Krótka sprzedaż a wykluczenia: przegląd
Zostanie właścicielem domu do wynajęcia to marzenie wielu osób. Wymaga dużo oszczędności i dyscypliny i nigdy nie boli mieć świetnej zdolności kredytowej. Ale czasami istnieją czynniki, które mogą zmienić sen człowieka w koszmar. Możesz stracić pracę lub inne dochody w rodzinie, stopy procentowe mogą wzrosnąć lub w końcu będziesz musiał zaciągnąć większy dług. Co więc robisz, aby zachować kontrolę?
Istnieją dwie opcje, które masz jako właściciel domu, jeśli masz zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, jeśli masz dom pod wodą - lub jedno i drugie: krótka wyprzedaż lub wykluczenie. Istnieją różne powody, dla których właściciel domu wybiera krótką sprzedaż zamiast wykluczenia. W obu przypadkach właściciel jest zmuszony rozstać się z domem, ale harmonogram i inne konsekwencje są różne w każdej sytuacji.
Krótka sprzedaż jest dobrowolnym procesem, który ma miejsce, gdy właściciel domu sprzedaje nieruchomość za kwotę znacznie niższą niż kwota kredytu hipotecznego. Tak więc właściciel domu może ostatecznie sprzedać dom za 175 000 USD, mimo że wciąż jest 200 000 USD na hipotece. Pozostała kwota pożyczki - w tym przypadku 25 000 USD - pomniejszona o wszelkie koszty i opłaty związane ze sprzedażą stanowią niedobór. Z drugiej strony wykluczenie jest przymusowe. W takim przypadku pożyczkodawca legalnie zajmuje dom po tym, jak pożyczkobiorca nie dokona płatności. Jest to ostatnia opcja dla pożyczkodawcy, ponieważ dom jest używany jako zabezpieczenie na nocie.
Kluczowe dania na wynos
- Krótka sprzedaż i przejęcie nieruchomości może sprawić, że właściciele domów nie będą płacić za kredyty hipoteczne. Krótka sprzedaż jest dobrowolna i wymaga zgody pożyczkodawcy. Zamknięcia nieruchomości są mimowolne, gdy pożyczkodawca podejmuje kroki prawne w celu przejęcia kontroli i sprzedaży nieruchomości. odpowiedzialny za wszelkie braki należne pożyczkodawcy. Krótka sprzedaż pozwala ludziom odkupić inny dom, a wykluczenia wpływają na zdolność kredytową kredytobiorcy.
Krótka sprzedaż
Przed rozpoczęciem procesu krótkiej sprzedaży pożyczkodawca, który posiada hipotekę, musi podpisać się pod decyzją o przeprowadzeniu krótkiej sprzedaży. Ponadto pożyczkodawca - zazwyczaj bank - potrzebuje dokumentacji wyjaśniającej, dlaczego krótka sprzedaż ma sens. Jest tak, ponieważ istnieje szansa, że instytucja pożyczająca straci przy tym dużo pieniędzy.
W przypadku zatwierdzenia do krótkiej sprzedaży, kupujący najpierw negocjuje z właścicielem domu, a następnie zwraca się do banku o zgodę na zakup. Ważne jest, aby pamiętać, że krótka sprzedaż nie może nastąpić bez zgody pożyczkodawcy.
Po zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży i jej przejściu, pożyczkodawca otrzymuje wpływy ze sprzedaży. Jednak właściciel domu jest nadal zobowiązany do spłacenia niedoboru - to znaczy, co pozostało z pożyczki.
Wykluczenie
W przeciwieństwie do krótkiej sprzedaży, egzekucje z nieruchomości są inicjowane wyłącznie przez pożyczkodawców. Mortgagors, którzy zalegają ze swoimi płatnościami - gdziekolwiek od trzech do sześciu miesięcy - mogą zostać wykluczeni przez pożyczkodawców, chyba że zaktualizują swoje pożyczki. Procedury wykluczenia różnią się w zależności od stanu, w tym jakie rodzaje powiadomień musi podać pożyczkodawca, a także jakie opcje właściciel domu musi zaktualizować pożyczkę. Przepisy określają również, jak długo bank musi sprzedać nieruchomość.
Pożyczkodawca początkowo podejmuje kroki prawne w celu przejęcia kontroli nad nieruchomością w celu wymuszenia sprzedaży domu. Czyniąc to, pożyczkodawca działa przeciwko zaległym pożyczkobiorcom, mając nadzieję na spłacenie początkowej inwestycji w hipotekę. Ponadto, w przeciwieństwie do większości krótkich wyprzedaży, wiele wykluczeń ma miejsce, gdy właściciel domu opuści dom. Jeśli lokatorzy nie opuścili jeszcze domu, są oni eksmitowani przez pożyczkodawcę w procesie wykluczenia.
Po uzyskaniu dostępu do domu pożyczkodawca zarządza własną wycenę i przystępuje do sprzedaży domu. Zamknięcie dostępu do rynku zwykle nie trwa tak długo, jak krótka sprzedaż, ponieważ pożyczkodawca obawia się szybkiego upłynnienia aktywów. Wykluczone domy mogą być również licytowane na aukcjach powierniczych, gdzie kupujący licytują domy w procesie publicznym.
Krótka sprzedaż nie wpływa negatywnie na zdolność kredytową osoby, podczas gdy wykluczenia mogą pozostać w raporcie kredytowym danej osoby przez siedem lat.
Uwagi specjalne
Krótka sprzedaż i wykluczenia mają konsekwencje dla właścicieli domów. Oba wymagają od właścicieli domów porzucenia swoich nieruchomości - na długo przed tym, zanim będą na to gotowi. Ale na tym kończą się podobieństwa.
Krótka sprzedaż jest zwykle długotrwała i wiąże się z dużymi papierkowymi transakcjami - czasem zajmuje to cały rok. Z drugiej strony proces wykluczenia wydaje się być bardzo szybki. Jak wspomniano powyżej, banki zwykle chcą szybko sprzedać nieruchomość, aby odzyskać jak najwięcej pieniędzy.
Chociaż krótkie wyprzedaże nie są szkodliwe dla ratingu kredytowego właściciela domu, wykluczenia są. Właściciel domu, który przeszedł krótką sprzedaż, może, z pewnymi ograniczeniami, być uprawniony do natychmiastowego zakupu innego domu. Wykluczenie jest jednak przechowywane w raporcie kredytowym osoby przez siedem lat. W większości przypadków właściciele domów, którzy doświadczają wykluczenia, muszą poczekać co najmniej pięć lat na zakup innego domu.
