Definicja podejścia rynkowego

Jakie jest podejście rynkowe?

Podejście rynkowe jest metodą ustalania wartości aktywów na podstawie ceny sprzedaży podobnych aktywów. Jest to jedna z trzech popularnych metod wyceny, wraz z podejściem kosztowym i analizą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).

Niezależnie od rodzaju wycenianego składnika aktywów, podejście rynkowe bada ostatnią sprzedaż podobnych aktywów, dokonując korekt różnic między nimi. Na przykład, przy wycenie nieruchomości, można dokonać korekty w celu uwzględnienia takich czynników, jak powierzchnia kwadratowa jednostki, wiek i lokalizacja budynku oraz jego wyposażenie.

Ponieważ podejście rynkowe opiera się na porównaniach do podobnych aktywów, jest to najbardziej przydatne, gdy dostępne są znaczne dane dotyczące ostatniej sprzedaży porównywalnych aktywów.

Kluczowe dania na wynos

• Podejście rynkowe to metoda określania wartości aktywów. Jest to jedno z trzech popularnych podejść, wraz z podejściem kosztowym i analizą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF). Podejście rynkowe wyróżnia się w sytuacjach, w których dostępnych jest wiele danych na temat porównywalnych transakcje. Gdy te dane nie są dostępne, mogą być wymagane alternatywne metody.

Jak działa podejście rynkowe

Jak sama nazwa wskazuje, podejście rynkowe stara się odpowiedzieć na pytanie: „jaka jest godziwa wartość rynkowa tego składnika aktywów?”. Aby odpowiedzieć na to pytanie, rzeczoznawca musi zbadać ostatnie transakcje dotyczące podobnych aktywów. Ponieważ jest mało prawdopodobne, aby aktywa te były identyczne z wycenianymi, konieczne będą różne korekty.

Na niektórych rynkach, takich jak nieruchomości mieszkaniowe lub akcje w obrocie publicznym, często dostępnych jest wiele danych, co sprawia, że ​​podejście rynkowe jest stosunkowo łatwe do zastosowania. Na innych rynkach, takich jak udziały w prywatnych przedsiębiorstwach lub alternatywne inwestycje, takie jak dzieła sztuki lub wino, znalezienie porównywalnych transakcji może być dość trudne.

W sytuacjach, w których dostępne są ograniczone dane, rzeczoznawca może być zmuszony skorzystać z alternatywnych metod, takich jak podejście kosztowe lub analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).

Główne zalety podejścia rynkowego polegają na tym, że opiera się ono na publicznie dostępnych danych na temat porównywalnych transakcji. Jako taki może wymagać mniej subiektywnych założeń niż podejście alternatywne. Podstawowa wada podejścia rynkowego polega na tym, że może on być niepraktyczny w sytuacjach, w których istnieje niewiele porównywalnych transakcji, na przykład w przypadku prywatnej spółki działającej na niszowym rynku z niewielką konkurencją.

Przykład podejścia rynkowego

Aby to zilustrować, załóżmy, że jesteś na rynku, aby kupić nowe mieszkanie. Znajdziesz ofertę mieszkania w preferowanej dzielnicy za 200 000 $. Jest to apartament z 1 sypialnią o powierzchni 1 000 m2 z 1 łazienką. Jest w dobrym stanie konstrukcyjnym, ale wymaga drobnych remontów. Chociaż znajduje się w pożądanym sąsiedztwie, jego widok jest zasłonięty i nie ma w nim pralki ani suszarki.

Chociaż podoba Ci się mieszkanie, masz wrażenie, że cena wywoławcza jest zbyt wysoka. Ponieważ mieszkanie znajduje się na liście od ponad miesiąca, zaczynasz podejrzewać, że jeśli złożysz uczciwą ofertę, sprzedawca może ją zaakceptować, nawet jeśli jest ona niższa niż cena wywoławcza.

W tym celu postanowiłeś ustalić uczciwą wartość rynkową mieszkania, szukając przykładów podobnych mieszkań w tej samej dzielnicy, które zostały sprzedane w ubiegłym roku. Zestawisz swoje ustalenia w tabeli, w następujący sposób:

Porównywalne transakcje
	Transakcja 1	Transakcja 2	Transakcja 3	Transakcja 4	Transakcja 5
Cena £	250 000 $	175 000 USD	150 000 $	315 000 $	225 000 $
Stopy kwadratowe	900	800	1100	1800	1600
Cena za stopę kwadratową (w zaokrągleniu)	275 USD	220 USD	135 USD	175 USD	140 USD
Sypialnie	2)	2)	1	2)	2)
Łazienki	1	1	1	2)	1
Widok?	tak	tak	Nie	tak	Nie
Pralka i suszarka w apartamencie?	tak	Nie	tak	Nie	Nie
Wymagane remonty	Żaden	Żaden	Mniejszy	Żaden	Mniejszy