Spis treści
- 1. Otwórz konto depozytowe
- 2. Wyszukiwanie tytułu i ubezpieczenie
- 3. Zatrudnij adwokata
- 4. Negocjuj koszty proceduralne
- 5. Ukończ inspekcję domową
- 6. Ukończ inspekcję szkodników
- 7. Ponownie negocjuj ofertę
- 8. Zablokuj swoją stopę procentową
- 9. Usuń nieprzewidziane wydatki
- 10. Wymogi dotyczące czasowego finansowania
- 11. Ostateczny przewodnik
- 12. Zrozumieć dokumenty
- Extra Mile: Wstępne zatwierdzenie hipoteki
- Dolna linia
Umowa dotycząca nieruchomości jest na ogół długim i stresującym ćwiczeniem, które wymaga wielu kroków i formalności proceduralnych. Zamykanie ma miejsce, gdy podpisujesz dokumenty, które sprawiają, że dom jest twój, ale zanim nadejdzie ten fatalny dzień, musi wydarzyć się długa lista rzeczy. Oto 12 kroków, które należy podjąć od momentu przyjęcia oferty do momentu otrzymania kluczy do nowego domu.
12 kroków do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości
1. Otwórz konto depozytowe
Rachunek powierniczy jest prowadzony przez stronę trzecią w imieniu kupującego i sprzedającego. Ponieważ sprzedaż domu obejmuje wiele kroków w ciągu kilku tygodni, najlepszym sposobem, aby zapobiec oszustwom sprzedającego lub kupującego, jest posiadanie przez neutralną stronę trzecią wszystkich pieniędzy i dokumentów związanych z transakcją, dopóki wszystko nie zostanie uregulowane. Po zakończeniu wszystkich formalności proceduralnych pieniądze i dokumenty są przenoszone z rachunku powierniczego do sprzedawcy i kupującego, gwarantując w ten sposób bezpieczną transakcję.
Kluczowe dania na wynos
- Oferty nieruchomości są zazwyczaj zawierane na przestrzeni tygodni i zawierają wiele ruchomych części. Ich złożoność jest dobrym powodem, aby zatrudnić prawnika, który poprowadzi Cię przez cały proces. Nie kusi cię, aby pominąć kroki: Może to cię kosztować.
2. Wyszukiwanie tytułu i ubezpieczenie
Wyszukiwanie tytułów i ubezpieczenie tytułu zapewniają spokój ducha i gwarancję prawną, dzięki czemu przy zakupie nieruchomości nikt inny nie będzie mógł ubiegać się o nią później, czy to odtrącony krewny, który został pozostawiony bez woli, czy też organ podatkowy, który nie zapłacono mu należnych kwot. Wyszukiwanie tytułów to badanie publicznych rejestrów w celu ustalenia i potwierdzenia prawnej własności nieruchomości oraz ustalenia, jakie ewentualne roszczenia dotyczą nieruchomości. W przypadku roszczeń konieczne może być ich rozwiązanie, zanim kupujący uzyska nieruchomość.
Ubezpieczenie własności to ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które chroni posiadacza przed stratami finansowymi wynikającymi z wad tytułu własności nieruchomości. Chroni zarówno właścicieli nieruchomości, jak i pożyczkodawców przed utratą lub szkodą wynikającą z zastawów, obciążeń lub wad tytułu prawnego lub faktycznej własności nieruchomości.
3. Zatrudnij adwokata
Chociaż uzyskanie pomocy prawnej jest opcjonalne, zawsze lepiej jest uzyskać profesjonalną opinię prawną na temat dokumentów końcowych. Złożony w nich żargon może być trudny do zrozumienia nawet dla osób dobrze wykształconych. Za odpowiednią opłatą opinia doświadczonego prawnika może zaoferować wiele korzyści, w tym wskazówki dotyczące wszelkich potencjalnych problemów w dokumentacji. W niektórych stanach prawo może wymagać zaangażowania prawnika do przeprowadzenia zamknięcia.
4. Negocjuj koszty proceduralne
Od otwarcia rachunku powierniczego po wynajęcie prawnika od nieruchomości, wszystkie zaangażowane usługi i podmioty kosztują pieniądze, które mogą znacznie wzrosnąć. Wiele takich usług wykorzystuje ignorancję konsumentów, pobierając wysokie opłaty. Opłaty śmieciowe, szereg opłat nakładanych przez pożyczkodawcę przy zamykaniu hipoteki, które są często nieoczekiwane przez pożyczkobiorcę i nie są jasno wyjaśnione przez pożyczkodawcę, mogą być dużym kosztem.
Opłaty śmieciowe obejmują takie elementy, jak opłaty administracyjne, opłaty za rozpatrzenie wniosku, opłaty za ocenę oceny, opłaty dodatkowe, opłaty za przetwarzanie i opłaty rozliczeniowe. Nawet opłaty za legalne usługi zamykania mogą być zawyżone. Jeśli chcesz zabrać głos i nie poddawać się, zwykle możesz wyeliminować opłaty śmieciowe i inne opłaty lub przynajmniej obniżyć je przed zamknięciem.
Kontrola domu i szkodników ma kluczowe znaczenie dla uniknięcia zakupu nieruchomości z ukrytymi - i kosztownymi - problemami.
5. Ukończ inspekcję domową
Kontrola domu, badanie stanu nieruchomości, jest niezbędnym krokiem do poznania wszelkich problemów z nieruchomością i zapoznania się z jej otoczeniem. Jeśli podczas inspekcji stwierdzisz poważny problem z domem, będziesz mieć możliwość wycofania się z umowy, poproszenia sprzedawcy o naprawę lub zażądania od sprzedawcy zapłaty za naprawę (pod warunkiem zakupu oferta obejmowała nieprzewidzianą inspekcję w domu).
6. Ukończ inspekcję szkodników
Kontrola szkodników jest oddzielna od kontroli domowej i obejmuje specjalistę, który upewnia się, że w domu nie ma owadów niszczących drewno, takich jak termity lub mrówki stolarskie. Szkodniki mogą być druzgocące dla nieruchomości wykonanych głównie z drewna, a wiele firm hipotecznych nakazuje naprawienie nawet drobnych problemów szkodników przed zamknięciem umowy.
Nawet niewielka plaga może rozprzestrzeniać się, by stać się bardzo niszczycielska, a zatem kosztowna w naprawie. Szkodniki niszczące drewno można wyeliminować, ale przed dokonaniem zakupu należy upewnić się, że problem można rozwiązać za rozsądną cenę (lub za koszt, który sprzedawca jest gotów i jest w stanie zapłacić). Inspekcje szkodników są prawnie wymagane w niektórych stanach, aw innych opcjonalne.
7. Ponownie negocjuj ofertę
Nawet jeśli oferta zakupu została już zaakceptowana, jeśli kontrole ujawnią jakiekolwiek problemy, możesz ponownie wynegocjować cenę zakupu domu, aby odzwierciedlić koszt niezbędnych napraw. Możesz również utrzymać tę samą cenę zakupu, ale postaraj się, aby sprzedawca zapłacił za naprawy. Nawet jeśli kupujesz nieruchomość „tak jak jest”, nie ma nic złego w pytaniu. Możesz również wycofać się bez kary, jeśli zostanie znaleziony poważny problem, którego sprzedawca nie może naprawić lub nie chce.
8. Zablokuj swoją stopę procentową
Stopy procentowe, w tym oferowane na hipotece, mogą być zmienne i mogą ulec zmianie. Stawki zależą od wielu czynników, takich jak region geograficzny, rodzaj nieruchomości, rodzaj wnioskowanej pożyczki oraz ocena kredytowa wnioskodawcy.
Wskazane jest, aby w ogóle możliwe było wcześniejsze ustalenie oprocentowania pożyczki, zamiast być na łasce wahań rynku, co może spowodować wzrost stóp procentowych przed sfinalizowaniem zakupu nieruchomości. Nawet wzrost stawki o 0, 25% może znacznie zwiększyć kwotę spłaty i / lub okres zatrudnienia.
Upewnij się, że wiesz, czy nieprzewidziane wydatki w Twojej umowie podlegają aktywnej, czy biernej akceptacji i postępuj zgodnie z zasadami.
9. Usuń nieprzewidziane wydatki
Twoja oferta nieruchomości powinna zależeć od następujących pięciu rzeczy:
- Uzyskiwanie finansowania według stopy procentowej nie przekraczającej kwoty, na jaką możesz sobie pozwolić Inspekcja domu nie ujawnia żadnych poważnych problemów z domem Sprzedawca w pełni ujawnia znane problemy z domem Inspekcja szkodników nie ujawnia żadnych poważnych infestacji ani szkód w domu Sprzedawca realizuje wszelkie uzgodnione umowy remont
Takie nieprzewidziane okoliczności należy usunąć na piśmie w określonych terminach podanych w ofercie zakupu, proces ten nazywany jest aktywnym zatwierdzaniem. Jednak w niektórych umowach zakupu nieprzewidziane wydatki podlegają biernemu zatwierdzeniu (znanemu również jako konstruktywne zatwierdzenie), co oznacza, że jeśli nie zaprotestujesz przeciwko nim w wyznaczonym terminie, zostaną one uznane za zatwierdzone. Kupujący muszą zrozumieć proces zatwierdzania i podjąć niezbędne działania w wymaganych terminach.
10. Wymogi dotyczące czasowego finansowania
Najprawdopodobniej zdeponowałeś poważne pieniądze, kiedy podpisałeś umowę zakupu, która jest depozytem dokonanym na rzecz sprzedawcy, wskazującym na dobrą wolę kupującego, powagę i autentyczne zainteresowanie transakcją dotyczącą nieruchomości. Jeśli kupujący się wycofa, najwyższe pieniądze trafiają do sprzedawcy w ramach rekompensaty. Jeśli sprzedawca zrezygnuje, pieniądze zostaną zwrócone kupującemu.
Aby sfinalizować zakup, musisz wpłacić dodatkowe środki na depozyt. Ponieważ pierwotne środki pieniężne są zasadniczo stosowane do zaliczki, ważne jest, aby zorganizować różne dodatkowe płatności, wymagane w różnym czasie, przed zamknięciem umowy. Niezastosowanie się do tego może doprowadzić do anulowania umowy, poważnych pieniędzy trafi do sprzedawcy, a Ty nadal będziesz naliczany za różne usługi, z których korzystałeś, zanim umowa się rozpadła.
11. Ostateczny przewodnik
Jednym z ostatnich kroków przed podpisaniem dokumentów końcowych powinno być przejście po nieruchomości po raz ostatni. Chcesz mieć pewność, że od ostatniej inspekcji domu nie doszło do żadnych szkód, sprzedawca dokonał wymaganych napraw, nie znaleziono nowych problemów i nic nie zostało uwzględnione w umowie zakupu.
12. Zrozumieć dokumenty
Papierkowa robota ma kluczowe znaczenie dla zamknięcia umowy dotyczącej nieruchomości. Pomimo stosu dokumentów wypełnionych złożonymi warunkami prawnymi i żargonem, powinieneś przeczytać wszystko sam. Jeśli czegoś nie rozumiesz, poszukaj go w Internecie lub skonsultuj się z prawnikiem. Twój agent będzie również pomocny w zrozumieniu każdego złożonego języka prawnego.
Chociaż ludzie, którzy czekają na podpisanie dokumentów - na przykład notariusz lub pożyczkodawca hipoteczny - mogą odczuwać presję, przeczytaj uważnie każdą stronę, ponieważ drobny druk może mieć znaczący wpływ na nadchodzące lata. W szczególności upewnij się, że oprocentowanie jest prawidłowe, a wszystkie inne uzgodnione warunki, takie jak brak kary przedpłaty, są wyraźnie wymienione. Mówiąc bardziej ogólnie, porównaj koszty zamknięcia z szacunkami w dobrej wierze, które otrzymałeś na początku procesu i rzuć okiem na wszelkie opłaty, które uważasz za nielegalne.
Going the Extra Mile: Wstępnie zatwierdzenie hipoteki
Chociaż uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny nie jest konieczne do zamknięcia transakcji, może przyspieszyć proces. Z kolei bycie wstępnie zatwierdzonym może dać ci większą siłę przetargową podczas negocjacji, ponieważ sygnalizuje sprzedawcy, że masz silne wsparcie finansowe. Oferuje również blokadę stopy procentowej, co oznacza, że istnieje większe prawdopodobieństwo uzyskania korzystnej stopy procentowej.
Uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny pozwala poznać limit, do którego można przejść na zakup nieruchomości. Oszczędza czas i wysiłek, umożliwiając wyszukiwanie tylko nieruchomości pasujących do Twojego budżetu.
Dolna linia
Chociaż może się wydawać, że proces zamknięcia jest bardzo złożony, warto poświęcić czas i wysiłek, aby wszystko naprawić, zamiast pośpieszyć i podpisać umowę, której nie rozumiesz. Uważaj na presję, aby szybko zamknąć umowę. Agenci nieruchomości i inne podmioty, które ci pomogą, będą chciały ich cięcia, ale nie będzie ich w pobliżu, aby przejmować się problemami, które możesz napotkać na dłuższą metę ze złej oferty.
