Spółki specjalnego przeznaczenia (SPV) były szeroko stosowane jako sposób sekurytyzacji aktywów opartych na nieruchomościach. Od lat 80. duże korporacje finansujące zaczęły polegać na spółkach celowych i podobnych produktach w celu rozłożenia ryzyka i usunięcia zobowiązań z bilansów. Wielka recesja rozbudziła obawy na rynku finansowym o potencjalne ryzyko po przekształceniu przez banki puli kredytów hipotecznych w papiery wartościowe i sprzedaży ich inwestorom w formie spółek celowych. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej na temat tych pojazdów, ich działania i tego, co sprawia, że inwestycje w nieruchomości są powszechne w spółkach celowych.
Kluczowe dania na wynos
- Spółka celowa jest spółką sierocą, utworzoną w celu odizolowania ryzyka i przeniesienia aktywów do inwestorów. Inwestycje w nieruchomości są najczęściej przechowywane w specjalnych spółkach nieruchomości. Firmy mogą przenieść własność nieruchomości na spółkę celową i sprzedać tę jednostkę, płacąc (niższy) podatek od zysków kapitałowych zamiast podatku od sprzedaży nieruchomości. Banki mogą sprzedawać aktywa hipoteczne spółkom celowym, obniżając dźwignię we własnych bilansach.
Co to jest pojazd specjalnego przeznaczenia (SPV)?
Spółka celowa jest spółką osieroconą, utworzoną w celu dezagregacji i izolacji ryzyka związanego z aktywami zabezpieczającymi oraz przeniesienia ich do inwestorów. Pojazdy te, zwane również jednostkami specjalnego przeznaczenia (SPE), mają własne obowiązki, aktywa i zobowiązania poza spółką dominującą.
Spółki celowe mają swoje własne obowiązki, aktywa i zobowiązania poza spółką dominującą.
Spółki celowe mogą emitować obligacje w celu pozyskania dodatkowego kapitału przy korzystniejszych stopach oprocentowania. Przynoszą one także korzyść, osiągając traktowanie pozabilansowe dla celów sprawozdawczości podatkowej i finansowej dla spółki dominującej.
Spółki celowe są uważane za przedsiębiorstwa znajdujące się w trudnej sytuacji bankructwa. Oznacza to, że jeśli spółka zbankrutuje i nie ma żadnego wpływu na spółkę dominującą i odwrotnie. Jako takie mają na celu ochronę obu firm przed niewypłacalnością.
Jak działają pojazdy specjalnego przeznaczenia
Sama SPV działa jako spółka zależna od spółki dominującej, która sprzedaje aktywa poza własnym bilansem SPV. Spółka celowa staje się pośrednim źródłem finansowania dla pierwotnej korporacji, przyciągając niezależnych inwestorów kapitałowych, aby pomóc w zakupie zobowiązań dłużnych. Jest to najbardziej przydatne w przypadku dużych pozycji ryzyka kredytowego, takich jak kredyty hipoteczne subprime.
Nie wszystkie spółki celowe mają taką samą strukturę. W Stanach Zjednoczonych spółki celowe są często spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC). Kiedy LLC kupuje ryzykowne aktywa od swojej spółki dominującej, zwykle grupuje aktywa w transze i sprzedaje je, aby spełnić określone preferencje dotyczące ryzyka kredytowego różnych rodzajów inwestorów.
Istnieje kilka powodów, dla których tworzone są spółki celowe. Zapewniają ochronę aktywów i zobowiązań spółki dominującej, a także ochronę przed bankructwem i niewypłacalnością. Podmioty te mogą również uzyskać łatwy sposób na pozyskanie kapitału. Spółki celowe mają również większą swobodę działania, ponieważ nie są obciążone tyloma przepisami, co spółka macierzysta.
Sprzedaż inwestycji w nieruchomości spółce celowej
Inwestycje w nieruchomości odbywają się najczęściej w specjalnych pojazdach. W większości przypadków firma może utworzyć spółkę celową w celu ograniczenia konsekwencji podatkowych wynikających ze sprzedaży nieruchomości. Na przykład firma może przenieść nieruchomość do spółki celowej, jeśli podatek od sprzedaży jest wyższy niż podatek od zysków kapitałowych. Jeśli i kiedy spółka dominująca zdecyduje się zbyć składnik aktywów, może wystawić SPV na sprzedaż zamiast samej nieruchomości. Czyni to firmę odpowiedzialną za podatek od zysków kapitałowych, a nie podatek od sprzedaży nieruchomości.
Oto kolejny scenariusz pokazujący, dlaczego inwestycje w nieruchomości są atrakcyjnymi udziałami w spółce celowej. Bank udziela pożyczki na nieruchomość i przejmuje ryzyko kredytowe. Hipoteka jest aktywem banku. Zamiast utrzymywać ten składnik aktywów i otrzymywać powolne odsetki, bank tworzy spółkę celową i sprzedaje ją jako aktywa hipoteczne. W rezultacie bilans banku wygląda na mniej lewarowany i zmniejsza bezpośrednie ryzyko kredytowe.
