukasz refinansowania bez ponoszenia kosztów, czy refinansowanie jest nadal opłacalne przy wyższej stopie procentowej? Jeśli zastanawiasz się nad przeniesieniem kosztów zamknięcia na pożyczkę, weź pod uwagę, że 6000 USD przy 4, 5% oprocentowaniu przez 30 lat będzie cię kosztować około 5000 USD dodatkowych na dłuższą metę w porównaniu do samej wypłaty gotówki teraz. (W celu zapoznania się z tym tekstem zobacz Prawdziwa ekonomia refinansowania kredytu hipotecznego ).
Dolna linia
Jedyną osobą, która może zdecydować, czy jest to dobry moment na refinansowanie, jesteś Ty - a jeśli potrzebujesz profesjonalnej opinii, bardziej prawdopodobne jest, że uzyskasz bezstronną odpowiedź od doradcy finansowego opartego na opłatach niż od osoby, która chce cię sprzedać hipoteka. Detale twojej indywidualnej sytuacji, a nie rynek, powinny być największym czynnikiem decydującym o tym, czy zdecydujesz się na refinansowanie. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz Uważaj na „śmieciowe” opłaty hipoteczne. )
