Co to jest dzierżawa kanapki?
Leasing kanapkowy to umowa najmu, w której strona wynajmuje nieruchomość od agenta, który z kolei wynajmuje nieruchomość od właściciela.
Dzierżawa kanapkowa to dzierżawa, w której wynajmujący (wynajmujący) nieruchomość jest również dzierżawcą - dzierżawiąc nieruchomość od pierwszego właściciela.
Jak działa leasing kanapkowy
Leasing kanapkowy odnosi się do sytuacji, w której jedna strona wynajmuje nieruchomość od właściciela, a następnie wynajmuje tę nieruchomość innej stronie. Leasing kanapkowy jest przez niektórych postrzegany jako korzystna strategia dla inwestorów o niskim kapitale, pozwalająca na wejście na rynki nieruchomości, ponieważ inwestor może zainicjować leasing kanapkowy bez pieniędzy i bez udziału banku. Strategia ta może jednak być ryzykownym i pracochłonnym przedsięwzięciem.
Inwestorzy poszukujący możliwości wynajmu kanapek muszą być doświadczonymi komunikatorami i negocjatorami, po pierwsze w celu ustalenia i zawarcia umowy najmu z właścicielem nieruchomości, a po drugie w celu ustalenia i zawarcia umowy z najemcą. Poza inwestycją czasu potrzebnego do uzyskania rentowności dzierżawy kanapek, często zdarza się, że strona środkowa wkłada kapitał własny do nieruchomości poprzez utrzymanie i zarządzanie nieruchomościami.
Kluczowe dania na wynos
- Nazwa „sandwich” pochodzi od agenta działającego jako wynajmujący i dzierżawca nieruchomości. Inwestorzy, którzy wyglądają na agentów „dzierżawionych kanapki”, mogą znaleźć się w ryzykownych sytuacjach ze znacznymi kosztami finansowymi. Osoby o niskich kosztach finansowania i znacznych sieciach leasingu mogą uznać, że leasing kanapkowy jest bardzo opłacalny. Dla właścicieli, leasing kanapkowy jest opcją, gdy nie są oni pod presją finansową sprzedaży, zakładając, że nie są zainteresowani prowadzeniem nieruchomości jako leasingodawcy. Agent wynajmujący kanapki często może zarabiać zarówno na bieżącym wynajmie, jak i na sprzedaży nieruchomości po zakończeniu.
Przykład dzierżawy kanapki
Alice, właścicielka domu, ma problem ze sprzedażą domu, w którym już nie mieszka z powodu spowolnienia na rynku nieruchomości w okolicy. Alice nie ma presji finansowej na sprzedaż tego domu i nie jest zainteresowana jego wynajmem oraz działaniem jako właściciel.
Brynne proponuje Alice umowę na kanapkę, oferując najem domu na pięć lat z opcją zakupu domu w dowolnym momencie tego wynajmu za określoną cenę 200 000 $.
Alice zgadza się na umowę, która wymaga od Brynne płacenia 1000 USD miesięcznie czynszu. Część 200 miesięcznego czynszu zostanie zastosowana do ostatecznej ceny zakupu, jeśli Brynne zdecyduje się na zakup. Dodatkowo, Brynne zgadza się uiścić jednorazową opłatę za opcję w wysokości 2500 USD, aby zainicjować umowę, która zostanie również zastosowana do ceny zakupu Brynne.
Brynne z kolei zawiera umowę najmu z Carlem, który wprowadza się do domu. Carl jest również zainteresowany leasingiem na własność tego domu, więc jego pięcioletnia umowa najmu ma podobne cechy jak Brynne's. Carl wynajmuje jednak dom za 1500 USD miesięcznie z opcją zakupu domu za 250 000 USD w dowolnym momencie przed upływem pięcioletniego okresu.
Podobnie jak umowa Brynne, 200 USD miesięcznego czynszu Carla ma zastosowanie do późniejszej ceny zakupu. Opłaca również opłatę za opcję w wysokości 3000 USD, którą można zastosować do jego ceny zakupu, jeśli i kiedy zdecyduje się na zakup. Kiedy Carl w końcu kupuje dom po pięciu latach, Alice płaci jej pełną cenę za nieruchomość, a Brynne zyskuje na różnicy.
