Każdy, kto kiedykolwiek próbował kupić lub sprzedać dom, prawdopodobnie wiele słyszał o uczciwej wartości rynkowej nieruchomości lub FMV. Podobnie każdy, kto musi płacić podatki od nieruchomości lub odliczyć od nieruchomości, musi znaleźć FMV. Nawiasem mówiąc, jest to również powszechna terminologia na rynku nieruchomości inwestycyjnych. Niestety nie ma łatwego ani uniwersalnego sposobu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Jednak prawie każda wycena rynkowa sprowadza się do dwóch czynników: wyceny nieruchomości i ostatnich porównywalnych sprzedaży.
Ekonomika wartości rynkowej
Wartość każdego dobra w gospodarce rynkowej wynika z procesu odkrywania. Producenci i sprzedawcy proponują wartości hipotetyczne i liczą na znalezienie nabywców o podobnych wycenach. Z drugiej strony konsumenci podnoszą lub obniżają ceny w oparciu o zmieniające się interpretacje wartości towarów. Ten proces jest niedoskonały i ciągle się zmienia.
W przypadku nieruchomości oznacza to, że kupujący musi wycenić nieruchomość bardziej niż pieniądze, za które handluje. Jednocześnie sprzedawca musi wycenić nieruchomość mniej niż oferowane pieniądze.
Oceny i porównywalna sprzedaż
Oceny są po prostu profesjonalnymi opiniami o wartości. Podczas sprzedaży domu bank, który udziela kredytu mieszkaniowego, zwykle wybiera rzeczoznawcę, który wydaje opinię na temat wartości nieruchomości na dany dzień. Porównywalna sprzedaż, znana również jako metoda „danych rynkowych”, jest najczęstszym sposobem ustalenia wartości rynkowej. W tym miejscu dokonano przeglądu ostatniej sprzedaży nieruchomości o podobnym wzroście, aby uzasadnić ocenę.
Publikacja IRS 561
Publikacją obowiązującego kodu podatkowego dla wartości godziwej nieruchomości jest publikacja IRS 561. Niniejsza publikacja dotyczy wszelkiego rodzaju wycen nieruchomości, takich jak samochody, łodzie, kolekcje, używana odzież, papiery wartościowe, patenty, renty i wiele innych, ale to nie przewiduje sekcji określania wartości rynkowej nieruchomości.
Publikacja 561 wyraźnie stwierdza „szczegółowa ocena dokonana przez profesjonalnego rzeczoznawcę jest konieczna” dla właściwej wyceny. Oceniający uznaje trzy podejścia: podejście sprzedaży porównywalne, podejście kapitalizacji przychodu lub nowa metoda kosztów odtworzenia.
