Co to jest umowa firmy operacyjnej / nieruchomości (OPCO lub PROPCO)?
Transakcja między spółką operacyjną / spółką zarządzającą nieruchomościami (opco / propco) to umowa handlowa, w której spółka zależna (tj. Firma nieruchomości) jest właścicielem wszystkich nieruchomości generujących przychody zamiast spółki głównej (spółki operacyjnej). Oferty Opco / propco pozwalają obu kwestiom związanym z finansowaniem i oceną kredytową dla obu firm pozostać osobnymi.
Kluczowe dania na wynos
- Oferty PROPCO i OPCO mogą pomóc spółce dominującej czerpać korzyści, ponieważ warunki finansowania i kredytowania są niezależne od spółki operacyjnej. Oprócz niezależności od pożyczek, tego rodzaju umowy mogą mieć korzyści podatkowe dla spółki dominującej. Chociaż niektórzy mogą rozważyć tego rodzaju luki podatkowe, są one całkowicie legalne i są ogólnie uważane za znak inteligentnego biznesu.
Zrozumienie oferty firmy operacyjnej / nieruchomości
Spółki macierzyste mogą być konglomeratami lub spółkami holdingowymi. Konglomerat, taki jak General Electric, oprócz swojej podstawowej działalności jest właścicielem firm o odrębnych modelach biznesowych. Natomiast spółka holdingowa jest tworzona w celu posiadania grupy spółek zależnych i nie prowadzi działalności gospodarczej. Spółki holdingowe zwykle tworzą się w celu uzyskania korzyści podatkowych.
Master Limited Partnerships lub MLPs również stosują podobną strukturę jednostki dominującej / zależnej. Większość MLP jest przedmiotem publicznego obrotu. Doskonałym przykładem struktury MLP jest Linn Energy Inc., która składa się zarówno z MLP, LINE, jak i korporacji posiadającej udziały w MLP, LNCO. Do celów podatkowych inwestorzy mogą wybrać sposób, w jaki chcieliby otrzymywać dochód generowany przez spółkę.
Główna spółka komandytowa ma strukturę podatków przejściowych, co oznacza, że wszystkie zyski i straty są przenoszone na komandytariuszy. Sam MLP nie jest odpowiedzialny za podatki od osób prawnych od swoich dochodów, dzięki czemu unika podwójnego opodatkowania większości korporacji. Większość MLP działa w branży energetycznej. Jednostki zależne posiadają akcje (oficjalnie jednostki) jednostki dominującej MLP, redystrybucji dochodu pasywnego przez korporację w postaci regularnej dywidendy.
Przykład transakcji spółki operacyjnej / spółki z branży nieruchomości w świecie rzeczywistym
W Wielkiej Brytanii transakcje opco / propco są bardzo popularną metodą, w ramach której spółka dominująca może stworzyć zaufanie do dochodów z nieruchomości (REIT). REIT jest właścicielem, operatorem i / lub finansuje nieruchomości, które generują dochód. Większość REIT specjalizuje się w konkretnym sektorze, takim jak REIT dla biur lub REIT dla służby zdrowia. Ogólnie rzecz biorąc, REIT będą przekazywać pobrane opłaty czynszowe swoim inwestorom w formie dywidend.
Utworzenie REIT poprzez transakcję opco / propco może nastąpić poprzez początkową sprzedaż aktywów generujących dochód od spółki operacyjnej do spółki zależnej. Następnie spółka zależna wynajmuje nieruchomość z powrotem spółce operacyjnej. Spółka operacyjna może następnie wyodrębnić spółkę zależną jako REIT. Zaletą tego jest to, że firma może wtedy uniknąć podwójnego opodatkowania wypłat z dochodów.
