Kiedy trzeba wymyślić stos gotówki, wielu właścicieli domów uważa korzystanie z domu za najłatwiejszy i najwygodniejszy sposób. Nawet ci, którzy mają inne aktywa, mogą uznać tę ścieżkę za atrakcyjną, ponieważ mogą nie chcieć sprzedawać udziałów podlegających opodatkowaniu, które wygenerują zyski kapitałowe lub zapłacą kary za wycofanie z tytułu wcześniejszych wypłat IRA lub planów emerytalnych. Ci, którzy pożyczają od swojego kapitału własnego, mają trzy opcje. Najlepszy dla ciebie będzie zależeć od twoich okoliczności i celów.
Secondary Home Loans: The Landscape
Wtórne kredyty mieszkaniowe dzielą się na trzy kategorie:
- Drugie kredyty hipoteczne - znany również jako kredyty hipoteczne, ten rodzaj kredytu mieszkaniowego jest najbardziej uporządkowany i zasadniczo odzwierciedla hipotekę podstawową. Chociaż mogą one mieć zmienne oprocentowanie, oprocentowanie jest zwykle stałe i zwykle jest wyższe niż w przypadku pierwszej hipoteki. Pożyczki te są amortyzowane na początku i mają również określony okres, na przykład 15 lat. Każda otrzymana płatność jest dzielona na odsetki i kwotę główną w taki sam sposób, jak główna hipoteka. Nie można ich dalej wykorzystywać po ich wydaniu. Linia kredytu hipotecznego na nieruchomości mieszkaniowe (HELOC) - Ten rodzaj pożyczki jest najbardziej elastyczny z tych trzech i po zatwierdzeniu mogą nie zostać wydane żadne rzeczywiste fundusze, chociaż niektóre linie wymagają wypłaty minimalnej kwoty początkowej. Następnie możesz skorzystać z tej linii kredytowej, gdy jej potrzebujesz, w taki sam sposób jak kartę kredytową. Większość linii kredytowych ma teraz książeczkę czekową lub kartę debetową, aby zapewnić łatwy dostęp do środków. HELOC zwykle oferują również przyszłe amortyzacje ze względu na ich strukturę, a ty będziesz dokonywał płatności tylko od kwoty, która została faktycznie pobrana. I w przeciwieństwie do dwóch pozostałych form pożyczek wtórnych, HELOC zwykle nie wiążą się z żadnymi kosztami zamknięcia. Inna opcja: pożyczka, w której płacisz tylko odsetki od tego, co wykupiłeś każdego miesiąca. Może to być niebezpieczne, ponieważ pieniądze, które wycofałeś, będą należne pod koniec tego okresu. Refinansowanie wypłaty gotówki - w przeciwieństwie do pozostałych dwóch alternatyw, ta metoda niekoniecznie wymaga drugiej pożyczki, chociaż jedna jest stosowana w wielu przypadkach, aby uniknąć podstawowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego lub zapewnić dodatkowe fundusze. W tym przypadku po prostu refinansujesz swój dom na większą kwotę i bierzesz różnicę w gotówce. Koszty zamknięcia tego rodzaju pożyczki mogą być w niektórych przypadkach dość wysokie.
Kluczowe dania na wynos
- Wykorzystanie domu jako źródła funduszy może być mądrym wyborem w niektórych sytuacjach. Jeśli wypłacasz kapitał z domu, ważne jest, aby sprawdzić liczby i przewidzieć przyszłe przepływy pieniężne przed podpisaniem linii kropkowanej. Może być możliwe uzyskanie lepszej stopy procentowej dla innego rodzaju finansowania, takiego jak pożyczka na biznes lub pożyczka studencka; mogą to być lepsze źródła finansowania.
Wszystkie trzy metody dostępu do kapitału własnego mają kilka wspólnych cech. Po pierwsze i najważniejsze, pożyczkobiorcy, którzy nie spłacają tych pożyczek, mogą stracić swoje domy w wyniku wykluczenia. Odsetki naliczane według każdego rodzaju pożyczki podlegały odliczeniu, ale wraz z pojawieniem się ulgi podatkowej i ustawy o zatrudnieniu kryteria są różne. Naliczone odsetki można odliczyć tylko wtedy, gdy pożyczka zostanie wykorzystana na zakup, budowę lub znaczną poprawę domu podatnika, który zabezpiecza pożyczkę. Jeśli zostaną wykorzystane do tych celów, możesz odliczyć odsetki od kwoty do 750 000 USD pożyczki (zwróć uwagę, że limit ten obejmuje wszystkie długi związane z nieruchomościami; będzie on mniejszy, jeśli będziesz mieć również hipotekę).
Ile pieniędzy możesz pożyczyć z kapitału własnego domu, zależy od tego, ile masz kapitału własnego w domu. Kapitał własny to różnica między tym, ile jesteś winien, a tym, ile wart jest twój dom. Kredytodawcy używają tej liczby do obliczenia stosunku kredytu do wartości lub LTV, współczynnika używanego do ustalenia, czy kwalifikujesz się do otrzymania pożyczki. Aby uzyskać LTV, podziel bieżące saldo kredytu przez bieżącą oszacowaną wartość.
Oczywiście faktyczna przyznana kwota zależy od zdolności kredytowej i stosunku zadłużenia do dochodu (DTI). Ocena kredytowa powyżej 700 prawdopodobnie kwalifikuje cię do pożyczki. Trochę mniej niż 700 może Cię zakwalifikować, ale z wyższymi stopami procentowymi. Kwalifikujący się DTI różni się w zależności od pożyczkodawcy, ale większość wymaga, aby miesięczne długi pochłaniały mniej niż 50% miesięcznego dochodu brutto. Pożyczkodawcy sumują całkowite miesięczne płatności za dom, w tym - oprócz kwoty głównej kredytu hipotecznego - odsetki, podatki, ubezpieczenie właściciela domu, opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów i wszelkie inne zaległe długi, które stanowią zobowiązanie prawne. Następnie suma zadłużenia jest dzielona przez miesięczny dochód brutto - wynagrodzenie podstawowe, prowizje i premie, a także inne źródła dochodu, takie jak dochód z czynszu i alimenty - w celu uzyskania wskaźnika DTI.
Zawsze dobrze jest porozmawiać z wykwalifikowanym doradcą kredytowym, aby pomóc Ci zdecydować, czy powinieneś ubiegać się o pożyczkę.
Najlepsze dopasowanie
Najlepsza forma wykorzystania kapitału własnego prawdopodobnie zależy bardziej od tego, na co będziesz potrzebować pieniędzy, niż cokolwiek innego. Oczywiście ważna jest również twoja zdolność kredytowa i sytuacja finansowa, ale będą one miały wpływ niezależnie od wybranej opcji. Zasadniczo każda z tych metod jest często dopasowywana do następujących sytuacji i celów.
- Pożyczki pod zastaw domu - ponieważ wszystkie pieniądze z tego rodzaju pożyczek są wypłacane na początku, większość pożyczkobiorców, którzy się o nie ubiegają, zwykle natychmiast potrzebuje całej kwoty. Pożyczki te są często wykorzystywane na pokrycie wydatków edukacyjnych, medycznych lub innych płatności ryczałtowych lub na finansowanie konsolidacji zadłużenia. Według Bankrate.com oprocentowanie pożyczek pod zastaw domu wynosi około 5, 7% na dzień 25 kwietnia 2018 r.; tymczasem średnia roczna stopa oprocentowania karty kredytowej wynosi 16, 47% na koniec marca, rekordowo wysoki. HELOCs - Linia kredytu na nieruchomości mieszkaniowe jest bardziej odpowiednia dla właścicieli domów, którzy będą okresowo potrzebować dostępu do środków pieniężnych w czasie, na przykład na wydatki ponoszone na bieżąco, na przykład serię remontów domów lub rozpoczęcie małej firmy. Jest to zazwyczaj najtańsza forma pożyczki, ponieważ płacisz odsetki tylko od tego, co faktycznie pożyczasz, i nie ma żadnych kosztów zamknięcia. Tylko upewnij się, że będziesz w stanie spłacić całe saldo do upływu terminu. Refinansowanie wypłaty - jest to zwykle dobry pomysł, jeśli zgromadziłeś znaczny kapitał własny w miejscu zamieszkania i potrzebujesz gotówki teraz, ale także kwalifikujesz się, aby uzyskać lepszą stopę niż przy pierwszej hipotece. Na przykład, jeśli Twoja ocena kredytowa jest teraz znacznie wyższa niż w momencie zakupu domu, niższa stopa procentowa może pomóc zrównoważyć wyższą płatność, która pojawi się w związku z nowym większym saldem pożyczki obejmującym kwotę wypłaty. A jeśli wykorzystasz kwotę wypłaty na spłatę innych długów, takich jak kredyty samochodowe lub karty kredytowe, ogólny przepływ gotówki może się jeszcze poprawić, a Twój wynik może ponownie wzrosnąć, aby uzasadnić kolejną spłatę w przyszłości.
Dolna linia
Zadłużenie mieszkaniowe nie jest dobrym sposobem na sfinansowanie wydatków rekreacyjnych lub rutynowych rachunków miesięcznych, ale może być prawdziwym ratownikiem dla osób obciążonych poważnymi, nieoczekiwanymi wyzwaniami finansowymi lub chcących zainwestować w swoją przyszłość. Kluczem jest upewnienie się, że zaciągasz pożyczki według najniższej możliwej stopy procentowej i że wykorzystujesz fundusze tylko zgodnie z przeznaczeniem.
