Co to jest Real Estate Mortgage Investment Conduct (REMIC)?
REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduct) to spółka celowa (SPV), która służy do łączenia kredytów hipotecznych i emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS).
Kluczowe dania na wynos
- REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduct) to spółka celowa (SPV), która służy do łączenia pożyczek hipotecznych i emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). pośrednik hipotecznych inwestycji mieszkaniowych (REMIC) może być zorganizowany jako spółka osobowa, trust, korporacja lub stowarzyszenie i jest zwolniony z podatków federalnych.
Zrozumienie Real Estate Mortgage Investment Conduct (REMIC)
Przewody do inwestowania hipotecznych nieruchomości utrzymują powiernicze hipoteki komercyjne i mieszkaniowe oraz emitują odsetki od tych sekurytyzowanych hipotek dla inwestorów. Podobnie jak w przypadku zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO), REMIC łączą różne indywidualne hipoteki w pule w oparciu o ryzyko i termin wymagalności, a następnie emitują obligacje lub inne papiery wartościowe dla inwestorów. Papiery te są następnie przedmiotem obrotu na wtórnym rynku hipotecznym.
REMIC zostały po raz pierwszy zatwierdzone przez uchwalenie ustawy o reformie podatkowej z 1986 r. Przewód do inwestowania hipotecznych nieruchomości może być zorganizowany jako spółka osobowa, trust, korporacja lub stowarzyszenie. REMIC to federalne podmioty zwolnione z podatku, chociaż inwestorzy nadal podlegają indywidualnemu opodatkowaniu dochodów. Status zwolnienia z podatku REMIC może zostać utracony, jeśli pożyczka w jego puli zostanie wymieniona na inną pożyczkę. Przepisy federalne wymagają, aby pożyczki w danej puli były stałe. Innymi słowy, pożyczek nie można znacząco modyfikować ani wymieniać na różne pożyczki na nowych warunkach.
Fannie Mae i Freddie Mac są jednymi z bardziej znanych emitentów REMIC.
Problemy z przewodem inwestycyjnym hipotecznych nieruchomości (REMIC)
Można wprowadzić ograniczenia dla pożyczek na nieruchomości komercyjne, które zostały sekurytyzowane przez REMIC. Jeśli właściciel nieruchomości byłby zainteresowany udoskonaleniem nieruchomości objętej taką pożyczką, może napotkać ograniczenia, które uniemożliwiają mu podjęcie działań. Planowane remonty mogą znacznie zmienić wartość zabezpieczenia, które zabezpieczyło pożyczkę, co byłoby niedopuszczalne. Przedstawiono propozycje zmiany przepisów ograniczających i ograniczających takie renowacje. Chodziło o to, aby właściciele nieruchomości z pożyczkami komercyjnymi sekurytyzowanymi przez REMIC wprowadzili ulepszenia i ulepszenia, aby ich nieruchomości były bardziej atrakcyjne dla rynku.
Na przykład ustawa o poprawie przewodnictwa inwestycyjnego w nieruchomościach z 2009 r. Została zaproponowana w Kongresie. Zamierzonym celem była aktualizacja zasad REMIC, aby umożliwić właścicielom nieruchomości niespokojnych aktywów nieruchomości modyfikowanie ich nieruchomości. Skoncentrowano się w szczególności na kwalifikowanych hipotekach i nieruchomościach objętych przejęciem w ramach programu pomocy dla trudnych aktywów (TARP).
Proponowane ustawodawstwo zawierało oświadczenie, że modyfikacje nieruchomości na takich warunkach nie będą uważane za transakcje zabronione, zgodnie z wytycznymi Internal Revenue Service. Zainteresowanie REMIC nadal byłoby traktowane jako regularne odsetki, a wpływy wygenerowane przez modyfikacje nieruchomości byłyby obsługiwane tak samo, jak gdyby zostały uzyskane poprzez kwalifikowane hipoteki.
