Twoja ocena kredytowa, liczba, której pożyczkodawcy używają do oszacowania ryzyka przedłużenia kredytu lub pożyczki, jest kluczowym czynnikiem decydującym o tym, czy zostaniesz zatwierdzony do kredytu hipotecznego. Wynik nie jest stałą liczbą, ale okresowo zmienia się w odpowiedzi na zmiany Twojej aktywności kredytowej (na przykład, jeśli otworzysz nowe konto karty kredytowej). Jaka liczba jest wystarczająco dobra i jak wyniki wpływają na oferowaną stopę procentową? Czytaj dalej, aby się dowiedzieć.
Wynik FICO
Najczęstszym wynikiem kredytowym jest wynik FICO, który został stworzony przez Fair Isaac Corporation. Jest obliczany na podstawie następujących różnych bitów danych z raportu kredytowego:
- Twoja historia płatności (co stanowi 35% wyniku) Należne kwoty (30%) Długość historii kredytowej (15%) Rodzaje kredytu, z którego korzystasz (10%) Nowy kredyt (10%)
Minimalne wyniki kredytowe
Nie ma „oficjalnej” minimalnej oceny wiarygodności kredytowej, ponieważ kredytodawcy mogą (i robią) wziąć pod uwagę inne czynniki przy określaniu, czy kwalifikują się do kredytu hipotecznego. Możesz uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny o niższej zdolności kredytowej, jeśli na przykład masz solidną zaliczkę lub obciążenie zadłużeniem jest niskie. Ponieważ wielu pożyczkodawców postrzega Twoją zdolność kredytową jako jeden element układanki, niski wynik niekoniecznie uniemożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego.
Co lubią widzieć pożyczkodawcy
Ponieważ dla kredytodawców dostępne są różne oceny wiarygodności kredytowej (każda oparta na innym systemie punktacji), upewnij się, że wiesz, jakiej oceny używa Twój kredytodawca, abyś mógł porównać jabłka z jabłkami. Wynik 850 to najwyższy wynik FICO, jaki można na przykład uzyskać, ale liczba ta nie byłaby aż tak imponująca w wyniku TransRisk Score (opracowanego przez TransUnion, jedną z trzech dużych agencji raportowania kredytowego), która idzie na całość do 900. Każdy pożyczkodawca ma również swoją własną strategię, więc chociaż jeden pożyczkodawca może zatwierdzić hipotekę, inny może nie - nawet jeśli obaj korzystają z tej samej zdolności kredytowej.
Chociaż nie istnieją standardy branżowe dla ocen kredytowych, poniższa skala ze strony internetowej poświęconej edukacji finansów osobistych www.credit.org służy jako punkt wyjścia do ocen FICO i tego, co każdy zakres oznacza dla uzyskania kredytu hipotecznego:
• 740 - 850: Doskonały kredyt - pożyczkobiorcy uzyskują łatwe zatwierdzenia kredytu i najlepsze oprocentowanie.
• 680 - 740: Dobry kredyt - Kredytobiorcy są zazwyczaj zatwierdzani i oferują dobre stopy procentowe.
• 620 - 680: akceptowalny kredyt - pożyczkobiorcy są zazwyczaj zatwierdzani przy wyższych stopach procentowych.
• 550 - 620: Kredyt subprime - Kredytobiorcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny, ale nie są gwarantowani. Warunki prawdopodobnie będą niekorzystne.
• 300 - 550: Słaby kredyt - szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego są znikome. Kredytobiorcy będą musieli podjąć kroki w celu poprawy zdolności kredytowej przed zatwierdzeniem.
Pożyczki FHA
Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA), która jest częścią Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w USA, oferuje pożyczki wspierane przez rząd. Zasadniczo wymogi kredytowe dla pożyczek FHA wydają się być bardziej złagodzone niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych. Aby zakwalifikować się do niskiej spłaty kredytu hipotecznego (obecnie 3, 5%), potrzebujesz minimalnego wyniku FICO wynoszącego 580. Jeśli twoja zdolność kredytowa spadnie poniżej tego poziomu, nadal możesz uzyskać kredyt hipoteczny, ale musisz odłożyć przynajmniej 10%, czyli wciąż mniej niż potrzebujesz na pożyczkę konwencjonalną.
Stopy procentowe i Twoja ocena kredytowa
Chociaż nie ma określonej formuły, twoja zdolność kredytowa wpływa na stopę procentową płaconą za kredyt hipoteczny. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższa ocena kredytowa, tym niższa stopa procentowa i odwrotnie. Może to mieć ogromny wpływ zarówno na miesięczną płatność, jak i na wysokość odsetek płaconych przez cały okres kredytowania. Oto przykład: Załóżmy, że otrzymujesz 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie oprocentowania za 200 000 USD. Jeśli masz wysoką zdolność kredytową FICO - na przykład 760 - możesz otrzymać stopę procentową w wysokości 3, 612%. Przy tej stawce miesięczna płatność wynosiłaby 910, 64 USD, a przez 30 lat zapłaciłbyś odsetki w wysokości 127 830 USD.
Weź tę samą pożyczkę, ale teraz masz niższą zdolność kredytową - powiedzmy 635. Twoje oprocentowanie skacze do 5, 201%, co może nie wydawać się dużą różnicą - dopóki nie podbijesz liczb. Teraz miesięczna rata wynosi 1 098, 35 USD (187, 71 USD więcej każdego miesiąca), a całkowite odsetki od pożyczki wynoszą 195 406 USD, czyli 67 576 USD więcej niż pożyczka o wyższej zdolności kredytowej.
Zawsze warto poprawić swoją zdolność kredytową przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, aby uzyskać jak najlepsze warunki. Oczywiście nie zawsze tak to działa, ale jeśli masz czas na sprawdzenie raportu kredytowego (i naprawienie błędów) i spłatę zadłużenia przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, prawdopodobnie spłaci się długi bieg. Aby uzyskać więcej informacji, możesz zbadać najlepsze sposoby szybkiego odbudowania zdolności kredytowej lub po prostu najlepsze sposoby naprawy złej zdolności kredytowej.
Dolna linia
Mimo że nie ma „oficjalnej” minimalnej oceny kredytowej, łatwiej będzie uzyskać kredyt hipoteczny, jeśli twój wynik będzie wyższy - i warunki też prawdopodobnie będą lepsze. Ponieważ większość osób ma ocenę od każdej z trzech dużych agencji kredytowych - Equifax, Experian i TransUnion - pożyczkodawcy często sporządzają raport kredytowy „tri-merge”, który zawiera wyniki od wszystkich trzech agencji. Jeśli wszystkie trzy oceny wiarygodności kredytowej są użyteczne, średnia ocena to tak zwana ocena „reprezentatywna” lub używana. Jeśli możliwe są tylko dwie oceny, stosuje się niższą.
Możesz uzyskać wstępne informacje o tym, gdzie stoisz za darmo. Każdego roku masz prawo do jednego bezpłatnego raportu kredytowego z każdej z trzech dużych agencji kredytowych. Uzyskanie bezpłatnej oceny wiarygodności kredytowej jest trudniejsze, ale można uzyskać ocenę wiarygodności kredytowej od banku, z którego niektóre coraz częściej je udostępniają, lub ze stron internetowych, które oferują naprawdę bezpłatne oceny wiarygodności kredytowej.
Z kolei uzyskanie kredytu hipotecznego może również wpłynąć na twoją zdolność kredytową.
