Wielu podekscytowanych inwestorów nieruchomościami myśli, że mogą się wzbogacić, korzystając z pożyczki bankowej na zakup i modernizację lokalnych firm naprawczych. Chociaż inwestowanie w nieruchomości może być lepsze niż inwestowanie na giełdzie - ponieważ istnienie małych lokalnych rynków nieruchomości powoduje nieefektywność, którą inwestorzy mogą wykorzystać - potrzebujesz bardziej zaawansowanego poziomu zrozumienia, aby zarabiać na nieruchomościach mieszkalnych. Aby przejść od złotej rączki do potentata na rynku nieruchomości, musisz zrozumieć rynek, a także trzy kluczowe składniki silnych zysków z nieruchomości.
Poszukaj zdrowego rynku krajowego
Podczas gdy doświadczeni i bystrzy inwestorzy nieruchomości mogą być w stanie zarobić trochę pieniędzy w słabym ogólnokrajowym środowisku nieruchomości, szanse są przeciwko nim; szanse na sukces dla nowych inwestorów na takim rynku są jeszcze większe. Rosnące stopy procentowe mogą wylać dużo zimnej wody na gorący rynek nieruchomości, ponieważ ci, którzy kupili nieruchomości z hipotekami o zmiennej stopie procentowej, muszą zapłacić więcej, aby je utrzymać, i nie wszyscy mogą sobie na to pozwolić. Prowadzi to do zmniejszenia popytu na nieruchomości, a ceny odpowiednio spadają.
Tak więc, kiedy zaczynasz budować swój portfel nieruchomości, idealny czas znajduje się w otoczeniu malejącej stopy procentowej. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczka nie tylko będzie tańsza, ale poza chwilowym załamaniem kredytowym popyt będzie prawdopodobnie wyższy, co można wytrzymać przy dobrym zarządzaniu kapitałem.
Kolejną pożądaną cechą jest zdrowy produkt krajowy brutto (PKB), ponieważ liczba ta naprawdę mówi o ogólnej kondycji systemu gospodarczego, który wspiera rynek nieruchomości. W czasach zdrowego PKB, takich jak wzrost o ponad 3% rocznie, rzadko występują znaczące słabości nieruchomości.
Wreszcie dane dotyczące stopy bezrobocia są często głównym wskaźnikiem miękkości rynku. Jeśli ludzie widzą niewiele perspektyw na dochód w miejscu zamieszkania, przeprowadzają się. To z kolei znacznie zmniejsza aprecjację cen mieszkań (HPA).
Wybierz konkretną lokalizację
Lokalne dane o bezrobociu często w dużym stopniu wskazują na dane o mieszkalnictwie. Inteligentny inwestor stara się inwestować w mieście o zdrowych trendach bezrobocia i stosunkowo mocnych danych HPA. Mamy nadzieję, że jest to miasto, w którym mieszkasz, i dlatego dobrze rozumiesz kaprysy lokalnego rynku - i dzięki temu możesz łatwo zarządzać nieruchomościami. Jednak dzięki solidnym kontrolom zarządzania można z powodzeniem inwestować w innych lokalizacjach, w których są dostępni partnerzy zarządzania jakością.
Znajdź punkt zapalny Urban Sprawl
Po znalezieniu idealnego miasta na pożądaną inwestycję poszukaj miejskiego hotspotu. Jeśli widzisz, jak miasto się rozwija i możesz tolerować pewne ryzyko, zainwestuj w nieruchomości na obwodzie. Jeśli jednak rynek wygląda złowieszczo lub niejasno, trzymaj się wewnętrznych pierścieni, aby mieć bufor chroniący przed odwrotnym rozrostem miast.
Znaki ostrzegające, aby trzymać się z dala od obwodu, obejmują istotne zmiany bezrobocia i / lub spowolnienie wzrostu gospodarczego w okolicy. Możesz także spojrzeć na kondycję biznesową głównych pracodawców w okolicy. Jeśli jest słaba, prawdopodobnie nadchodzą zwolnienia, które mogą zacząć tłumić wartości nieruchomości z powodu krańcowego osłabienia podaży pracy. Jeśli kondycja biznesowa głównych pracodawców w regionie jest silna, prawda jest odwrotna.
Wartości nieruchomości mogą się znacznie różnić w obrębie obszaru metropolitalnego. Na przykład, jeśli średnia HPA w mieście wynosi 5%, może to być 2% w centrum, 6% w pierwszym pierścieniu podmiejskim i 10% w drugim pierścieniu podmiejskim. Trzeci pierścień to prawdopodobnie pola uprawne o skromnym potencjale HPA. Zwróć uwagę na to zjawisko: Twoja najbardziej niestabilna wycena nieruchomości nastąpi w zewnętrznym pierścieniu przyległym do pól uprawnych, ponieważ jest to zewnętrzny wierzchołek miasta. Tę dźwignię lokalizacyjną można wykorzystać dzięki przewadze na rosnących rynkach. Logicznie rzecz biorąc, na rynku spadkowym chciałbyś być w centrum uwagi. Jest to miejsce, w którym prawdopodobnie nastąpi najmniejsza amortyzacja, ponieważ pełne rynki mieszkaniowe sprawiają, że jest to najmniej prawdopodobne miejsce zakłócenia równowagi podaży i popytu.
Zrozumienie ryzyka inwestowania w różnych obszarach miasta jest bardzo podobne do zrozumienia, jak ogólnie zachowują się instrumenty finansowe. Pomyśl o obszarze miejskim miasta jako obligacjach o ratingu inwestycyjnym, pierwszym pierścieniu podmiejskim jako akcjach, a pierścieniu zewnętrznym jako instrumentach pochodnych. Zrozumienie, w jaki sposób w mieście dochodzi do rozlewania się miast, może zwiększyć zyski lub ochronić inwestycje przed negatywnymi skutkami.
Dla zabawy obierzmy cebulę o jedną warstwę dalej, aby znaleźć najgorętsze miejsca. Załóżmy, że zdecydujesz się zainwestować na obwodzie, ponieważ widzisz wzrost gospodarczy i rosnący popyt na pracę w okolicy. Możesz spróbować przewidzieć lokalizację świateł stop. To tam będą budowane przyszłe nieruchomości komercyjne, takie jak podmiejskie centra handlowe; wraz z rozwojem nieruchomości mieszkalnych wokół tych przyszłych centrów handlowych, wartości nieruchomości prawdopodobnie wzrosną znacząco w stosunku do średnich zwrotów z nieruchomości.
Dolna linia
Możliwość uzyskania ponadprzeciętnych stóp zwrotu wydaje się większa w dziedzinie nieruchomości niż w dziedzinie instrumentów finansowych, ponieważ mniej oczu spogląda na jednostki niejednorodne. Znajomość lokalnego rynku zapewnia również przewagę inwestycyjną. Strategia długoterminowa lub kup i trzymaj jest lepsza, jeśli masz duży kapitał i ograniczone możliwości, podczas gdy strategia krótkoterminowa lub przerzucanie ma większy sens, jeśli masz ograniczony kapitał i niesamowity wgląd w najsłodsze miejsca. Bez względu na ramy czasowe powinieneś najpierw poszukać silnego rynku krajowego, a następnie regionu, w którym publikowane dane pokazują przyzwoite możliwości HPA. Wreszcie, zagraj na obrzeżach rozległych miast, jeśli uważasz, że obszar rośnie, lub trzymaj się z dala od niego, jeśli uważasz, że się kurczy. Zrozumienie tych kluczowych punktów może pomóc zmaksymalizować wartość dowolnego portfela nieruchomości.
