Spis treści
- Czy czujesz się komfortowo będąc wynajmującym?
- Spłacić osobisty dług przed zakupem
- Zabezpiecz zaliczkę
- Uważaj na wysokie stopy procentowe
- Oblicz swoje marże
- Unikaj górnego utrwalacza
- Oblicz koszty operacyjne
- Określ swój zwrot
- Kup niedrogi dom
- Znajdź właściwą lokalizację
- Ryzyko a nagroda
- Dolna linia
Rynek nieruchomości wydał wielu najbogatszych ludzi na świecie, więc istnieje wiele powodów, by sądzić, że nieruchomość to dobra inwestycja. Jednak eksperci zgadzają się, że przy każdej inwestycji lepiej jest być dobrze zorientowanym przed zanurzeniem się w setkach tysięcy dolarów.
Kluczowe dania na wynos
- Zakup nieruchomości na wynajem w celu uzyskania dochodu może być ryzykownym przedsięwzięciem. Podobnie jak w przypadku zakupu domu, kupujący zwykle muszą zabezpieczyć co najmniej 20% przedpłaty za nieruchomość. Bycie właścicielem wymaga szerokiego zakresu umiejętności, od zrozumienia podstawowego prawa najemcy po naprawę nieszczelnego kranu. Eksperci zalecają posiadanie poduszki finansowej na wypadek, gdyby nie wynająć nieruchomości lub jeśli dochód z wynajmu nie pokrywa pełnej hipoteki na nieruchomości.
Czy czujesz się komfortowo będąc wynajmującym?
Czy wiesz, jak obchodzić się z zestawem narzędzi? Jak radzisz sobie z naprawą płyt kartonowo-gipsowych lub odblokowaniem toalety? Jasne, możesz zadzwonić do kogoś, kto zrobi to za ciebie, ale to zużyje twoje zyski. Właściciele nieruchomości, którzy mają jeden lub dwa domy, często przeprowadzają własne naprawy, aby zaoszczędzić pieniądze.
Jeśli nie jesteś poręcznym typem i nie masz dużo gotówki, bycie właścicielem może nie być dla ciebie odpowiednie.
Oczywiście zmienia się to wraz z dodawaniem kolejnych właściwości do swojego portfolio. Lawrence Pereira, prezes King Harbor Wealth Management w Redondo Beach w Kalifornii, posiada nieruchomości na wschodnim wybrzeżu, mieszkając na zachodnim wybrzeżu. Jako ktoś, kto mówi, że wcale nie jest przydatny, sprawia, że działa. W jaki sposób? „Stworzyłem solidny zespół sprzątaczy, majsterkowiczów i kontrahentów” - mówi Pereira.
Nie jest to zalecane dla nowych inwestorów, ale kiedy zaczynasz inwestować w nieruchomości, nie musisz pozostać lokalny.
Spłacić osobisty dług przed zakupem
Doświadczeni inwestorzy mogą zaciągać długi w ramach swojego portfela inwestycyjnego, ale przeciętny człowiek powinien ich unikać. Jeśli masz pożyczki studenckie, niezapłacone rachunki medyczne lub dzieci, które wkrótce uczęszczają na studia, zakup wynajmowanej nieruchomości może nie być właściwym rozwiązaniem.
Pereira zgadza się, że ostrożność jest kluczowa, mówiąc: „Nie trzeba spłacać długów, jeśli zwrot z nieruchomości jest większy niż koszt długu. To jest obliczenie, które należy wykonać”. Pereira sugeruje posiadanie poduszki gotówkowej. „Nie stawiaj się w sytuacji, gdy brakuje ci gotówki na spłatę swojego długu. Zawsze masz margines bezpieczeństwa.”
Zabezpiecz zaliczkę
Nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj wymagają większej zaliczki niż nieruchomości zajmowane przez właściciela, więc mają bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące zatwierdzania. 3%, które mogłeś odłożyć na dom, w którym obecnie mieszkasz, nie będzie przeznaczane na nieruchomość inwestycyjną. Będziesz potrzebował co najmniej 20%, biorąc pod uwagę, że ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie jest dostępne na wynajem nieruchomości.
Uważaj na wysokie stopy procentowe
Koszt pożyczania pieniędzy może być stosunkowo niski od 2020 r., Ale oprocentowanie nieruchomości inwestycyjnej będzie wyższe niż tradycyjne oprocentowanie hipoteczne. Pamiętaj, że potrzebujesz niskiej spłaty kredytu hipotecznego, który nie pochłonie zbytnio twoich miesięcznych zysków.
Oblicz swoje marże
Firmy z Wall Street, które kupują nieruchomości w trudnej sytuacji, dążą do zwrotu od 5% do 7%, ponieważ muszą płacić pracownikom. Osoby powinny wyznaczyć cel 10%. Oszacuj koszty utrzymania na poziomie 1% wartości nieruchomości rocznie. Inne koszty obejmują ubezpieczenie, ewentualne opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki od nieruchomości i miesięczne wydatki, takie jak zwalczanie szkodników i architektura krajobrazu. A potem jest ubezpieczenie właściciela.
Unikaj górnego utrwalacza
Kuszące jest poszukiwanie domu, w którym można znaleźć okazje i przerzucić się na wynajem. Jeśli jednak jest to Twoja pierwsza nieruchomość, to prawdopodobnie zły pomysł. O ile nie masz wykonawcy, który wykonuje wysokiej jakości prace przy tanich - lub nie masz umiejętności w zakresie remontów domów na dużą skalę - prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić za dużo za remont. Zamiast tego spróbuj kupić dom, który jest wyceniony poniżej rynku i wymaga tylko drobnych napraw.
Oblicz koszty operacyjne
Wydatki operacyjne na nową nieruchomość wynoszą od 35% do 80% dochodu operacyjnego brutto. Jeśli naliczasz 1500 USD za czynsz, a twoje wydatki wynoszą 600 USD miesięcznie, masz 40% kosztów operacyjnych. Aby uzyskać jeszcze łatwiejsze obliczenia, użyj reguły 50%. Jeśli czynsz, który pobierasz, wynosi 2000 USD miesięcznie, spodziewaj się, że zapłacisz 1000 USD łącznie.
Określ swój zwrot
Jaki zwrot z tego dolara przypada na każdego zainwestowanego dolara? Akcje mogą oferować 7, 5% zwrotu gotówki z gotówki, podczas gdy obligacje mogą zapłacić 4, 5%. 6% zwrotu w pierwszym roku jako wynajmującego jest uważane za zdrowe, szczególnie biorąc pod uwagę, że liczba ta powinna z czasem wzrosnąć.
Kup niedrogi dom
Im droższy dom, tym wyższe będą bieżące wydatki. Niektórzy eksperci zalecają rozpoczęcie od domu o wartości 150 000 USD w rozwijającej się okolicy. Ponadto eksperci twierdzą, że nigdy nie kupuj najładniejszego domu na sprzedaż w bloku, podobnie jak w przypadku najgorszego domu w bloku.
Znajdź właściwą lokalizację
Wybierając dochodową nieruchomość na wynajem, powinieneś poszukać lokalizacji o niskich podatkach od nieruchomości, przyzwoitej dzielnicy szkolnej i wielu udogodnień, takich jak parki, centra handlowe, restauracje i kina w pobliżu. Ponadto sąsiedztwo o niskim wskaźniku przestępczości i rosnący rynek pracy może oznaczać większą pulę potencjalnych najemców.
5 prostych sposobów inwestowania w nieruchomości
Ryzyko a nagroda
Każda decyzja finansowa dotyczy ważenia nagród, określania wypłaty w stosunku do potencjalnego ryzyka. Czy inwestowanie w nieruchomości ma dla Ciebie sens?
Nagrody:
- Twój dochód jest pasywny. Oprócz początkowej inwestycji i kosztów utrzymania, możesz zarabiać pieniądze, poświęcając większość swojego czasu i energii na regularną pracę. Twoje dochody powinny wzrosnąć. Nie tylko zarabiasz na czynszach; wraz ze wzrostem wartości nieruchomości, twoja inwestycja zyskuje na wartości. Możesz umieścić nieruchomość w samodzielnie zarządzanej IRA. Dochód z wynajmu nie jest wliczany do części dochodu podlegającej podatkowi z tytułu ubezpieczenia społecznego. Odsetki płacone od pożyczki na nieruchomość inwestycyjną można odliczyć od podatku. Krótko po kolejnym kryzysie wartości nieruchomości są bardziej stabilne niż na giełdzie. Nieruchomość jest aktywem fizycznym. Inwestowanie w akcje lub produkty z Wall Street nie jest niczym, co można zobaczyć lub dotknąć.
Ryzyka:
- Chociaż dochód z wynajmu jest pasywny, najemcy mogą być uciążliwi, chyba że korzystasz z firmy zarządzającej nieruchomościami. Jeśli skorygowany dochód brutto przekracza 200 000 USD (pojedynczy) lub 250 000 USD (wspólne składanie małżeństw), możesz podlegać dodatkowej opłacie w wysokości 3, 8% od dochodu z inwestycji netto, w tym dochodu z wynajmu. Dochód z wynajmu może nie pokryć całkowitej kwoty spłaty kredytu hipotecznego. W przeciwieństwie do akcji, nie można natychmiast sprzedać nieruchomości, jeśli rynki staną się kwaśne. Koszty wejścia i wyjścia mogą być wysokie. Jeśli masz najemcę, musisz pokryć wszystkie wydatki.
Dolna linia
Realizuj swoje oczekiwania. Jak w przypadku każdej inwestycji, wynajmowana nieruchomość nie będzie przez jakiś czas generować dużej miesięcznej wypłaty, a wybranie niewłaściwej nieruchomości może być katastrofalnym błędem.
Rozważ pracę z doświadczonym partnerem przy pierwszej nieruchomości lub wynajmij własny dom, aby sprawdzić swoje umiejętności właściciela.
