Fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) posiadają koszyk nieruchomości, od centrów handlowych do kin, budynków mieszkalnych, parków biurowych, hoteli i szpitali. REIT może specjalizować się w określonym sektorze nieruchomości lub może różnicować się w różne rodzaje nieruchomości. Inwestowanie w REIT jest atrakcyjne z kilku powodów, szczególnie dla inwestorów nastawionych na dochód. I choć obecnie istnieje ryzyko dla całego rynku REIT, w długim okresie REIT okazały się zwycięzcami.
Czego szukać w REIT
Dla inwestorów detalicznych REIT mają wiele zalet w porównaniu z inwestowaniem w same nieruchomości. Przede wszystkim twoja inwestycja jest płynna. Możesz kupować i sprzedawać akcje REIT, które handlują jak akcje na giełdzie. Akcje REIT mają również niskie minimum inwestycyjne; inwestowanie bezpośrednio w rzeczywistą nieruchomość często wymaga znacznie większego zaangażowania.
REIT generują dochody z czynszów i dzierżawy nieruchomości, które posiadają. Większość (90%) dochodu REIT podlegającego opodatkowaniu musi zostać zwrócona akcjonariuszom w formie dywidend. W rezultacie inwestorzy często polegają na REIT jako dostawcach stałego przepływu środków pieniężnych, chociaż akcje mogą również zyskiwać na wartości, jeśli będą to robić nieruchomości.
Kiedy będziesz gotowy zainwestować w REIT, poszukaj wzrostu zysków, który wynika z wyższych przychodów (wyższe obłożenie i rosnące czynsze), niższych kosztów i nowych możliwości biznesowych. Konieczne jest również zbadanie zespołu zarządzającego, który nadzoruje nieruchomości REIT. Dobry zespół zarządzający będzie mógł modernizować obiekty i ulepszać usługi w niewykorzystanym budynku, zwiększając popyt.
Zastrzeżenia REIT
Ważne jest, aby nie traktować REIT jako aktywów inwestycyjnych samych w sobie. Zanim określisz, jaki rodzaj REIT jest najlepszy dla twojego portfela, musisz spojrzeć na trendy w branży.
Na przykład ruch w centrach handlowych spada ze względu na rosnącą popularność zakupów internetowych i spadek liczby dzielnic podmiejskich (po raz pierwszy od lat dwudziestych XX wieku rozwój miast wyprzedził wzrost podmiejskich). Tak więc REIT, które są ściśle lub w znacznym stopniu narażone na centra handlowe, będą stanowiły większe ryzyko niż inwestujący w inne rodzaje nieruchomości.
Lub weź hotele. Inwestowanie w REIT, który się na nich koncentruje, to inwestowanie w przemysł turystyczny. Podczas gdy branża może dobrze sobie radzić w danym momencie, hotele mogą potencjalnie ucierpieć w wyniku zmniejszonej liczby podróży służbowych, ponieważ firmy szukają sposobów na obniżenie kosztów, a konferencje internetowe stają się bardziej powszechne.
Jeśli chodzi o ogólne trendy gospodarcze, niska inflacja i brak wzrostu płac - jak to miało miejsce w USA w 2000 roku - często ogranicza potencjał wzrostu REIT, ponieważ hamują one wzrost czynszów. Mimo to REITs dobrze sobie radzą w obliczu tych przeciwności.
Dalekosiężna REIT
Kluczem do sukcesu jest wybieganie w przyszłość. Na przykład milenialsi preferują życie w mieście zamiast życia na przedmieściach, co doprowadziło do wspomnianego wcześniej spadku ruchu w podmiejskich centrach handlowych i wzrostu sprzedaży detalicznej na ulicach (miejskie pasy sklepowe zakotwiczone przez sklep spożywczy lub innego ważnego sprzedawcę). Jeden REIT wcześnie zauważył ten trend i odpowiednio się ustanowił.
Acadia Realty Trust (AKR) koncentruje się na obszarach miejskich o wysokich barierach wejścia, które są ograniczone podażą i bardzo zaludnione. Przyjmuje także podejście polegające na tym, że nie zakochuje się w jednym konkretnym detalu, ponieważ popularny dzisiaj detalista może jutro nie być popularnym sprzedawcą. Zamiast tego inwestuje w ulicę, blok lub budynek, co pozwala mu zawsze wprowadzać korekty, aby mieć do czynienia z gorącymi detalistami. Ale najważniejsze jest to, że inwestując dużo w uliczne sklepy, Acadia Realty Trust spojrzała w dalszą drogę, dosłownie, bardziej niż rówieśnicy. Przy kapitalizacji rynkowej wynoszącej 2, 30 miliarda dolarów REIT ma 84 nieruchomości w swoim głównym portfolio, o łącznej powierzchni 4, 2 miliona stóp kwadratowych; na październik 2018 r. miał stopę dywidendy na poziomie 3, 6%.
Dolna linia
Pomimo zalet nikt nie powinien inwestować wyłącznie w REIT. Podobnie jak w przypadku każdej klasy aktywów, powinny one zawsze stanowić część zdywersyfikowanego portfela.
