Spis treści
- Koszty przerzucania domów
- Pożyczki na twarde pieniądze
- Hard Money vs. Conventionals
- Gdzie szukać pożyczkodawców
- Prywatni pożyczkodawcy
- Jak zweryfikować prywatnego pożyczkodawcę
- Prywatni pożyczkodawcy online
- Finansowanie społecznościowe
- Witryny crowdfundingowe
- Wady finansowania społecznościowego
- Dolna linia
Przerzucanie domów jest na najwyższym poziomie od 2007 r. Dzięki rosnącym cenom domów i zwiększonej dostępności finansowania. Co więcej, ograniczona podaż pomaga płetwom zarabiać teraz większe zyski niż po kryzysie mieszkaniowym w latach 2008–2009, kiedy to foreclosures zalały rynek nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Przerzucanie domu kosztuje zwykle więcej niż kupienie go jako domu. Pożyczkodawcy postrzegają przerzucanie jako ryzykowną propozycję i na ogół nie będą działać z niedoświadczonymi płetwami. Trudnych pożyczkodawców można znaleźć w Internecie i na okres krótszy niż rok z oprocentowaniem od 12% do 18% plus dwa do pięciu punktów. Zastanów się nad weryfikacją prywatnych pożyczkodawców, rozmawiając z innymi płetwami. Klapki mogą próbować finansować swoje inwestycje z witryn crowdfundingowych.
Koszty przerzucania domów
Kupowanie, naprawianie i szybkie odsprzedawanie nieruchomości może przynosić zyski, ale o wiele więcej pieniędzy potrzeba na odwrócenie domu niż po prostu na zakup domu, w którym chcesz mieszkać. Nie tylko potrzebujesz pieniędzy, aby stać się właścicielem nieruchomości, ale także funduszy na remonty i środków na pokrycie podatków od nieruchomości, usług komunalnych i ubezpieczenia właścicieli domów od dnia zamknięcia sprzedaży przez pracę na odwyk i aż do dnia sprzedaży. Stawki podatku od krótkoterminowych zysków kapitałowych w wysokości od 10% do 37%, w zależności od federalnego przedziału podatku dochodowego, ograniczą zyski z nieruchomości, które przerzucisz w ciągu jednego roku lub krócej.
Ponadto wielu kredytodawców nie będzie współpracować z niedoświadczonymi płetwami. Będą chcieli zobaczyć, czy udało Ci się sprzedać przynajmniej jeden dom dla zysku. Inni będą pracować z niedoświadczonym płetwą, ale będą pobierać wyższe opłaty i odsetki.
Pożyczki na twarde pieniądze
Eksperci nie zgadzają się co do tego, jak ciężkie pieniądze mają swoją nazwę. Niektórzy twierdzą, że odnosi się to do faktu, że jest znacznie droższe niż tradycyjne finansowanie i ma „trudniejsze” warunki. Inni twierdzą, że dzieje się tak, ponieważ finansuje domy, które są „trudne” dla konwencjonalnych pożyczkodawców. Inni twierdzą jednak, że termin ten opisuje zabezpieczenie pożyczki, podobnie jak w przypadku aktywów trwałych, którymi w tym przypadku są nieruchomości.
Bez względu na pochodzenie tego terminu pożyczki na twarde pieniądze zazwyczaj mają okres krótszy niż jeden rok, a stopy procentowe wynoszą od 12% do 18%, plus dwa do pięciu punktów. Punkt jest równy 1% kwoty pożyczki, więc jeśli pożyczysz 112 000 USD, a pożyczkodawca naliczy dwa punkty, zapłacisz 2% z 112 000 USD lub 2240 USD. Zamiast płacić punkty przy zamykaniu, tak jak w przypadku tradycyjnej hipoteki, być może nie będziesz musiał płacić punktów, dopóki dom nie będzie sprzedawany z pożyczką na twarde pieniądze - jedna miękka rzecz w tych twardych pieniądzach.
Kredytodawcy twardych pieniędzy opierają kwotę, którą możesz pożyczyć, na wartości remontowej domu (ARV). Jeśli dom kosztuje 80 000 USD, ale ARV wynosi 160 000 USD i możesz pożyczyć do 70% ARV, możesz pożyczyć 112 000 USD. Po zapłaceniu ceny zakupu w wysokości 80 000 USD pozostanie 32 000 USD na koszty zamknięcia (choć możesz być w stanie negocjować, aby sprzedawca domu je zapłacił), opłaty pożyczkodawcy, rehabilitację, koszty transportu i koszty sprzedaży, takie jak inscenizacja, marketing, oraz prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami. Jeśli możesz trzymać się tego budżetu, nie będziesz potrzebować żadnych pieniędzy z kieszeni, aby przerzucić dom.
2240 USD w punktach zajmie znaczną część tego 32 000 USD budżetu, a jeśli płacisz 15% odsetek przez sześć miesięcy, całkowity koszt odsetek w wysokości 112 000 USD wyniesie 8400 USD. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy zazwyczaj oczekują płatności oprocentowanych co miesiąc, podczas gdy pożyczka jest niespłacona, ale niektórzy mogą pozwolić na naliczenie odsetek i nie wymagać ich zapłaty do czasu zakończenia przerzucenia. Po tych dwóch dużych wydatkach będziesz mieć tylko 21 360 $ na wszystko inne - mniej, jeśli będziesz musiał zapłacić koszty zamknięcia. Ale jeśli dom naprawdę sprzedaje się za 160 000 USD, to widzisz zysk w wysokości 48 000 USD, bez podatków, przez sześć miesięcy pracy, potencjalnie bez wypisywania jednego czeku z własnego konta bankowego.
Hard Money vs. Pożyczki konwencjonalne
Lucas Machado, prezes House Heroes, grupy inwestorów w nieruchomości, która przerzuca domy na Florydzie i finansuje pożyczki na twarde pieniądze, mówi, że pożyczki na twarde pieniądze są łatwe w inny sposób: brak biurokratycznej biurokracji. W przeciwieństwie do tradycyjnych banków, pożyczkodawcy nie są związani wytycznymi dotyczącymi kształtu nieruchomości. „Nieruchomości w złym stanie nie spełniają wytycznych dotyczących tradycyjnego finansowania hipotecznego. Z drugiej strony pożyczkodawcy twardych pieniędzy oczekują, że pożyczą domy w złym stanie - mówi Machado.
Zamiast tego „pożyczkodawcy twardych pieniędzy decydują, czy zaciągnąć pożyczkę, oceniając siłę transakcji i niezawodność domowej płetwy”, mówi Machado. Jeśli koszt zakupu i naprawy w porównaniu do wartości odsprzedaży ma sens, a płetwa domowa jest godna zaufania, pożyczkodawca na twarde pieniądze udzieli pożyczki.
Oceniając płetwę, pożyczkodawcy twardych pieniędzy zwykle nie martwią się kwalifikacjami pożyczkobiorców, takimi jak stosunek zadłużenia do dochodu i oceny wiarygodności kredytowej. W niektórych przypadkach mogą chcieć zobaczyć dokumenty wnioskodawcy, takie jak deklaracje podatkowe, wyciągi bankowe i raporty kredytowe. Nie obchodzi ich też, czy pożyczone zostaną środki na zaliczki (kolejna różnica w porównaniu z tradycyjnymi kredytodawcami). W końcu „W przypadku niewypłacalności płetwy pożyczający twarde pieniądze mogą przejąć dom, przejąć własność domu i sprzedać go z zyskiem we własnym zakresie”, zauważa Machado.
Pożyczkodawca na twardym pieniądzu, podobny do banku, będzie zajmował pierwsze miejsce w zastawie w domu, dopóki pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki, ale pożyczkobiorca będzie właścicielem i utrzyma czyn, wyjaśnia Mat Trenchard, kierownik ds. Przejęć w Senna House Buyers, jedna z największych firm kupujących domy w Houston.
Gdzie szukać pożyczkodawców
Jedno miejsce, w którym można znaleźć pożyczkodawcę na twarde pieniądze, jest online. Na przykład Lima One Capital będzie współpracować z nowymi płetwami i pożyczy do 90% kwoty pożyczki do kosztu lub do 75% kwoty pożyczki do ARV. Opłaty i stopy procentowe maleją wraz z doświadczeniem kredytobiorcy. Lima One udziela pożyczek w większości stanów, a stawki i opłaty różnią się w zależności od stanu.
Ogólnie rzecz biorąc, spodziewaj się zapłaty:
- Jeśli w ciągu ostatnich 24 miesięcy wykonasz do jednego przerzucenia, otrzymasz opłatę początkową w wysokości 3, 5% i stopę procentową w wysokości 12%. Przy dwóch lub czterech przerzuceniach za pasem to opłata za rozpoczęcie w wysokości 3% i stopa procentowa w wysokości 11%. lub więcej zakończonych rzutów zobaczysz opłatę początkową w wysokości 2% i stopę procentową w wysokości 9, 99%
Kredytobiorcy o zdolności kredytowej poniżej 680 będą mogli pożyczyć nieco mniej i pokryć najwyższe koszty. Minimalna ocena kredytowa to 630. Ponadto Lima One Capital wymaga 10% zaliczki i oferuje warunki spłaty do 13 miesięcy.
Drugi przykład pochodzi z LendingHome. Firma oferuje kredyty typu fix-and-flip do 90% ceny zakupu i 100% kosztów remontu. Pożyczkobiorcy muszą przesłać wyciągi bankowe, aby wykazać, że mogą pokryć zaliczkę i koszty zamknięcia. Inne wymagania obejmują umowę zakupu, listę wcześniejszych projektów typu fix-and-flip, dokumentację nieruchomości oraz zaliczkę. Stopy procentowe wynoszą zwykle od 7, 5% do 12%. Istnieje opłata za wniosek w wysokości 199 USD na pokrycie kosztów ubezpieczenia pożyczki od strony trzeciej. Strona główna pobiera również opłatę początkową, opłatę za ocenę, tytuł i opłaty depozytowe, a firma zatrzymuje środki rehabilitacyjne do czasu zakończenia remontu.
Prezes House Heroes, Lucus Machado, sugeruje skontaktowanie się z lokalnymi stowarzyszeniami inwestującymi w nieruchomości, lokalnymi inwestorami i lokalnymi agentami nieruchomości w celu znalezienia twardych pożyczkodawców. Ale może nie być dużo miejsca do negocjacji, szczególnie w sprawie punktów i stóp procentowych. W ciągu ostatnich kilku lat, zauważa Machado, było tak wiele możliwości pożyczania pieniędzy, że nie trzeba ścigać transakcji. „Po co dziś zaciągać pożyczkę z niższym zwrotem, skoro jutro prawdopodobnie natrafisz na inną okazję?” - pyta.
Prywatni pożyczkodawcy
„Prywatny pożyczkodawca to po prostu osoba z dużym kapitałem, który może ci pożyczyć”, mówi Mat Trenchard z Senna House Buyers. „Byłbyś zaskoczony, ilu jest osób, które chcą pożyczyć zaoszczędzone pieniądze. Będą działać podobnie do HML, z tym że zazwyczaj można uzyskać lepsze stawki i warunki. ”
Trenchard twierdzi, że prywatni pożyczkodawcy mogą być bardziej otwarci na negocjowanie warunków płatności niż pożyczkodawcy twardych pieniędzy. Mogą nawet chcieć działać jako partner w transakcji i wziąć udział w zyskach w zamian za nie naliczanie odsetek.
„Kluczem niedoświadczonego płetwy jest zaufanie podczas negocjacji”, mówi Trenchard. „Muszą nawiązywać kontakty i rozmawiać z innymi płetwami o tym, jak bardzo są przyzwyczajeni do płacenia, i wiedzą, że mogą odejść. Nie myśl, ponieważ nie mogłeś dojść do porozumienia z pierwszym pożyczkodawcą, z którym rozmawiasz, że nie znajdziesz pieniędzy na umowę. ”
Możesz szukać prywatnych pożyczkodawców na lokalnych imprezach związanych z nieruchomościami. Trenchard twierdzi, że osoby te mogą pobierać od 8% do 12% plus zero do dwóch punktów w porównaniu do pożyczkodawcy o twardych pieniądzach od 12% do 15% z dwoma do pięciu punktów. Podobnie jak pożyczkodawca lub bank, zajmą pierwszą pozycję w domu.
Jak zweryfikować prywatnego pożyczkodawcę
Doświadczeni profesjonalni płetwy twierdzą, że najlepszym sposobem zmierzenia prywatnego pożyczkodawcy, którego rozważasz, jest rozmowa z innymi płetwami - których można również znaleźć na imprezach związanych z sieciami nieruchomości - i zapytanie, czy mają doświadczenie z tymi pożyczkodawcami. Jak szybki był zwrot? Jakie ceny otrzymali? Jak szybko reagował pożyczkodawca? Możesz także poprosić o referencje i zadzwonić do nich.
Najgorszym scenariuszem jest zazwyczaj zawarcie umowy, ponieważ pożyczkodawca nie zapewnia obiecanego finansowania, a kupujący traci swój poważny depozyt pieniężny. Inną możliwością jest zaskoczenie przy stole rozliczeniowym niespodziewanymi opłatami pożyczkodawcy. Istnieje również możliwość toczących się sporów prawnych dotyczących warunków umowy lub pożyczkodawcy próbującego złapać kredytobiorcę w zwłoce, aby mógł przejąć nieruchomość. Są to wszystkie dobre powody, aby sprawdzić pożyczkodawcę przed podpisaniem czegokolwiek.
„To powiedziawszy, pamiętaj, że w tego rodzaju transakcji pożyczkodawca wymienia mnóstwo pieniędzy w zamian za podpisane kartki papieru - dokumenty pożyczkowe. To nie jest zły interes dla pożyczkobiorcy - mówi Machado.
Prywatni pożyczkodawcy online
Technicznie rzecz biorąc, prywatny pożyczkodawca to przyjaciel, członek rodziny lub inna osoba, która nie zarabia na pożyczaniu pieniędzy, ale zgadza się na finansowanie, mówi Brian Davis, współzałożyciel SparkRental i inwestor w nieruchomości z 15 nieruchomościami. Niektóre firmy mogą nazywać się prywatnymi pożyczkodawcami tylko dlatego, że są własnością prywatną. Podobnie jak pożyczkodawcy twardych pieniędzy, można je również znaleźć w Internecie.
5 Arch Funding z siedzibą w Irvine w Kalifornii współpracuje z doświadczonymi płetwami w 30 stanach. Oferuje jednocyfrowe stopy procentowe dla pożyczek typu fix-and-flip.
Anchor Loans, firma z siedzibą w Calabasas w Kalifornii, może zawierać transakcje dotyczące szerokiej gamy rodzajów nieruchomości po konkurencyjnych stopach procentowych w 46 stanach. Warunki różnią się w zależności od stanu. Na przykład w Kalifornii dostępne są pożyczki o oprocentowaniu od 8% do 13%, w zależności od wartości pożyczki i wartości pożyczkobiorcy, z opłatami za udzielenie kredytu w wysokości 2% do 3% i warunkami kredytu na okres od 6 do 12 miesięcy bez przedpłaty kary Płetwy mogą pożyczyć do 70% ARV domu. Wymagana jest przedpłata w wysokości co najmniej 10% do 20% kosztów nabycia. Pożyczkobiorcy muszą mieć udokumentowaną historię co najmniej pięciu rzutów w ciągu ostatnich 18 miesięcy. Anchor Loans weźmie pod uwagę pożyczki dla kwalifikowanych korporacji i spółek z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) z mniej niż pięcioma zmianami. Finansowanie może nastąpić w ciągu dwóch dni do dwóch tygodni i zazwyczaj trwa jeden tydzień, zgodnie ze stroną internetową firmy.
Finansowanie społecznościowe
Finansowanie społecznościowe polega na grupie różnych osób i / lub instytucji w celu wspólnego finansowania pożyczek. Każdy pożyczkodawca, zwany inwestorem, zapewnia niewielki procent pożyczki pożyczkobiorcy i zarabia na tych pieniądzach.
Tradycyjne strony crowdfundingowe, takie jak Prosper, nie są nastawione na kupowanie i przerzucanie domów. Maksymalna kwota pożyczki Prosper w wysokości 35 000 USD przeznaczona jest na projekty takie jak remont domu, konsolidacja zadłużenia i finansowanie małych firm. Właśnie tam pojawiają się specjalne strony crowdfundingowe dla osób zajmujących się nieruchomościami mieszkalnymi. Niektóre z nich sfinansują pożyczkę, co oznacza, że firma szybko zamknie pożyczkę z własnych środków, czekając na inwestorów, a inne nie. dopóki inwestorzy go nie sfinansują. Może to oznaczać wolniejsze zamykanie lub brak zamykania.
„Witryny crowdfundingowe zajmują podobną niszę, co pożyczający twarde pieniądze”, mówi Davis. „Są stosunkowo drogie, ale pożyczają inwestorom nieruchomości bez względu na to, ile mają hipotek, i koncentrują się w dużej mierze na zabezpieczeniach i jakości samej transakcji.”
Witryny crowdfundingowe
Groundfloor oferuje pożyczki od 25 000 do 2 milionów USD z finansowaniem do 90% LTC (100% kosztów remontu), zamknięciami w ciągu zaledwie siedmiu dni, bez płatności w okresie kredytowania, a pożyczki nie wymagają deklaracji podatkowych ani wyciągów bankowych poniżej pół miliona. Stopy procentowe wynoszą od 5, 4% do 26%. Pożyczkobiorcy muszą spłacić co najmniej trzy miesiące odsetek, nawet jeśli wcześniej spłacą pożyczkę. Typowe koszty zamknięcia wynoszą od 500 do 1500 USD, a Groundfloor pobiera od dwóch do czterech punktów za pożyczkę. Wszystkie punkty i opłaty można przeliczyć na pożyczkę. Groundfloor zwykle nie działa z niedoświadczonymi płetwami.
Patch of Land oferuje pożyczki od 100 000 do 5 milionów USD z finansowaniem do 80% wartości pożyczki lub do 70% po remoncie, zamknięcia w ciągu zaledwie siedmiu dni i oprocentowanie od 7, 99 % Kredytobiorcy dokonują automatycznych miesięcznych spłat odsetek od pożyczek na okres od jednego do 36 miesięcy. Patch of Land działa tylko z doświadczonymi programistami.
Fund That Flip oferuje do 90% ceny zakupu, do 100% zakresu prac, zamykając w ciągu zaledwie siedmiu dni, warunki kredytu od sześciu do 24 miesięcy, a stawki zaczynają się od 7, 99%.
Wady finansowania społecznościowego
Trenchard i Machado powiedzieli, że nie korzystali z żadnych stron internetowych dotyczących finansowania społecznościowego, ale obaj podejrzewali, że proces finansowania społecznościowego w celu oceny i zawarcia umowy może być wolniejszy niż w przypadku pożyczkobiorcy z prywatnym lub twardym pożyczkodawcą. Kiedy płetwa będzie w stałym związku z pożyczkodawcą, obaj mogą być w stanie zawrzeć umowę w ciągu 24 godzin, gdy nadejdzie wielka okazja i wszystkie dokumenty będą w porządku.
W przeciwieństwie do prywatnego pożyczkodawcy, strony crowdfundingowe mogą również nie oferować możliwości negocjacji. Mogą mieć ustawione parametry dla każdej transakcji, ponieważ odpowiadają za dużą grupę inwestorów.
Dolna linia
Wszystkie te opcje są drogie w porównaniu z tradycyjnym finansowaniem hipotecznym dla domu zajmowanego przez właściciela, ale ich cena odzwierciedla wysokie ryzyko podejmowane przez pożyczkodawcę oraz prawdopodobieństwo, że nie dostaniesz oprocentowanego kredytu bankowego na odwrócenie domu. Ale korzystanie z pieniędzy innych osób nie tylko pozwala rozpocząć działalność w branży przerzucania, gdy masz mało gotówki lub nie ma jej wcale, ale także daje szansę na przerzucenie większej liczby nieruchomości jednocześnie i zwiększenie ogólnych zysków, gdy zdobędziesz wystarczające doświadczenie do zawarcia wielu transakcji.
„Jeśli znasz opcje, gdzie je znaleźć i jak nawiązać sieć, problem polega bardziej na znalezieniu oferty niż na znalezieniu pieniędzy” - mówi Trenchard. „Bardzo łatwo jest znaleźć pieniądze na świetną ofertę, ale bardzo trudno jest znaleźć świetne okazje”.
