Własność wynajmowanej nieruchomości ma swoje zalety. Jeśli wybierzesz odpowiednią nieruchomość na wynajem, możesz otrzymywać regularny strumień przychodów obejmujący kredyt hipoteczny i zapewniający co miesiąc przyzwoity zysk. Kiedy sprzedajesz nieruchomość, być może czeka cię spora gratka.
Jednak ta maszyna generująca dochód może cię kosztować przy sprzedaży. To dlatego, że zapłacisz podatki od zysków kapitałowych (zysków), kiedy nieruchomość zostanie sprzedana. W odniesieniu do 2018 r. Stawka podatku od długoterminowych zysków kapitałowych wynosi 15%, jeśli małżeństwo składa wniosek wspólnie z dochodem podlegającym opodatkowaniu w wysokości od 77 201 USD do 479 000 USD. Jeśli twój dochód wynosi 479, 001 USD lub więcej, stopa zysków kapitałowych wynosi 20%.
Sprzedaż nieruchomości na wynajem może spowodować znaczne ugryzienie podatkowe, w zależności od zysków osiągniętych ze sprzedaży. Na przykład dla małżeństwa składającego dochód podlegający opodatkowaniu w wysokości 480 000 USD i zyski kapitałowe w wysokości 100 000 USD, na przykład podatki od zysków z wynajmu nieruchomości wyniosłyby 20 000 USD. Istnieją jednak sposoby na zmniejszenie obciążenia przy sprzedaży nieruchomości na wynajem; poniżej są trzy strategie.
Przesunięcie zysków z stratami
Co to jest: odzyskiwanie podatków
Dla kogo: Każdy, kto ma straty kapitałowe w danym roku podatkowym
Co zyskujesz: możliwość odjęcia tych strat od zysków kapitałowych zrealizowanych ze sprzedaży nieruchomości na wynajem
Skutecznym sposobem na zmniejszenie ekspozycji podatkowej przy sprzedaży nieruchomości na wynajem jest powiązanie zysków ze sprzedaży ze stratą w innym obszarze inwestycji. Nazywa się to odzyskiwaniem strat podatkowych. Wiele osób stosuje tę strategię pod koniec roku, aby zmniejszyć kwotę należną z tytułu przyrostu zapasów, ale można ją również wykorzystać do wynajmu nieruchomości. To dlatego, że Internal Revenue Service pozwala łączyć zyski ze stratami, aby obniżyć kwotę, którą jesteś winien rządowi.
Załóżmy, że zarobiłeś 50 000 USD na sprzedaży wynajętego mieszkania, ale wykąpałeś się na giełdzie i straciłeś 75 000 USD. Możesz zrekompensować pełne 50 000 USD zysków kapitałowych, dzięki czemu zysk ze sprzedaży wynajętej nieruchomości stanie się praniem.
Skorzystaj z sekcji 1031 kodeksu podatkowego
Co to jest: sekcja IRS sekcja 1031 „Wymiana podobna”
Dla kogo: Każdy, kto jest w stanie reinwestować wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (tj. Nieruchomości na wynajem) w nowe nieruchomości
Co otrzymujesz : możliwość odroczenia niektórych lub wszystkich podatków od zysków kapitałowych
Inwestorzy nieruchomości, którzy nie zamierzają wypłacać gotówki, mogą odłożyć na później podatek od zysków kapitałowych dzięki sekcji 1031 kodeksu podatkowego. Wymiana na podstawie Działu 1031 umożliwia sprzedaż nieruchomości na wynajem, zakup nieruchomości „podobnej” i odroczenie płacenia podatków w momencie dokonywania wymiany. Możesz wykonać 1031 wymian tyle razy, ile chcesz, ale kiedy w końcu osiągniesz zysk, podatki będą należne. Przed uchwaleniem ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu z 2017 r. Wymiana w Sekcji 1031 może nawet obejmować pewne rodzaje mienia osobistego. Zgodnie z nowym prawem giełda musi obejmować nieruchomości.
Najprostszym sposobem na odroczenie podatków jest zamiana jednej nieruchomości na drugą. Bardziej skomplikowana strategia zwana odroczoną zamianą pozwala sprzedać nieruchomość, a następnie nabyć jedną lub więcej podobnych nieruchomości zastępczych. Termin „podobny” ma bardzo szeroką interpretację. Nie musisz zamieniać jednego mieszkania na inny ani jednego biznesu na inny. Głównym warunkiem dotyczącym nieruchomości jest to, że musi ona być przeznaczona na wynajem i musi generować dochód. Twój osobisty dom, dom wakacyjny lub inna nieruchomość się nie liczą.
Czas jest ważny. Masz 45 dni od daty sprzedaży na identyfikację potencjalnych nieruchomości zastępczych i musisz zamknąć nieruchomość zastępczą w ciągu 180 dni. Jeśli zwrot podatku jest wymagalny przed upływem tego 180-dniowego okresu, musisz go wcześniej zamknąć. Przekroczysz terminy, a będziesz musiał zapłacić podatki od sprzedaży oryginalnej nieruchomości na wynajem.
Zamień swoją nieruchomość na wynajem w swoją główną rezydencję
Co to jest: konwersja wynajmowanej nieruchomości na podstawową rezydencję
Dla kogo: Każdy, kto może sprzedać nieruchomość na wynajem do swojej podstawowej siedziby, aby uzyskać lepsze traktowanie podatkowe przy sprzedaży
Co zyskujesz: możliwość wyłączenia z podatków nawet 500 000 USD zysków kapitałowych
Sprzedaż domu, w którym mieszkasz, przynosi lepsze korzyści podatkowe niż rozładowanie wynajmowanej nieruchomości z zyskiem, dlatego niektórzy ludzie przekształcają wynajem nieruchomości w swoją główną rezydencję, aby uniknąć uderzenia podatku od zysków kapitałowych. Sekcja 121 IRS pozwala ci wykluczyć do 250 000 $ zysków ze sprzedaży swojego podstawowego miejsca zamieszkania, jeśli jesteś singlem, i do 500 000 $, jeśli jesteś małżeństwem, składając wniosek wspólnie. Aby się zakwalifikować, musisz posiadać dom przez pięć lat i mieszkać w nim przez co najmniej dwa lata z pięciu. Kwota potrącenia zależy od tego, jak długo nieruchomość była wykorzystywana do wynajmu, a nie jako podstawowego miejsca zamieszkania.
Załóżmy na przykład, że kupiłeś dom pięć lat temu za 200 000 USD i wynająłeś go na pierwsze trzy lata. Dwa lata temu przeprowadziłeś się, a następnie sprzedałeś dom za 300 000 $. Osiągniesz 100 000 USD zysków kapitałowych, ale możesz odliczyć tylko dwie piąte (40%) tej kwoty, ponieważ mieszkałeś w domu tylko dwa z pięciu lat. Pozostałe 60 000 USD zysków kapitałowych będzie podlegać podatkom od zysków kapitałowych.
Odliczenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem
Dolna linia
Podatek od zysków kapitałowych może zabrać dużą część zysku ze sprzedaży inwestycji w nieruchomości, ale na szczęście istnieją sposoby na obejście tego. Niezależnie od tego, czy zaangażujesz się w zamianę jednej nieruchomości na drugą, połącz straty inwestycyjne z zyskami, aby zrównoważyć uderzenie podatkowe, lub przekształć czynsz w podstawową rezydencję, strategie te pomogą ci odłożyć lub uniknąć płacenia niektórych lub wszystkich podatków od zysków kapitałowych. Bez nich zyski kapitałowe mogą kosztować nawet 15% lub 20% zysku, w zależności od dochodu podlegającego opodatkowaniu.
