Kwota spłaty kredytu hipotecznego składa się z kombinacji spłaty odsetek i kapitału. W ciągu okresu kredytowania hipotecznego proporcja odsetek do kwoty głównej ulegnie zmianie.
Początkowo płatność właściciela domu będzie obejmowała głównie odsetki, z uwzględnieniem niewielkiej kwoty kapitału. W miarę dojrzewania hipoteki główna część płatności będzie rosła, a część odsetkowa będzie maleć. Wynika to z faktu, że naliczane odsetki opierają się na bieżącym saldzie kredytu hipotecznego, który zmniejsza się w miarę spłacania większej kwoty kapitału. Im mniejsza kwota kredytu hipotecznego, tym niższe odsetki.
Na przykład weź prostą hipotekę za 100 000 USD przy oprocentowaniu 4% rocznie i okresie do 24 lat. Roczna rata kredytu hipotecznego wynosi 65588, 68 USD. Pierwsza płatność będzie obejmować opłatę odsetkową w wysokości 4000 USD (100 000 USD x 4%) oraz spłatę kapitału w wysokości 25588, 68 USD (65588, 68 USD - 4000 USD). Zaległe saldo kredytu hipotecznego po tej spłacie wynosi 97 441, 32 USD (100 000 USD - 25588, 68 USD).
Następna płatność będzie równa pierwszej, 55588, 68 USD, ale teraz będzie miała inną proporcję odsetek do kwoty głównej. Opłata odsetkowa za drugą płatność wyniesie 3 897, 65 USD (97 441, 32 USD x 4%), a główna przedpłata wyniesie 2 661, 03 USD (6 558, 68 USD - 3 897, 65 USD).
Główna część drugiej płatności jest o około 100 USD większa niż pierwsza. Dzieje się tak, ponieważ właściciel domu zapłacił pieniądze na poczet kwoty głównej - zmniejszając ją - a nowa wypłata odsetek jest obliczana na podstawie niższej kwoty głównej. Pod koniec hipoteki spłaty będą przede wszystkim spłatami kapitału.
Jest to podstawowy przykład korzystania z tradycyjnej zwykłej pożyczki waniliowej. Dzięki egzotycznym hipotekom właściciele domów mogą wybierz miesięczne raty kredytu hipotecznego.
Jak amortyzują hipoteki
Chociaż część odsetek maleje z każdym miesiącem, same spłaty kredytu hipotecznego z czasem nie maleją. Więcej pieniędzy przeznacza się na saldo główne, które jest w pełni amortyzowane przez cały okres kredytowania. W rezultacie, z biegiem lat, większa część płatności właściciela domu idzie w kierunku kwoty głównej, przyspieszając tempo, w jakim właściciel domu buduje kapitał własny i zmniejszając należną kwotę. W ciągu 30-letniego 30-letniego kredytu hipotecznego właściciel domu zwiększa swoją pozycję kapitałową o wiele bardziej z każdą dokonaną płatnością w porównaniu do płatności dokonanych w pierwszym i drugim roku.
Zmniejszanie płatności
Istnieją jednak pewne szczególne sytuacje, w których spłaty kredytów hipotecznych mogą się zmniejszyć.
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) może z czasem zmniejszać się. W przypadku tego rodzaju kredytu hipotecznego stopa procentowa zmienia się w oparciu o indeks odzwierciedlający koszt pożyczkobiorcy związany z pożyczkami na rynkach kredytowych. Płatności na ARM mogą ulec zmniejszeniu, jeżeli stopa referencyjna pożyczki spadnie w trakcie trwania pożyczki. Jednak ARM ma równy potencjał wzrostu płatności, czasem znacznie. Dokumenty pożyczki określają, o ile stopa procentowa może rosnąć każdego roku, a także o ile może ona wzrosnąć w całym okresie kredytowania.
Kredytobiorca, który musi spłacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego w pierwszych latach pożyczki, może zauważyć, że jej spłata kredytu hipotecznego maleje z czasem. Większość firm hipotecznych ogranicza kredyty do 80% ceny zakupu lub wartości domu, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa, i oczekuje się, że pożyczkobiorca przedstawi pozostałe 20% jako zaliczkę.
Ten stosunek wartości kredytu do wartości ma na celu ochronę pożyczkodawcy w przypadku spadku wartości domu, a pożyczkobiorca jest winien więcej niż wartość domu. W niektórych sytuacjach pożyczkodawcy pozwalają właścicielom domów pożyczyć ponad 80% ceny zakupu, ale pożyczkodawcy będą wymagać ubezpieczenia hipotecznego w ramach umowy. Ubezpieczenie to chroni pożyczkodawcę, jeśli będzie musiał zamknąć nieruchomość o wartości mniejszej niż saldo kredytu. Kredytobiorca płaci składki ubezpieczeniowe w ramach miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego.
Gdy saldo pożyczkobiorcy spadnie do określonego procentu wartości domu - zwykle 78% - pożyczkobiorca może złożyć wniosek do pożyczkodawcy o rezygnację z ubezpieczenia hipotecznego. Zakładając, że pożyczkobiorca się powiedzie, spłata kredytu hipotecznego zmniejszy się do końca pożyczki, ponieważ nie obejmuje już składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
