Zysk z długu hipotecznego z mbs

Spis treści

• Jak powstają
• Rodzaje MBS
• Emitenci MBS
• Fundusze inwestycyjne
• Dolna linia

Według Banku Rezerw Federalnych w Nowym Jorku salda hipoteczne stanowiły największy składnik zadłużenia gospodarstw domowych w drugim kwartale 2018 r. Według stanu na 30 czerwca w raportach dotyczących kredytów konsumenckich zadłużenie związane z hipoteką wyniosło ogółem 9 bilionów USD, co stanowi wzrost o 60 miliardów dolarów z pierwszego kwartału roku. Chociaż oczekuje się, że stopy hipoteczne wzrosną, popyt na mieszkania w połączeniu z niskim bezrobociem może nadal napędzać rynek kredytów hipotecznych. Oznacza to, że pożyczka musi się rozszerzyć. Ta sytuacja stwarza okazję dla bystrych inwestorów, którzy mogą skorzystać z papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS), aby posiadać część tego długu.

Należy pamiętać, że aktywa te odegrały kluczową rolę w kryzysie finansowym w 2008 r. Banki zniosły wiele ograniczeń dotyczących udzielania kredytów hipotecznych, a niektóre nawet nie pobierały pieniędzy i w pełni finansowały kredyty mieszkaniowe. Ale większość nowych właścicieli domów po prostu nie mogła sobie pozwolić na swoje płatności, co nie przeszkadzało kredytodawcom. Nadal byli w stanie zarabiać pieniądze, pakując pożyczki i sprzedając je inwestorom. To z kolei stworzyło bańkę, która ostatecznie pękła w 2007 r. Efekt strugi uderzył w Lehman Brothers, powodując upadek banku, a następnie wysyłając fale wstrząsów w całej gospodarce światowej.

Czy nadal możesz sobie pozwolić na inwestowanie w te aktywa?, pokażemy Ci, jak możesz wykorzystać MBS do uzupełnienia innych aktywów o stałym dochodzie.

Kluczowe dania na wynos

• Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) to instrumenty o stałym dochodzie, które łączą poszczególne hipoteki w jedno zabezpieczenie. Podczas gdy MBS dywersyfikuje ryzyko związane z nieruchomościami, są one również bardzo ryzykowne i były częściowo odpowiedzialne za kryzys finansowy w 2008 r. I załamanie rynku hipotecznego. rozpoczął kontrolę poszczególnych ofert MBS i jest w stanie zidentyfikować rentowne papiery wartościowe. Indywidualnym inwestorom trudno jest uzyskać dostęp do MBS, ale może być w stanie to zrobić pośrednio poprzez fundusze wspólnego inwestowania, które inwestują w MBS.

Jak powstają

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką to zobowiązania dłużne zakupione od banków, spółek hipotecznych, kas i innych instytucji finansowych, a następnie zgromadzone w pule przez podmiot rządowy, quasi-rządowy lub prywatny. Podmioty te sprzedają następnie papiery wartościowe inwestorom. Ten proces jest zilustrowany poniżej:

1. Nabywcy nieruchomości pożyczają od instytucji finansowych Instytucje finansowe sprzedają kredyty hipoteczne podmiotom MBS. Jednostki MBS tworzą pule hipoteczne i emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

Rodzaje MBS

Istnieją dwa rodzaje MBS. Świadectwo przejścia lub uczestnictwa stanowi bezpośrednią własność w puli hipotek. Otrzymasz proporcjonalną część wszystkich spłat kapitału i odsetek dokonanych w puli, ponieważ emitent otrzymuje miesięczne płatności od pożyczkobiorców. Pula kredytów hipotecznych będzie zazwyczaj miała termin zapadalności od pięciu do 30 lat. Przepływy pieniężne mogą się jednak zmieniać z miesiąca na miesiąc, w zależności od tego, ile hipotek spłacono wcześniej. Tutaj leży ryzyko przedpłaty. Gdy obecne stopy procentowe spadną, pożyczkobiorcy mogą refinansować i spłacić swoje pożyczki. Inwestorzy muszą następnie spróbować znaleźć stopy zwrotu podobne do swoich pierwotnych inwestycji w środowisku o niższej stopie procentowej. I odwrotnie, inwestorzy mogą być narażeni na ryzyko stopy procentowej, gdy stopy procentowe wzrosną. Kredytobiorcy pozostaną przy swoich pożyczkach, pozostawiając inwestorów utkniętych w sytuacji niższych stóp zwrotu w warunkach rosnących stóp procentowych.

Drugi rodzaj MBS to zabezpieczone zobowiązanie hipoteczne (CMO). Jest to pula hipotek przejściowych.

Istnieje kilka rodzajów WOR, które mają na celu zmniejszenie ryzyka przedpłaty inwestorów. W ramach sekwencyjnej wspólnej organizacji rynku wynagrodzeń, emitenci wspólnej organizacji rynku rozdzielą przepływy pieniężne na posiadaczy obligacji z szeregu klas zwanych transzami. Każda transza zawiera papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką o podobnych wzorcach zapadalności i przepływach pieniężnych. Każda transza różni się od pozostałych w ramach WOR. Na przykład wspólna organizacja rynku może mieć cztery transze z hipotekami średnio po dwa, pięć, siedem i 20 lat każda. Kiedy przychodzą spłaty kredytu hipotecznego, emitent WOR najpierw wpłaci odsetki kuponowe określone obligatariuszom w każdej transzy. Zaplanowane i nieplanowane spłaty kwoty głównej trafią najpierw do inwestorów w pierwszych transzach. Po spłaceniu inwestorzy w późniejszych transzach otrzymają spłaty kwoty głównej. Koncepcja polega na przeniesieniu ryzyka przedpłaty z jednej transzy do drugiej. Niektóre WOR mogą mieć 50 lub więcej współzależnych transz. Dlatego przed inwestowaniem powinieneś zrozumieć cechy innych transz w ramach WOR. Istnieją dwa rodzaje transz:

• Transze PAC wykorzystują koncepcję tonącego funduszu, aby pomóc inwestorom zmniejszyć ryzyko przedpłaty i uzyskać bardziej stabilny przepływ środków pieniężnych. W celu absorpcji nadwyżki kapitału ustanawia się obligację towarzyszącą, ponieważ hipoteki spłacane są wcześnie. Następnie, dzięki dochodom z dwóch źródeł (PAC i obligacji towarzyszących) inwestorzy mają większą szansę na otrzymywanie płatności w stosunku do pierwotnego harmonogramu zapadalności. Transze Z są również znane jako obligacje memoriałowe lub transze obligacji akrecyjnych. W okresie naliczania odsetki nie są wypłacane inwestorom. Zamiast tego kwota główna rośnie w tempie złożonym. Eliminuje to ryzyko, że inwestorzy będą musieli ponownie zainwestować przy niższych stopach zwrotu, jeśli obecne stawki rynkowe spadną. Po spłacie wcześniejszych transz posiadacze transzy Z otrzymają płatności kuponowe na podstawie wyższego salda kapitału obligacji. Ponadto otrzymają wszelkie spłaty kapitału z podstawowych hipotek. Ponieważ odsetki naliczone w okresie naliczania podlegają opodatkowaniu - nawet jeśli inwestorzy faktycznie ich nie otrzymują - transze Z mogą być lepiej dostosowane do rachunków odroczonych.

Pozbawione hipoteczne papiery wartościowe to MBS, które płacą inwestorom tylko kapitał główny (PO) lub tylko odsetki (IO). Paski są tworzone z MBS lub mogą być transzami w CMO.

• Wyłącznie główny (PO): inwestorzy płacą PO za głęboko obniżoną cenę i otrzymują spłatę kapitału z podstawowych hipotek. Wartość rynkowa OP może się wahać w szerokim zakresie w oparciu o bieżące stopy procentowe. Wraz ze spadkiem stóp procentowych przedpłaty mogą wzrosnąć, a wartość OP może wzrosnąć. Z drugiej strony, gdy bieżące stopy wzrosną, a przedpłaty spadną, organizacja producentów może stracić na wartości. Tylko odsetki (IO): IO ściśle płaci odsetki oparte na kwocie niespłaconej kwoty głównej. W miarę amortyzacji kredytów hipotecznych i spłat przedterminowych saldo kapitału zmniejsza się przepływ gotówki. Wartość IO zmienia się naprzeciwko OP, ponieważ wraz ze spadkiem bieżących stóp procentowych i wzrostem przedpłat, dochód może spaść. A gdy obecne stopy procentowe wzrosną, inwestorzy są bardziej skłonni do otrzymywania płatności odsetkowych w dłuższym okresie, zwiększając w ten sposób wartość rynkową IO.

Fitch Ratingi i inni zapewniają ratingi kredytowe, a także stawki kuponowe i terminy zapadalności dla MBS.

Emitenci MBS

Możesz kupić MBS od kilku różnych emitentów. Banki inwestycyjne, instytucje finansowe i firmy budujące domy emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pod marką prywatną. Ich zdolność kredytowa i ocena bezpieczeństwa mogą być znacznie niższe niż agencji rządowych i przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd.

Freddie Mac jest regulowanym przez rząd, sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwem, które kupuje kredyty hipoteczne od pożyczkodawców w całym kraju. Następnie pakuje je w papiery wartościowe, które można sprzedać inwestorom w różnych formach. Freddie Macs nie są wspierane przez rząd USA, ale korporacja ma specjalne uprawnienia do pożyczania pieniędzy od Skarbu USA.

Fannie Mae jest spółką akcyjną, która jest obecnie przedmiotem obrotu pozagiełdowego. Został usunięty z S&P 500 w 2008 r. I wycofany z giełdy nowojorskiej w 2010 r. Po tym, jak spadł poniżej cen minimalnych. Nie otrzymuje finansowania rządowego ani wsparcia. Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, MBS Fannie Mae jest wspierana przez kondycję finansową korporacji - a nie przez rząd USA.

Ginnie Maes to jedyne MBS wspierane przez pełną wiarę i uznanie rządu USA. Składają się głównie z pożyczek ubezpieczonych przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa lub gwarantowanych przez Administrację Weteranów.

Fundusze inwestycyjne

Oprócz większej dywersyfikacji pożyczek, fundusze wspólnego inwestowania mogą reinwestować wszystkie zwroty kapitału w inne MBS. Pozwala to inwestorom otrzymywać dochody, które zmieniają się wraz z obecnymi stopami, i zmniejsza ryzyko przedpłaty i ryzyka stopy procentowej.

Dolna linia

MBS może zaoferować wsparcie rządu federalnego, miesięczny dochód i stałą stopę procentową. Minusem jest jednak to, że termin ten może być niepewny i mogą nie wzrosnąć tak jak inne obligacje, gdy spadną bieżące stopy procentowe. Nie zapominaj również, że przy każdej miesięcznej płatności możesz otrzymać zwrot kwoty głównej. W związku z tym w dniu zapadalności może nie pozostać żaden kapitał do ponownego zainwestowania.