Ulepszenie dzierżawy to zmiana dokonana w nieruchomości na wynajem w celu dostosowania jej do konkretnych potrzeb najemcy. Ulepszenia dzierżawy, takie jak malowanie, instalowanie ścianek działowych, zmiana podłogi lub montowanie niestandardowych opraw oświetleniowych, mogą być podejmowane przez właścicieli, którzy mogą to zaoferować w celu zwiększenia zbywalności swoich wynajmowanych lokali, lub przez samych najemców.
Chociaż okres ekonomicznej użyteczności większości ulepszeń dzierżawy wynosi od 5 do 15 lat, Kodeks przychodów wewnętrznych wymaga amortyzacji, aby takie ulepszenia miały miejsce w całym okresie użytkowania budynku. Ulepszenia dzierżawy mają różne zasady amortyzacji w zależności od tego, czy pracujesz z raportami finansowymi opartymi na amerykańskiej podstawie podatkowej, czy ogólnie przyjętymi w USA zasadami rachunkowości (GAAP). Do celów podatkowych ulepszenia dzierżawy mogą podlegać amortyzacji przez okres do 15 lat.
Kluczowe dania na wynos
- Ulepszenie dzierżawy to zmiana dokonana w nieruchomości na wynajem w celu dostosowania jej do konkretnych potrzeb najemcy. IRS nie zezwala na odliczenia w przypadku ulepszeń dzierżawy. Ponieważ ulepszenia są uważane za część budynku, podlegają amortyzacji. Zgodnie z zasadami rachunkowości amortyzacja ulepszeń dzierżawy powinna przebiegać zgodnie z 15-letnim harmonogramem, który należy poddawać corocznej ponownej ocenie w oparciu o okres użytkowania.
Jak działają ulepszenia dzierżawy
Ulepszenia dzierżawy są również znane jako ulepszenia lub rozbudowy najemców i generalnie są dokonywane przez właścicieli nieruchomości komercyjnych. Właściciele mogą zapewnić te ulepszenia dla obecnych lub nowych najemców. Modyfikacje są dostosowane do potrzeb konkretnego najemcy i jego potrzeb. Tylko ulepszenia wprowadzone do wnętrza powierzchni konkretnego najemcy są uważane za ulepszenia dzierżawy.
Jak wspomniano powyżej, ulepszenia dzierżawy dotyczą zmian strukturalnych w przestrzeni, które przyniosą korzyści konkretnemu najemcy. Tak więc wprowadzanie zmian w powierzchni jednego najemcy nie kwalifikuje się jako poprawa dzierżawy dla jego sąsiada. Zmiany na zewnątrz budynku lub jego krajobrazu również nie mają zastosowania. Jeśli właściciel zastępuje dach budynku, modernizuje windę lub układa parking - żadna z tych zmian nie jest uważana za ulepszenie dzierżawy, ponieważ nie przynosi korzyści konkretnemu najemcy.
Po zakończeniu dzierżawy ulepszenia zazwyczaj należą do właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeśli najemca jest w stanie je zabrać, musi je usunąć bez uszkodzenia mienia.
Podstawa opodatkowania w USA Sprawozdawczość finansowa
Zasada 15 lat została przyjęta przez Internal Revenue Service (IRS) w 2004 r. Przed tym rokiem okres amortyzacji wynosił 39 lat. Reguła 15 lat nie jest trwała i co roku musi być ponownie autoryzowana. Okres amortyzacji jest ustalony bez względu na faktyczny okres użytkowania ulepszenia dzierżawy lub pozostały okres leasingu.
Sprawozdawczość finansowa GAAP
W przypadku sprawozdawczości finansowej zgodnej z GAAP ulepszenia w dzierżawach mogą być kapitalizowane lub wykazywane w kosztach w zależności od kwoty ulepszenia wyrażonej w dolarach. Firmy ustalają limit kapitalizacji, wewnętrzny standard rachunkowości ustalony przez kierownictwo, który ustala kwotę progową, powyżej której pozycja jest kapitalizowana zamiast wydatkowana. Jeżeli kwota nie przekracza limitu kapitalizacji, poprawa stanu leasingu jest odnoszona w koszty w okresie, w którym została poniesiona. Jeżeli jednak koszt przekroczy limit kapitalizacji, firma kapitalizuje go i amortyzuje.
Skapitalizowane ulepszenie dzierżawy zgodnie z zasadami rachunkowości jest amortyzowane przez krótszy pozostały okres użytkowania lub pozostały okres leasingu. Okres użytkowania określa się na podstawie szacunków kierownictwa. Ponadto pozostały okres najmu może obejmować przedłużenia, o ile są one możliwe do przewidzenia i możliwe do zagwarantowania. Jeżeli budynek zostanie następnie zakupiony, dzierżawa przestaje obowiązywać, a poprawa stanu dzierżawy byłaby amortyzowana przez pozostały okres użytkowania budynku.
