Czy dwa odmienne rynki inwestycyjne - jeden stary i nowy - mogą się dogadać, nie doprowadzając się nawzajem do szaleństwa?
To kluczowe pytanie dotyczące finansowania społecznościowego i rynku nieruchomości, na które należy odpowiedzieć pozytywnie, ponieważ para nieparzysta wydaje się całkiem dobrze sparować i daje inwestorom nowy sposób na wykorzystanie zysków z rozwijającego się amerykańskiego rynku nieruchomości.
Witryna iFunding zajmująca się finansowaniem społecznościowym szacuje wielkość połączonego rynku na 11 bilionów dolarów.
Podczas niedawnej konferencji Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing w Nowym Jorku Markley Roderick, prawnik z Flaster / Greenberg PC i moderator konferencji, odniósł się do przepisów związanych z aktem Jumpstart Our Business Startups (JOBS) z 2012 roku. Zasady dopuszczają głównie zamożnych inwestorów (o wartości netto 1 mln USD lub więcej) w celu uzyskania bezpośredniego dostępu do rynku nieruchomości poprzez finansowanie społecznościowe lub pożyczki społecznościowe (między innymi rynki inwestycyjne).
Podczas gdy amerykańska Komisja Papierów Wartościowych i Giełd bada sposoby na umożliwienie inwestorom o różnym poziomie dochodów dostępu do rynku nieruchomości online, Roderick mówi, że zamożniejsi inwestorzy już inwestują w witryny finansowania społecznościowego, takie jak iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet i Fundrise.
„Jeśli tylko niewielki procent z nich zainwestuje tylko niewielką część swoich aktywów w nieruchomości, rynek wyniesie tryliony dolarów”, wyjaśnia Roderick.
Finansowanie społecznościowe
Finansowanie społecznościowe i rynek nieruchomości są czymś naturalnym. Jednym słowem, crowdfunding korzysta z łatwego dostępu do rozległych sieci przyjaciół, rodziny i współpracowników za pośrednictwem serwisów społecznościowych, takich jak Facebook, Twitter i LinkedIn, aby dowiedzieć się o nowej firmie i przyciągnąć inwestorów. Finansowanie społecznościowe może potencjalnie zwiększyć przedsiębiorczość, zwiększając pulę inwestorów, od których można pozyskiwać fundusze poza tradycyjny krąg właścicieli, krewnych i inwestorów typu venture capital.
Grupy branży nieruchomości wspinają się już teraz na platformę crowdfundingową, reklamując stosunkowo niski poziom ryzyka dostępu do amerykańskiego rynku nieruchomości, na razie także zamożniejszych Amerykanów.
„Finansowanie społecznościowe dla nieruchomości nie jest zupełnie nowym zjawiskiem”, powiedział w ostatnim oświadczeniu Stowarzyszenie Rozwoju Nieruchomości Komercyjnych. „Wielu graczy weszło na boisko. Chociaż każda z tych platform ma swoją niszę i strategię, z różnymi poziomami minimalnych inwestycji, wszystkie są ukierunkowane na akredytowanych inwestorów, którzy spełniają określone wymagania dotyczące wartości netto i / lub rocznego dochodu. Natomiast finansowanie społecznościowe na podstawie ustawy JOBS otworzy pole działania dla wielu mniejszych inwestorów. ”
Jakie są zalety i wady finansowania społecznościowego dla inwestorów? Jednym słowem sprowadza się to do ryzyka dla obu stron; w szczególności, ile inwestorów chce wchłonąć online.
Według raportu zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy mogą czerpać znaczne zyski finansowe dzięki finansowaniu społecznościowemu i obaj są w stanie rozłożyć ryzyko.
Plusy
- Inwestorzy uzyskują dostęp do rynku nieruchomości za niewielkie kwoty. Inwestorzy mogą bezpośrednio współpracować z deweloperami i mają głos w tym procesie. Inwestorzy mogą wybrać, w jakie projekty nieruchomości chcą zainwestować swoje pieniądze. Inwestorzy mają dostęp do niezliczone projekty, więc wybór nie stanowi problemu.
Cons
- Ryzyko inwestycyjne jest takie samo jak dla każdego inwestora nieruchomości. Jeśli rynek skieruje się na południe, inwestor prawdopodobnie straci pieniądze. Ryzyko niewypłacalności inwestycji (ze strony deweloperów nieruchomości) jest większe w przypadku finansowania społecznościowego w porównaniu do peer-to-peer i bezpośredniego finansowania inwestycji w nieruchomości. Brak płynności, ponieważ brak rynku wtórnego ogranicza inwestorom łatwy dostęp do możliwości sprzedaży.
Aby rozpocząć korzystanie z crowdfundingu w nieruchomościach, Jillienne Helman, dyrektor generalny Realty Mogul, radzi, aby wybrać się z firmą, która będzie w pobliżu przez jakiś czas.
„Po pierwsze, współpracuj z firmą crowdfundingową, która przetrwa” - mówi. „To oznacza duże kapitały. To, co mnie przeraża, to liczba firm finansujących społecznościowo, które są kierowane przez dwóch studentów, którzy właśnie ukończyli studia i którzy nie są kapitalizowani. ”
Darren Powderly, współzałożyciel CrowdStreet.com, mówi, że należyta staranność jest ważniejsza w przypadku nieruchomości niż w przypadku innych inwestycji, jeśli chodzi o współpracę z firmą crowdfundingową.
„Z punktu widzenia inwestora należy zadbać o zbadanie platform, na których szukają możliwości inwestycyjnych”, mówi Powderly. „Nie wszystkie platformy są sobie równe, a wiele biznesplanów jest testowanych, aby wykorzystać ten powstający trend”.
Powderly szczególnie zaleca inwestorom zbadanie założycieli i wyższej kadry zarządzającej platformą crowdfundingową lub firmą, aby upewnić się, że ich reputacja jest oparta na wcześniejszych doświadczeniach biznesowych.
„Kluczowa wiedza branżowa w zakresie finansów, nieruchomości i technologii jest niezbędna do prowadzenia zaufanej i niezawodnej platformy” - dodaje. „Inwestorzy powinni dążyć do platform, które zapewniają doskonałą obsługę klienta - nie tylko podczas procesu pozyskiwania funduszy, ale także po pełnym sfinansowaniu i zamknięciu transakcji. Pomimo faktu, że w niektórych trybach działania jest ponad 50 platform, jest ich zaledwie pół tuzina, które stają się liderami w kosmosie. Inwestorzy powinni badać wiele platform i wybierać swoje trzy najlepsze na podstawie swoich celów inwestycyjnych i preferowanego doświadczenia użytkownika. ”
Przejrzystość jest krytyczna
Powderly doradza poszukiwanie platform finansowania społecznościowego i sponsorów, którzy uznają ryzyko, zapewniając jednocześnie oparte na edukacji podejście do zarządzania ryzykiem. „Większość platform crowdfundingu nieruchomości pozwala inwestować tylko akredytowanym inwestorom określonym przez SEC”, mówi. „Zaleca się, aby akredytowani inwestorzy inwestowali kwoty, które są im wygodne, biorąc pod uwagę ich ogólny portfel inwestycyjny.”
Kolejna wskazówka: inwestuj tylko w oferty sponsorów, którym ufasz, i którzy jesteś pewien, że będą dbać o swoje najlepsze interesy w dobrych i złych czasach.
„Jeśli inwestor nie rozumie, w jaki sposób wykorzystywane są jego pieniądze, czynniki ryzyka inwestycji i jakie czynniki wpływają na zwrot z inwestycji, powinien zasięgnąć porady zaufanego doradcy inwestycyjnego lub przekazać inwestycję”, dodaje Proszek „Będzie wiele innych możliwości inwestycyjnych do wyboru, więc nie rzucaj się na podejmowanie niedoinformowanych decyzji inwestycyjnych”.
Profesjonalna platforma crowdfundingu nieruchomości powinna zapewniać inwestorom szerokie możliwości komunikowania się na temat oferty, w tym przedstawiania się bezpośrednio sponsorowi danej oferty nieruchomości.
Czy to jest wykonalne i jak?
Katalizatorem uruchomienia finansowania społecznościowego dla inwestycji w nieruchomości, a także innych rodzajów przedsięwzięć biznesowych, było uchwalenie ustawy JOBS w 2012 r. Do niedawna możliwość reklamowania i pozyskiwania inwestorów dla inwestycji w nieruchomości była ograniczona. Ustawa JOBS (tytuł II) radykalnie zmieniła sposób pozyskiwania kapitału inwestycyjnego poprzez zmianę istniejących przepisów rozporządzenia D, w szczególności tych dotyczących sposobu, w jaki firmy mogą oferować i sprzedawać swoje papiery wartościowe bez konieczności ich rejestrowania w amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC).
W przeszłości przepis D, art. 506 nakładał ograniczenia na działania związane z pozyskiwaniem funduszy, w szczególności ograniczając pozyskiwanie funduszy tylko do wcześniej istniejących relacji i uniemożliwiając sponsorowi lub innej stronie otwarcie pozyskiwanie lub reklamowanie tych prywatnych możliwości inwestycyjnych. Nowa reguła 506 lit. c) pozwala emitentom, sponsorom, syndykatorom i innym podmiotom, które pozyskują kapitał od inwestorów prywatnych, reklamowanie akredytowanych inwestorów pod pewnymi warunkami pod pewnymi warunkami. Zasada ta weszła w życie 23 września 2013 r. Nowe przepisy federalne stanowią ogromną zmianę dla sponsorów zbierających fundusze na zakup lub budowę nieruchomości. Zasadniczo tytuł II daje firmom finansującym społecznościowe zielone światło, aby skierować rynek na dużą grupę potencjalnych inwestorów za pośrednictwem mediów społecznościowych i Internetu. Stworzył również nowy instrument dla inwestorów, aby łatwiej uzyskać dostęp do bezpośrednich możliwości inwestowania w nieruchomości.
Jak zauważa Powderly, po raz pierwszy inwestorzy mają bezpośredni dostęp do wybranych ofert prywatnych nieruchomości, które mogą przeglądać, wyszukiwać i podejmować świadome decyzje inwestycyjne dotyczące Internetu.
Dolna linia
Finansowanie społecznościowe na rynku nieruchomości zapowiada się na rewolucję. Właśnie startuje, ale już przyciąga imponujące poziomy zainteresowania ze strony poważnych inwestorów.
