Co-ops vs. Condos: Przegląd
Mieszkania i spółdzielnie mają podobne podobieństwa, ale mają także unikalne cechy, które oferują różnorodne opcje dla mieszkańców. Pod wieloma względami rynek nieruchomości w Nowym Jorku nie przypomina żadnego innego w Stanach Zjednoczonych. Jedną z największych różnic jest to, że apartamenty na sprzedaż w Nowym Jorku to mieszkania własnościowe lub spółdzielnie. W większości miejsc condos są regułą, ale nie w Big Apple. Chociaż liczba spółdzielni przewyższa liczbę mieszkań w Nowym Jorku - o około 75%, według większości szacunków - w danym momencie na aktywnym rynku jest więcej mieszkań.
Zacznijmy od krótkiej analizy różnicy między spółdzielnią a mieszkaniem. Kiedy kupujesz kondominium, twoje mieszkanie, a także procent części wspólnych, należą do ciebie. Kupując spółdzielnię, tak naprawdę nie kupujesz swojego mieszkania; zamiast tego kupujesz akcje w korporacji, która jest twoim budynkiem. Wielkość twojego udziału zależy od wielkości twojego mieszkania; kupno udziałów pozwala zająć jednostkę w budynku kooperacji. Przy zamknięciu mieszkania otrzymasz czyn; w momencie zamknięcia spółdzielni dostaniesz zastrzeżoną umowę najmu.
W przeważającej części, zarówno mieszkania, jak i spółdzielnie mają portiera i kuratora personelu; niektórzy dodadzą konsjerża, który zrobi wszystko, czego nie zrobią dwaj pozostali. Udogodnienia mogą być ciche (być może tylko pomieszczenie do przechowywania w piwnicy) lub wszechstronne, takie jak taras krajobrazowy, sala bilardowa, sala fortepianowa, sala projekcyjna, pokój zabaw dla dzieci i siłownia.
Kluczowe dania na wynos
- Kiedy kupujesz kondominium, twoje mieszkanie, jak również procent części wspólnych, należą do ciebie. Kiedy kupujesz spółdzielnię, tak naprawdę nie kupujesz swojego mieszkania; zamiast tego kupujesz akcje w korporacji, która jest twoim budynkiem. Ceny obligacji są wyższe niż w spółdzielniach, ale spółdzielnie wymagają większej przedpłaty, wyższych opłat miesięcznych i długiego procesu zatwierdzania. Mieszkania pozwalają na podnajmowanie mieszkania, podczas gdy spółdzielnie tego nie robią, co oferuje kupującym bardziej stabilną, mniej przejściową społeczność.
Mieszkania
W nowszych dzielnicach, niegdyś uważanych za odstające, ale teraz uważanych za modne, znajdziesz mieszkanie. Według Gary'ego Malina, prezesa Citi Habitats, nowojorskiego pośrednika w handlu nieruchomościami: „Jeśli mieszkasz w szklanym domu na niebie, bardziej podoba ci się styl, prawdopodobnie będziesz patrzeć na wiele mieszkań. Budynki mieszkalne nie stały się powszechne w Nowym Jorku do lat 70. XX wieku, więc często są one bardziej nowoczesne niż spółdzielnie. „Ponieważ dostępne tereny pod nowe budynki mieszkalne są ograniczone na Manhattanie”, mówi, „najnowsze kondominium można znaleźć w luksusowych przyległe i skrajne dzielnice na dalekich wschodnich i zachodnich stronach W Queens i Brooklynie widzieliśmy wiele nowych budynków mieszkalnych budowanych w byłych obszarach przemysłowych wzdłuż nabrzeża w Long Island City i Williamsburgu, a także w Downtown Brooklyn. ”
Zaliczka i cena
Koszt może często wpływać na proces decyzyjny przy zakupie nieruchomości, a mieszkania własnościowe oferują atrakcyjne zaliczki, przy czym zwykle wymagane jest tylko 10% ceny zakupu. Jednak mieszkania mają zwykle wyższe ceny niż spółdzielnie.
Koszty zamknięcia
Koszty zamknięcia mieszkania są wyższe niż w przypadku spółdzielni. Aby uzyskać szczegółowe informacje, poprosiliśmy nowojorskiego adwokata Adama Stone'a o porównanie tych dwóch. Oto, co wymyślił: w przypadku mieszkania o wartości 1 miliona USD z hipoteką w wysokości 800 000 USD koszty zamknięcia byłyby następujące: ubezpieczenie tytułu prawnego dla nabywcy, 4500 USD; tytuł ubezpieczenia dla pożyczkodawcy, 1000 USD; wyszukiwania tytułów, 700 USD, opłaty rejestracyjne, 700 USD, podatek od nieruchomości w stanie Nowy Jork, 10 000 USD, podatek od rejestracji hipoteki w Nowym Jorku, 15.370 USD. Łączna kwota: 32 270 USD (bez opłat pożyczkodawcy, które różnią się w zależności od pożyczkodawcy).
I dla każdego, kto zastanawia się, czym jest podatek od nieruchomości, Stone wyjaśnia: „Stan Nowy Jork ma podatek od przeniesienia w wysokości 0, 4% ceny sprzedaży, który jest pobierany od sprzedawcy nieruchomości mieszkalnej. Ma również 1% podatku od przeniesienia nabywcy, zwanego również „podatkiem od nieruchomości”, ponieważ ma zastosowanie tylko do nieruchomości mieszkalnych wycenianych na co najmniej 1 milion USD. ”
Opłaty miesięczne
Właściciele mieszkań mają miesięczny rachunek zwany „wspólnymi opłatami”, które są wykorzystywane do utrzymania budynku - wspólne obszary, architektura krajobrazu, wynagrodzenie personelu, a często niektóre media.
Właściciele mieszkań wypisują dwa czeki co miesiąc (jeden na utrzymanie budynku, a drugi na podatki od nieruchomości), ale często łączna suma właściciela mieszkania jest niższa niż rachunek za utrzymanie właściciela spółdzielni.
Tablica
Deski mieszkalne są zwykle mniej wymagające niż tablice kooperacyjne. Spółdzielnie mają dłuższy proces zatwierdzania, w tym wywiad. Zarząd decyduje, czy potencjalny nabywca może kupić spółdzielnię.
Według Warnera M. Lewisa zespołu Harkova Lewisa w Halstead Property: „W przypadku mieszkania, budynek może poprosić kupującego o paczkę”, mówi Lewis, „ale nie ma wywiadu, a budynek ma jedynie prawo do pierwszej odmowy (tzn. muszę to zatwierdzić lub mieszkanie musi kupić sam), co oznacza, że kiedy masz podpisaną umowę, chyba że coś się stanie kupującemu (lub finansowaniu), umowa jest tak dobra, jak to zrobione. ”
Zasady
Mieszkania mają zwykle mniej zasad, w tym ograniczenia wykorzystania zagranicznych środków na zakup. Mieszkania pozwalają międzynarodowym inwestorom na kupno i wynajem powierzchni; zwykle z pewnymi zastrzeżeniami, ale żadnymi, które są uciążliwe. Mieszkania pozwalają również na podnajem lub dzierżawę mieszkania innej osobie. Jednak niektóre stowarzyszenia condo mogą narzucić więcej zasad niż inne. W związku z tym ważne jest, aby potencjalni nabywcy przeprowadzili badania w celu ustalenia, co jest, a co nie jest dozwolone.
Preferencje kupującego
Według Gary'ego Malina, prezesa Citi Habitats: „Jeśli wolisz maszerować w rytm własnego perkusisty - a cenisz sobie elastyczność - to mieszkanie może być dla ciebie mądrym wyborem. Jednak zrozum, że ta wolność ma swoją cenę. Mieszkania są prawie zawsze droższe niż równoważne spółdzielnie. Ponadto, jeśli regularnie widzisz nowe twarze w windzie, spójrz gdzie indziej. Najemcy mogą być powszechni w budynkach mieszkalnych. Właściciele często korzystają z bardziej liberalnej polityki kondominium. ”
Kooperacje
Ogólnie rzecz biorąc, starsze, ustalone obszary mieszkalne mają przewagę spółdzielni. Jak wyjaśnia Gary Malin: „Jeśli lubisz zabytkowe nieruchomości, prawdopodobnie trafisz do kooperacji, ponieważ prawie wszystkie przedwojenne budynki są zorganizowane w ten sposób. Ponadto, ponieważ budynki spółdzielcze są zwykle starsze niż budynki mieszkalne, często znajdują się w bardziej centralnych lokalizacjach. Na przykład prawie wszystkie budynki mieszkalne położone przy Park Avenue na Upper East Side (pod każdym względem doskonałej lokalizacji) są spółdzielniami ”.
Zaliczka i cena
Podobnie jak w przypadku mieszkania, decyzja może sprowadzać się do tego, ile możesz wydać i zaoszczędzić na zaliczce. Chociaż możliwe jest obniżenie zaledwie 10% ceny zakupu mieszkania, spółdzielnia może wymagać znacznie wyższej zaliczki w okolicy od 20% do 50% ceny zakupu. Dobra wiadomość jest taka, że cena zakupu spółdzielni jest zwykle niższa niż w przypadku mieszkań. Chociaż ceny mogą się różnić w zależności od okolicy.
Koszty zamknięcia
Według adwokata ds. Nieruchomości w Nowym Jorku, Adama Stone'a, spółdzielnia ma niższe koszty zamknięcia. W przytoczonym powyżej przykładzie mieszkania, które kosztowało ponad 32 000 USD, spółdzielnia ma jedynie 10 000 USD podatku od nieruchomości. Istotna różnica wynika z faktu, że mieszkanie to nieruchomości, a akcje spółdzielcze są własnością prywatną. „Dla niektórych może to być tylko semantyka, ale nie przy obliczaniu kosztów zamknięcia.”
Opłaty miesięczne
Właściciele spółdzielni wypisują jeden czek miesięcznie zwany opłatami za utrzymanie. Podobnie jak w przypadku mieszkań, miesięczna opłata jest przeznaczona na podstawowe utrzymanie nieruchomości i pracowników potrzebnych do prawidłowego funkcjonowania budynku. Opłaty spółdzielcze są zwykle wyższe niż opłaty za mieszkanie, ponieważ opłata często obejmuje przynajmniej część kredytu hipotecznego na budynek. Chociaż opłaty miesięczne mogą się różnić w zależności od wielkości budynku.
Należy jednak pamiętać, że koszty konserwacji i typowe nie są ustalone. Każdy duży wydatek - nowy dach, nowe lobby, więcej pracowników - może wywołać ocenę: coś, o czym decydują członkowie zarządu i coś, czego rzadko można cofnąć.
Tablica
Jak wspomniano wcześniej, większość rad spółdzielczych ma rygorystyczny i często długi proces składania wniosków, który może wymagać od kupującego przekazania informacji finansowych, poddania się weryfikacji zatrudnienia i ewentualnie osobistej kontroli przeszłości.
Warner M. Lewis zespołu Harkov Lewis w Halstead Property, podsumowuje: „W spółdzielni nie tylko musisz mieć pieniądze na zakup mieszkania (lub finansowanie, aby to zrobić), ale musisz być również zatwierdzony przez zarząd po złożeniu wniosku, który jest zwykle bardzo szczegółowy i czasochłonny. Wtedy, bez żadnego powodu, kupujący może zostać odrzucony po rozmowie, a nawet wcześniej, tylko z powodu czegoś w pakiecie. Miałem oferty i widziałem oferty, w których nie ma wierszyka ani powodu odrzucenia. ”
Zasady
Tablice kooperacyjne mają zwykle więcej zasad niż mieszkanie i mogą określać, kiedy możesz ćwiczyć puzon, czy możesz umieścić ozdoby świąteczne na drzwiach i czy twoje zwierzę może się z tobą wprowadzić. Większość zasad ma na celu promowanie harmonii, spokoju i uprzejmości wspólnego życia.
Ale zasady, które zniechęcają niektórych nabywców krajowych i prawie wszystkich nabywców międzynarodowych, to ograniczenia spółdzielni w zakresie podnajmu - rzadko spółdzielnie zezwalają akcjonariuszom na wynajmowanie mieszkań na jakikolwiek dłuższy okres, jeśli w ogóle. Kolejną zasadą spółdzielni, która uniemożliwia dokonywanie zakupów przez osoby z zagranicy, jest to, że jest mało prawdopodobne, aby przyjęli kogokolwiek, którego środki znajdują się poza USA
Według Lewisa: „Spółdzielnie starają się stworzyć stabilną, długookresową grupę mieszkańców. Mieszkania nie wydają się zbytnio tym zaniepokojone. ”
Preferencje kupującego
Według Gary'ego Malina: „Spółdzielnie są dobrym wyborem dla tych, którzy cenią stabilność i chcą sadzić korzenie w budynku. Po prostu zadaj sobie pytanie:„ Czy jesteś w tym na dłuższą metę? ”. Spółdzielnie są znacznie mniej przemijające niż mieszkania, więc są doskonałym miejscem do życia, jeśli chcesz poznać swoich sąsiadów. Po prostu przygotuj się na analizę, szturchanie i szturchanie, ale zrozum, że ten proces zapewnia kooperacja stabilna i wyjątkowo bezpieczna inwestycja. ”
