W przeciwieństwie do akcji, nieruchomości inwestycyjnych nie można rozładować w ciągu kilku sekund jednym kliknięciem myszy. Czas między decyzją o sprzedaży a faktyczną datą sprzedaży jest często mierzony w tygodniach lub miesiącach. Sprzedaż własnego domu może być zastraszającym procesem, jeśli nie wiesz od czego zacząć, ale sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej wymaga jeszcze więcej pracy.
Wysokość kapitału i kwestie podatkowe związane z realizacją tego kapitału są złożone w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Nie jest to jednak możliwe do zrealizowania na własną rękę. przyjrzymy się procesowi sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej i skupimy się na tym, jak ograniczyć podatki od zysków.
Dlaczego warto sprzedawać
Przyczyny sprzedaży wynajmowanej nieruchomości są różne. Właściciele, którzy osobiście zarządzają swoimi nieruchomościami, mogą się przeprowadzić i chcieć zainwestować w coś w pobliżu nowego miejsca zamieszkania. Lub właściciel może chcieć zarobić na uznaniu wynajmowanej nieruchomości zamiast gromadzić pieniądze poprzez czynsz. Może to być nawet przypadek nieruchomości, która traci pieniądze z powodu pustostanu lub niewystarczającego czynszu na pokrycie wydatków. Bez względu na powód inwestorzy nieruchomości chcący sprzedać będą musieli poradzić sobie z podatkami.
Kometa podatkowa
Podatki od zysków kapitałowych z tytułu sprzedaży nieruchomości na wynajem są znacznie bardziej strome w porównaniu do prostej sprzedaży nieruchomości na użytek własny. Podstawowe zyski kapitałowe, które musisz zapłacić z zysku ze sprzedaży, powiększone są o amortyzację, o którą wystąpiłeś przeciwko nieruchomości. Oznacza to, że jeśli nieruchomość straciła pieniądze i wykorzystałaś stratę w stosunku do swojego rachunku podatkowego w poprzednich latach, będziesz miał większy rachunek podatkowy, gdy sprzedaż zostanie zrealizowana.
Przykład - podatek od amortyzacji zysków kapitałowych
Załóżmy, że masz nieruchomość na wynajem, którą kupiłeś za 150 000 USD, a sprzedaje za 200 000 USD. Zwykle oznacza to, że wypłacasz zyski kapitałowe w wysokości 50 000 USD. Jeśli jednak odliczałeś 20 000 USD amortyzacji w czasie, gdy byłeś właścicielem nieruchomości, jesteś winien różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu pomniejszoną o amortyzację: 200 000 USD - (150 000 USD - 20 000 USD). Zamiast być winnym zyski kapitałowe w wysokości 50 000 $, teraz jesteś winien zyski kapitałowe w wysokości 70 000 $.
Uwaga: nie powinno to zniechęcać do zgłaszania strat amortyzacyjnych . Prawie zawsze lepiej jest realizować ulgi podatkowe wcześniej niż później .
Rolling Over
Sekcja 1031 wewnętrznego kodeksu podatkowego umożliwia inwestorom nieruchomości unikanie podatków od zysków poprzez ponowne inwestowanie w nieruchomości podobne. Z pomocą prawnika lub doradcy podatkowego możesz skonfigurować sprzedaż, aby wpływy były zapisywane na rachunku powierniczym, dopóki nie będziesz gotowy ich użyć do zakupu nowej nieruchomości. Termin na wybór nowej nieruchomości wynosi 45 dni, a na zakończenie transakcji - sześć miesięcy. Jeśli zamierzasz wykonać kumulację, powinieneś zacząć szukać nowej nieruchomości przed sprzedażą starej.
Giełda 1031 działa świetnie, jeśli zamierzasz zainwestować w inną nieruchomość. Jeśli chcesz po prostu przestać być bezpośrednio zaangażowanym, możesz albo zatrudnić profesjonalnego zarządcę nieruchomości dla swojego obecnego miejsca, albo sprzedać je i kupić profesjonalnie zarządzaną nieruchomość. Jeśli jednak Twoim celem jest wyłącznie pozyskanie kapitału, będziesz musiał po prostu zjeść podatek od zysków kapitałowych.
Zawierające jako tarcza
Rejestracja staje się coraz bardziej popularna wśród inwestorów w nieruchomości. Włączając, inwestorzy mogą zmniejszyć swoją odpowiedzialność, czyniąc korporację ochronną między tobą a potencjalnym pozwem. Domów i finansów osobistych nie można domagać się w ramach jakiegokolwiek postępowania sądowego lub sądowego, jeżeli zostaną włączone. Korporacje mają również różne reguły podatkowe, które są dość korzystne, zwłaszcza w przypadku zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości.
W przypadku określonego rodzaju inwestora w nieruchomości rejestracja spółek ma sens. Jeśli zatrudniasz ludzi, aby znaleźć i zarządzać szeroką gamą nieruchomości generujących dochód i osiągając przy tym znaczne zyski, inkorporacja obniży twój rachunek podatkowy, a wtedy zobaczysz zyski poprzez strukturę akcji twojej korporacji. Dla większości inwestorów nieruchomości istnieją lepsze sposoby na uzyskanie korzyści z inkorporacji bez komplikowania sposobu realizacji dochodu.
Inkorporacja może stworzyć barierę między tobą a zarobkami z twojej nieruchomości, tak że jeśli będziesz w jakikolwiek sposób zależny od tego dochodu, możesz nie być w stanie uzyskać do niego dostępu tak łatwo, jak chcesz - szczególnie przy dużych zyskach, takich jak sprzedaż własność. Jest to stosunkowo łatwe do włączenia, wymaga jedynie profesjonalnej porady i formalności, ale wyciąganie nieruchomości z korporacji (na przykład w celu ich sprzedaży i przejścia na emeryturę) jest bardziej skomplikowane, ponieważ postępujesz zgodnie z celowym oszustwem podatkowym / oszustwem, chyba że sprzedajesz korporację zamiast nieruchomości, które ją tworzą. Jest to oczywiście o wiele trudniejsze niż sprzedaż domu.
W przeciwieństwie do tego, jeśli osobiście zarządzasz dwiema lub trzema nieruchomościami i masz jeszcze jedną lub dwie inne, które są profesjonalnie zarządzane, możesz nie skorzystać z rejestracji. Jeśli dochody z czynszów nie przewyższają wydatków na każdą nieruchomość o dużą marżę, lepiej je zatrzymać bez zmian i zastosować amortyzację i odpisy w przypadku, gdy możesz lub zmienić swoje nieruchomości w małą firmę.
Oprócz korzystania z małej firmy jako alternatywy dla inkorporacji, niektóre stany zezwalają inwestorom nieruchomości na otwarcie osobnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością dla każdej posiadanej nieruchomości. Chociaż niekoniecznie obniża to podatki, chroni twoje finanse, a także każdą nieruchomość, przed wszelkimi sporami, które mogą być prowadzone przeciwko jednej z twoich nieruchomości.
Dolna linia
Sprzedaż nieruchomości na wynajem może być trudna, a jeszcze trudniejsza, jeśli masz nadzieję uniknąć wysokich rachunków podatkowych od dochodów. Jeśli sprzedajesz, aby zainwestować w inną nieruchomość, możesz po prostu wykonać kumulację 1031 i odłożyć podatek. Jeśli sprzedajesz, ponieważ potrzebujesz kapitału, będziesz musiał zapłacić pewne podatki.
Najlepszym scenariuszem, podobnie jak w przypadku akcji, jest odroczenie sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej, zwłaszcza renty, która osiąga rentowność nawet lepszą, chyba że kompensuje się kredyty lub straty, aby odciążyć część podatku od zysków kapitałowych. W ten sposób będziesz mieć szansę na zmniejszenie ogólnego rachunku podatkowego i zgromadzenie większej ilości wpływów.
