DEFINICJA Obsługi Nadwyżki Hipoteki
Obsługa nadwyżek kredytów hipotecznych to procent miesięcznych przepływów pieniężnych, który pozostaje po podzieleniu przepływów pieniężnych na kupon i główną ratę dla posiadacza papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). Ta opłata za obsługę zwykle trafia do podmiotu obsługującego pożyczkę i prawdopodobnie jest to opłata gwarancyjna dla gwaranta MBS.
PRZEŁAMANIE Obsługi nadwyżki kredytu hipotecznego
Na przykład w typowej transakcji MBS, jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 8%, posiadacz MBS może otrzymać 7, 5%, podmiot obsługujący hipotekę otrzymuje 0, 25%, a ubezpieczyciel MBS otrzymuje 0, 15%, co pozostawia pozostałe 0, 10% (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) jako nadwyżka obsługi.
Nadwyżka obsługi, podobnie jak MBS, podlega ryzyku przedpłaty i przedłużenia. W przypadku wyceny nadwyżki obsługi wycenia się ją na podstawie oszacowania, jak długo potrwa renta. Należy to oszacować, ponieważ nie można z całą pewnością wiedzieć, kiedy kredytobiorca hipoteczny może refinansować lub w inny sposób spłacić swój kredyt hipoteczny. Wartość nadwyżki obsługi może się dramatycznie zmienić przy zmianie stóp procentowych, ponieważ zmiany bieżących stóp procentowych w stosunku do oprocentowania kredytu hipotecznego określają, jak długo może trwać renta z tytułu nadwyżki obsługi związanej z tym kredytem hipotecznym.
Skąd pochodzi obsługa nadwyżki kredytu hipotecznego
Obsługa nadwyżek kredytów hipotecznych może wynikać z obsługi hipotek, które zostały powiązane przez inicjatora, a następnie sprzedane. Jeśli kupujący nie obsługuje pożyczki samodzielnie, może zawrzeć umowę o świadczenie usług, być może z inicjatorem lub osobą trzecią. Zgodnie z takim porozumieniem jednostka obsługująca zazwyczaj zachowuje prawo do otrzymania części płatności odsetkowych dokonanych przez kredytobiorców w odniesieniu do ogólnej puli obsługiwanych hipotek.
Spread kredytu hipotecznego stanowi kwotę odsetek zatrzymanych przez podmiot obsługujący i jest częściowo traktowany przez podmiot obsługujący jako forma rozsądnej rekompensaty za wykonane usługi. Jeżeli istnieje część spreadu obsługi kredytu hipotecznego, która przekracza kwotę, która może być uznana za uzasadnioną rekompensatę za wykonane usługi, jest to nazywane spreadem obsługi kredytu hipotecznego i stanowi ciągłą inwestycję w część odsetkową bazowej puli kredytów hipotecznych.
Internal Revenue Service (IRS) wcześniej orzekł, że własność niektórych spreadów obsługi nadwyżki kredytu hipotecznego stanowiłaby składnik aktywów nieruchomościowych, a zatem dochód z spreadów obsługi nadwyżki kredytu hipotecznego byłby traktowany jako odsetki od zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości. Orzeczenie to uznano za mające zastosowanie do trustów inwestycyjnych w nieruchomości do celów podatkowych.
