Istnieje kilka sposobów inwestowania w nieruchomości. Dla wielu Amerykanów najbardziej podstawowa inwestycja w nieruchomości to dom rodzinny lub nieruchomość na wynajem. Inwestowanie w jedną nieruchomość może być dużą, lukratywną inwestycją z wieloma możliwościami użytkowania. Wszechstronność, długowieczność i uznanie są często głównymi powodami, które sprawiają, że inwestycje w jedną nieruchomość są względnie bezpieczne, niezawodne i opłacalne w czasie.
Wzrost finansowania społecznościowego i pożyczek hipotecznych poszerzył także wiele możliwości i możliwości dla bezpośrednich inwestorów w nieruchomości. Platformy takie jak Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 i inne, oferują szybsze, łatwiejsze i bardziej wydajne sposoby uzyskania kredytu hipotecznego, zwiększając potencjał nabywców w zakresie bardziej wszechstronnych inwestycji.
W miarę ewolucji rynku nieruchomości regularnie wprowadzane są nowe oferty. Dzięki tym wprowadzeniom inwestorzy nieruchomości mogą teraz wybierać spośród różnych grup inwestujących w nieruchomości, funduszy inwestycyjnych w nieruchomości, trustów inwestycyjnych w nieruchomości oraz ofert detalicznych finansowanych przez społeczności, takich jak Fundrise. Jednak bezpośrednie inwestycje w nieruchomości nadal stanowią sposób na osiągnięcie znacznych zysków dla inwestorów dzięki właściwemu połączeniu stabilności finansowej i tolerancji na ryzyko. Dla tych inwestorów opcje nieruchomości mogą być możliwością, która w wyniku ich realizacji może zwiększyć zyski lub zmniejszyć ryzyko związane z bezpośrednią inwestycją w nieruchomości.
Opcje nieruchomości nie są dostępne na giełdach, nie mają wahań cen przekraczających premię i zwykle nie obejmują wielu jednostek. Opcje nieruchomości są najczęściej wykorzystywane na rynku nieruchomości komercyjnych, ale mogą z nich korzystać także zwykli inwestorzy. Zazwyczaj opcje nieruchomości są stosowane w sytuacjach docelowych, w których kupujący skorzysta z opcji, ale nie z wymogu zakupu nieruchomości do końca okresu utrzymywania.
Kluczowe dania na wynos
- Opcja nieruchomości to specjalnie zaprojektowane postanowienie umowne między kupującym a sprzedającym. Opcje nieruchomości są negocjowane między kupującymi a sprzedającymi, zazwyczaj oferując największą korzyść kupującemu. Przepisy dotyczące opcji nieruchomości w okresie przechowywania są najczęstsze, ale opcje mogą być opracowany z wieloma odmianami.
Co to jest opcja nieruchomości?
Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości wiążą się z wieloma wyjątkowymi względami, które zwykle nie mają tak ścisłego zastosowania do różnorodności innych alternatywnych nieruchomości. Dla zainteresowanych lub zaawansowanych inwestorów opcja nieruchomości stanowiąca zapis do umowy bezpośredniego zakupu nieruchomości może być potencjalną szansą. Opcje nieruchomości mają dodatkowy poziom złożoności, a także własne unikalne parametry.
Ogólnie rzecz biorąc, opcja nieruchomości to specjalnie zaprojektowane postanowienie umowne między kupującym a sprzedającym. Sprzedawca oferuje kupującemu opcję zakupu nieruchomości na określony czas po ustalonej cenie. Kupujący kupuje opcję kupna nieruchomości lub jej nie kupienia do końca okresu przechowywania. Za prawo do tej opcji kupujący płaci sprzedającemu premię za opcję. Jeśli kupujący zdecyduje się na zakup nieruchomości (innymi słowy skorzystaj z opcji nieruchomości), sprzedawca musi sprzedać nieruchomość kupującemu zgodnie z warunkami wcześniejszej umowy.
Być może napotkałeś pojęcie opcji przy zakupie akcji. Opcje zapewniają kupującemu dodatkowe opcje z warunkami opartymi na aktywach bazowych. Opcje w ogólności można wykonać wcześniej, przetrzymywać do wygaśnięcia opcji lub ewentualnie sprzedać drugiemu kupującemu przed wygaśnięciem. Opcje nieruchomości są najczęściej wykorzystywane przez deweloperów i inwestorów w transakcjach nieruchomości komercyjnych lub wysokiej klasy. Opcje nieruchomości zapewniają większą elastyczność i potencjalnie większą możliwość inwestowania dla kupujących, przy ograniczonych korzyściach dla sprzedawców.
W ramach umowy kupna nieruchomości może istnieć wiele opracowanych opcji nieruchomości. Niektóre z najczęstszych to:
- Opcja okresu utrzymywania: kupujący płaci premię za opcję zakupu nieruchomości, ale nie jest to obowiązkowe Opcja sprzedaży: kupujący wykorzystuje opcję wylistowania nieruchomości i potencjalnie czerpie zyski z opcji wymiany znaczników 1031: kupujący płaci premię za opcję uzyskania pakietu aktywów kropka następnie przypomina podobną wymianę nieruchomości w momencie zakupu
Premia za opcje nieruchomości, negocjowany okres utrzymywania i ostateczna cena sprzedaży są często najważniejszymi elementami negocjowanymi w umowie opcji na nieruchomość.
Przykład opcji nieruchomości
Oto kompleksowa analiza ryzyka i nagrody za scenariusz opcji nieruchomości. Załóżmy, że budowniczy ma 500 000 USD i chce kupić grunty za 2 miliony USD. Konstruktor nie jest pewien kilku rzeczy:
- Czy budowniczy może zebrać 1, 5 miliona dolarów z pożyczek bankowych lub z innych źródeł? Czy budowniczy może uzyskać niezbędne pozwolenia na inwestycję mieszkaniową lub komercyjną lub dalszy podział nieruchomości? Czy budowniczy może zebrać pieniądze i uzyskać pozwolenia, zanim inny budowniczy kupi ziemię?
W tej sytuacji odpowiednia jest opcja nieruchomości. Za określony bezzwrotny koszt (zwany premią za opcję nieruchomości) w wysokości 25 000 USD, budowniczy może zawrzeć umowę opcji sprzedaży ze sprzedawcą. Opcja nieruchomości pozwala konstruktorowi zablokować cenę sprzedaży nieruchomości na 2 miliony USD w ciągu sześciu miesięcy.
Umowa opcji nieruchomości może obejmować następujące warunki:
- Szczegóły nieruchomości (lokalizacja, wielkość i inne szczegóły) Czas trwania umowy (sześć miesięcy od daty umowy) Premia opcyjna lub kwota wynagrodzenia (25 000 USD bezzwrotnej premii zapłaconej sprzedającemu przez kupującego w formie ryczałtu) Uzgodniona cena zakupu, jeżeli opcja jest realizowana podczas umowy (2 miliony USD)
W przypadku sześciomiesięcznego okresu obowiązywania umowy mogą istnieć cztery możliwe scenariusze.
Scenariusz 1: konstruktor został zatwierdzony na pożyczkę bankową w wysokości 1, 5 mln USD. Potwierdza również, że może uzyskać niezbędne pozwolenia na rozwój. Wykonuje swoją opcję zakupu nieruchomości po ustalonej cenie 2 milionów USD. Sprzedawca otrzymuje 2 miliony USD plus utrzymuje dodatkową premię w wysokości 25 000 USD.
Scenariusz 2: Po dwóch miesiącach budowniczy odkrywa, że nie będzie w stanie uzyskać pozwolenia na budowę. W ciągu następnych czterech miesięcy konstruktorowi udaje się znaleźć inną stronę, która jest gotowa kupić nieruchomość za 2 miliony dolarów. Budowniczy sprzedaje nowej nieruchomości opcję nieruchomości za nową cenę 30 000 USD. Nowa strona zastępuje konstruktora w pierwotnej umowie opcji. Nowa partia wykonuje tę opcję i kupuje nieruchomość za 2 miliony dolarów. Sprzedawca otrzymuje 2 miliony dolarów od nowego podmiotu oraz utrzymuje premię w wysokości 25 000 $ od konstruktora. Budowniczy sprzedał opcję za 30 000 USD, więc zarabia 5000 USD i nie jest obciążony nieruchomością, której nie może użyć.
Scenariusz 3: Budowniczy jest po prostu nabywcą opcji, który chce skorzystać z aprecjacji ceny nieruchomości. Jeśli żądana cena 2 milionów USD wzrośnie do 2, 2 miliona USD w ciągu pięciu miesięcy, budowniczy skorzysta na skorzystaniu z opcji zakupu nieruchomości i sprzedaży nieruchomości z zyskiem. Pod koniec transakcji właściciel nieruchomości otrzymuje 2 miliony USD plus premię w wysokości 25 000 USD. Budowniczy zarabia 175 000 USD na sprzedaży nieruchomości.
Scenariusz 4: Konstruktor nie jest w stanie uzyskać pożyczki ani pozwolenia. Nie może również znaleźć innych zainteresowanych nabywców. Konstruktor pozwala opcji wygasnąć i traci premię za opcję. Jednak nabywcy udało się uniknąć potencjalnie złej inwestycji o wartości 2 milionów USD, płacąc premię w wysokości 25 000 USD (1, 25% rzeczywistej wartości transakcji). Sprzedawca korzysta z kwoty 25 000 USD i nadal szuka nabywcy.
We wszystkich przypadkach, po zawarciu umowy opcji nieruchomości, sprzedający nie ma już wyboru, czy sprzedać nieruchomość, ani za jaką cenę w okresie utrzymywania opcji. Sprzedawca musi czekać sześć miesięcy na decyzję kupującego. Dlatego sprzedawca otrzymuje i utrzymuje premię opcyjną, niezależnie od tego, co ostatecznie zdecyduje kupujący.
Dolna linia
Opcje nieruchomości stanowią alternatywną metodę handlu, inwestowania i czerpania zysków z inwestycji w nieruchomości. Można je uznać za rodzaj kontraktu pozagiełdowego między dwiema stronami. Nie ma rynku giełdowego dla tego rodzaju opcji, ale mogą istnieć kreatywne przepisy, które potencjalnie mogłyby pozwolić kupującemu na sprzedaż opcji w trakcie aktywnego okresu utrzymywania. Zasadniczo zaangażowane strony muszą zapewnić, aby postanowienia umowy opcji były odpowiednio napisane, uczciwe i przestrzegane przez zaangażowane strony.
Kontrakty na opcje nieruchomości mogą oferować alternatywne sposoby zarabiania pieniędzy, ale generalnie jedną z ich największych zalet jest przekierowanie dużego ryzyka. Deweloperzy mogliby czerpać korzyści z posiadania wielu kontraktów opcji na nieruchomości i potencjalnie wykonywania tylko kilku wybranych w oparciu o zmiany w okresie utrzymywania. Zleceniobiorca może również zrezygnować z opcji, jeśli w okresie utrzymywania nastąpią zmiany, takie jak nowa ruchliwa autostrada lub wzrost przestępczości.
Okresy przechowywania tych opcji mogą się różnić, co również zmienia ryzyko. Sprzedawca jest zwykle zablokowany w ustalonej cenie. Jednak wysokie prawdopodobieństwo ćwiczeń może dać im trochę czasu na dokonanie lepszych wyborów lub uzgodnień. Kupujący jest zwykle zobowiązany do zapłaty określonej składki przez cały okres posiadania. Premie mogą pomóc w obniżeniu ceny zakupu. Mogą również pozwolić kupującemu uzyskać lepsze warunki finansowania hipotecznego, co obniża ogólne koszty. Przez cały okres utrzymywania nieruchomości nieruchomości mogą również zyskiwać na wartości przy niezmienionej cenie zakupu.
Niewywiązanie się przez sprzedającego z opcji może być jednym z głównych wyzwań w umowach dotyczących opcji na nieruchomości. W takich przypadkach jedynym regresem dla kupującego jest zwykle pozew. Kolejnym wyzwaniem jest brak publicznie dostępnych informacji i przeszłych danych na temat uczestników opcji nieruchomości. Inwestorzy w opcje na nieruchomości mogą również rozważyć dodatkowe koszty, takie jak opłaty za usługi prawne, takie jak przygotowanie i rejestracja umowy.
